11.112019
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La nouvelle loi sur les contrats de crédit immobilier (ii)

Aproximación a la nueva ley de los contratos de crédito inmobiliario (II)

Por WeLex, su abogado en Marbella!

Tras haber escrito el primer blog sobre la nueva ley de contratos de crédito en España ver el blog: Aproximación a la nueva ley de los contratos de crédito inmobiliario (I). Nuestro despacho de abogados en Marbella tiene el placer de desglosar algunas novedades incluidas en esta nueva normativa y que en mayor o menor medida van a afectar a la concesión de préstamos hipotecarios en España:

Nueva ley de los contratos de crédito inmobiliario

Nueva ley de los contratos de crédito inmobiliario

Gastos de constitución de la hipoteca en España

La nueva ley (artículo 14) establece un nuevo reparto de los gastos e impuestos al momento de constituirse la hipoteca. Así, serán de cuenta:

De la entidad bancaria: los gastos derivados de la notaría, registro, gestoría, el impuesto de actos jurídicos documentados y una copia de la escritura.

Del particular: la tasación y una copia de su escritura de hipoteca.

Desaparición de las cláusulas suelo en las hipotecas en España

La nueva normativa deroga toda referencia a límites a la baja en los tipos de interés (artículo 21.3), por los que los préstamos hipotecarios contratados con interés variable no tendrán clausulas suelo.

Cláusulas de amortización anticipada de las hipotecas en España

La nueva ley Española reduce las comisiones derivadas por una amortización anticipada del préstamo, ya sea parcial o total. Así tenemos:

Préstamos hipotecarios con interés fijo, la comisión por amortización anticipada puede ser :

  • De un 2%, si la amortización se produce durante los 10 primeros años.
  • De un 1,5% durante el resto del tiempo.

Préstamos hipotecarios con interés variable, la comisión pude ser, pactada entre las partes de:

  • Con un límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años del préstamo.
  • Con un límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los 5 primeros años del préstamo.

Cláusulas de vencimiento anticipado en las escrituras hipotecarias en España

El prestamista podrá considerar vencido anticipadamente el préstamo cuando concurren los siguientes preceptos:

  1. a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  • Al 3% del préstamo concedido, dentro de la primera mitad de la duración del préstamo o el equivalente al impago de 12 cuotas mensuales.
  • Al 7% del préstamo concedido, dentro de la segunda mitad del préstamo, o el equivalente al impago de 15 cuotas mensuales.
  1. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Documentación y garantías para los particulares

La entidad bancaria debe proporcionar a los particulares los siguientes documentos antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario:

  • Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN),  que tiene carácter de oferta vinculante durante un periodo mínimo de 10 días.
  • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FAE). El banco también hará entrega de este documento, que incluye información sobre las cláusulas de las hipotecas, índices, intereses, gastos, periodicidad de pagos, etc.

Los particulares deberán comparecer al menos en dos ocasiones ante el Notario. La primera vez, al menos un día antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, en la que el Notario les asesorará de forma gratuita y para firmar un cuestionario y levantar un acta donde el notario manifiesta que el prestatario ha sido debidamente informado y asesorado. La segunda comparecencia ante el Notario, será para otorgar la escritura de compraventa.

Aquí habrá que tener en cuenta de aquellos extranjeros que quieran concertar un préstamo hipotecario en España, la necesidad de comparecer ante Notario dos días distintos.

No dude en contactar ahora nuestro despacho de abogados en Marbella para cualquier consulta de índole fiscal y jurídico.

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