Es curioso que entre las entradas a nuestro blog, como abogados profesionales especializados en Derecho Inmobiliario en España, no hayamos tratado en alguna ocasión, salvo de pasada, el impuesto municipal de Plusvalía en España.

Así es que en la presente entrada, vamos a dar unas pinceladas al rimbombante “Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de Naturaleza Urbana”, o más conocido en España como Plusvalía municipal.

Welex, su abogado especializado en Derecho Inmobiliario en España.

¿Quien lleva la gestión y cobro del Impuesto municipal de Plusvalía en España?

Este impuesto está cedido a los Ayuntamientos, por tanto el impuesto municipal de plusvalía es un impuesto municipal.

¿Que ley regula la Plusvalía en España?

La Ley Española de Haciendas Locales es la normativa que regula este impuesto y  su artículo 104 lo describe como un tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana y que se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de estos terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos.

Por tanto, no estarán sujetos a este impuesto en España los terrenos de naturaleza rústica. Tampoco grava las construcciones que existan en esos terrenos.

La plusvalía municipal gravará el incremento del valor de ese suelo desde la fecha de su adquisición hasta la fecha de su transmisión, ya sea por título oneroso, como puede ser una compraventa, o por título lucrativo, en supuestos de donación o por adjudicación de la herencia.

¿Quién tiene que pagar la Plusvalía en España?

impuesto municipal de Plusvalía en España

En los supuestos de transmisión del terreno por un título oneroso, por ejemplo una compraventa, el vendedor sería el que tendría que pagar este impuesto en España.

Tengan cuidado, en supuestos de compraventa entre no residentes, ya que el comprador también sería obligado al pago, en caso de que el vendedor no residente no asuma su obligación de pago.

En estos casos, las situaciones se resuelven entre los abogados de ambas partes, haciendo una retención del precio de la compraventa por la estimación  del impuesto de la plusvalía en España, explicándolo así en la escritura de compraventa en España.

En los supuestos de transmisión a título gratuito (o lucrativo), como por ejemplo en casos de donaciones de terrenos o por adjudicación de una herencia, la persona que adquiere el terreno sería el obligado a pagar el impuesto.

¿Cuándo hay que pagar el impuesto de Plusvalía en España?

Vamos a distinguir aquí la fecha del devengo de la fecha de la presentación de la declaración de este impuesto en España.

La fecha del devengo del impuesto sería, en los actos inter vivos, en el momento en que se produce la transmisión. En la mayoría de los supuestos, esta fecha vendría determinada por la fecha en la que se firma la escritura (compraventa, donación…). Así, el plazo para la presentación de la declaración es de 30 días hábiles desde aquella fecha.

En los supuestos de transmisión por causa de muerte (adjudicación del terreno por una herencia o legado), la fecha del devengo se produce en el momento del fallecimiento del causante y no desde la fecha de la firma de la Escritura de Adjudicación de Herencia. Hay que tener cuidado con este punto.

Plazos presentación de la Plusvalía en España

Así mismo, el plazo de presentación de la declaración de Plusvalía en España, sería de 6 meses, desde la fecha del fallecimiento del causante. Normalmente, estos 6 meses se agotan, sin que se haya siquiera otorgado la aceptación de la herencia. La ley prevé la posibilidad de prorrogar los 6 meses a un año, a petición del sujeto pasivo (el obligado al pago).

Hay supuestos de exención del pago del impuesto de plusvalía en España, que en estos momentos, no son objeto de esta entrada, salvo en casos de pérdida patrimonial, que trataremos en este mismo blog, más adelante.

Antes vamos a tratar de explicar, como se calcula el impuesto de plusvalía.

¿Cómo se calcula la Plusvalía en España?

Para el cálculo del impuesto de Plusvalía en España tendremos que tener en cuenta el incremento que ha experimentado el valor del terreno a lo largo de un periodo máximo de 20 años y el porcentaje aplicable a ese incremento, así como el tipo impositivo (el porcentaje) aprobado por cada ayuntamiento y que no podrá superar el 30%.

El valor del suelo, vendrá determinado en la mayoría de las ocasiones por el valor catastral del inmueble y que podemos encontrar en el Impuesto de Bienes inmuebles.

El porcentaje del incremento del terreno se calculará multiplicando el número de años enteros transcurridos desde la última transmisión por un coeficiente establecido por cada Ayuntamiento. Una aclaración: el hecho de que hablemos de años “enteros” indica que si la transmisión del terreno se produce dentro del año de su adquisición, el impuesto de plusvalía en España no se devengaría (es decir, si vendemos la propiedad dentro del primer año desde la compra, no tendremos que pagar plusvalía. Continuemos.

