A la hora de comprar una vivienda en España nos vamos a encontrar con una serie de gastos adicionales que hay que incrementar al precio de la misma.
Vamos a dar unas pinceladas generales sobre los impuestos que acarrea la compra de una vivienda en España, teniendo siempre en cuenta que habrá que estudiar cada asunto en concreto para dar correcta respuesta a los impuestos a abonar en cada caso.
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Viviendas en España nuevas procedentes de promotor como primera transmisión
La compra de viviendas en España nuevas (primera transmisión), cuando el vendedor es un promotor (empresario o profesional), estarán sujetas a IVA y a Actor Jurídicos Documentados (AJD). El tipo de IVA que se aplica en estas viviendas en España es del 10% con carácter general y del 4% cuando se trata de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
El AJD, es un impuesto que grava los documentos notariales, mercantiles, administrativos y variará dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.
En Andalucía, por ejemplo, la compra de una vivienda nueva (no VPO) estará sujeta al 10% de IVA y al 1,5% de AJD.
¿Qué entendemos por viviendas nuevas en España?
Aquella vivienda que se adquiere de un promotor, cuando la vivienda esté terminada o la rehabilitación está terminada, salvo que la vivienda se hubiese utilizado de forma continuada por un plazo de al menos 2 años por personas distintas de los compradores, en cuyo caso, la vivienda no será una primera transmisión.
Por ejemplo, si un promotor, una vez finalizada las obras, ha alquilado la vivienda y pasados 2 años decide venderla:
- La venta estará sujeta a IVA, si los compradores son los propios arrendatarios, entendiéndose que esta venta es una “primera transmisión”
- La venta estará sujeta a AJD, si los compradores son distintos a los que fueron arrendatarios de la vivienda