Decíamos que sobre el valor del terreno en el momento del devengo, se aplicará un porcentaje anual establecido por cada Ayuntamiento, pero que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece los siguientes límites:

a) Período de uno hasta cinco años: 3,7%.

b) Período de hasta 10 años: 3,5%.

c) Período de hasta 15 años: 3,2%.

d) Período de hasta 20 años: 3%.

Estos porcentajes, en toda su extensión, no se amparan en una situación real, sino en unos supuestos objetivos establecidos por ley.

Pongamos un ejemplo:

impuesto municipal de Plusvalía en EspañaImaginemos que vamos a vender un chalet, con un valor catastral del terreno de 150.000,00 euros. El chalet ha sido nuestro los últimos 18 años. El chalet se encuentra en un municipio que entiende que el valor del suelo se incremente en un 3% anual. Así el incremento de este suelo sería el siguiente:

3% x 18años x 150.000,00 euros = 81.000,00 euros, es lo que estima este Ayuntamiento que se ha incrementado el valor del suelo de nuestro chalet.

Pues bien, este ayuntamiento aplica el tipo de gravamen máximo establecido por ley (30%), para el cálculo de la plusvalía, es decir, el impuesto de plusvalía sería de 81.000 x 30% = 24.300,00 euros. Querido lector, si usted tiene un chalet que compró hace 18 años, puede encontrarse con una situación desagradable con el impuesto de la Plusvalía en España.

Plusvalía en España: Opinión de Welex, Abogados especializados en Derecho inmobiliario en España

El impuesto de Plusvalía en España, a nuestro humilde modo de ver, es un impuesto leonino, desfasado y alejado de los principios fiscales de generalidad, progresividad, equitativa distribución de la carga tributaria y no confiscatoriedad.

¿Que dice el Tribunal Constitucional sobre la Plusvalía en España?

Ante esta manifiesta injusticia tributaria en España, el Tribunal Constitucional en su sentencia de 11 de Mayo de 2017 vino a declarar la nulidad parcial de determinados artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pero únicamente en aquellos supuestos en los que no existe un incremento de valor.

Lo que el Tribunal Constitucional en España no vino a resolver fue qué supuestos son aquellos en los que no hay incremento de valor. El Tribunal Constitución en aquella sentencia nos vino a decir que es el legislador el que deberá llevar a cabo las modificaciones legislativas y tributarias para que no se sometan a tributación aquellas situaciones de “inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”.

Caso práctico Plusvalía en España

Imaginemos que usted compró un apartamento en España en el año 2000 por 300.000,00  y se vio obligado a venderlo en el año 2009 (crisis económica) por 180.000,00 euros. Este es un supuesto claro de “inexistencia de incremento de valor de los terrenos”. Sin embargo, el Tribunal Constitucional en España no entró a valorar los supuestos en los que existiese una pequeña ganancia en el valor de los terrenos, pero inferior a los valores aplicables por cada Ayuntamiento.

En el 2017, el Tribunal Constitucional en España sentó las bases para amoldar el impuesto de plusvalía, dentro de las exigencias constituciones. Sin embargo, hasta la fecha del presente blog, el legislador no ha promovido modificación alguna de la ley, que ampare esta sentencia del TC.

Para más inri, otra sentencia del mismo tribunal Español, de fecha 31 de octubre de 2019, vino a resolver una cuestión de constitucionalidad, en la que se cuestionaba que aunque existiese ganancia patrimonial en España, el impuesto a pagar por la plusvalía no podía superar el incremento obtenido. Un ejemplo sería, la venta de mi propiedad en la que obtengo una ganancia patrimonial de 6.000,00 euros pero un impuesto a pagar de plusvalía en España de 6.500.00 euros. El impuesto de Plusvalía a pagar sería mayor al beneficio obtenido por la venta de mi propiedad, siendo un supuesto claramente confiscatorio y en contra de las directrices de nuestra Constitución.

Ante esta situación de clara inseguridad jurídica, los profesionales de Welex, abogados y economistas en España, aconsejan a nuestros lectores revisar cada transacción donde el impuesto de Plusvalía en España entre en juego, de forma individual, consultando con el ayuntamiento correspondiente, por si están adoptando alguna medida en concreto ante estas supuestos de claro carácter confiscatorio. En ocasiones, y dependiendo de los ayuntamientos, es preferible pagar el impuesto y después reclamar la devolución y en otros, es suficiente presentando un escrito donde se manifiesta la inexistencia de incremento de valor o que la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión del inmueble es inferior a la cuota tributaria.

 

No dude en contactar con nosotros ante cualquier duda relacionada con el Derecho Inmobiliario en España.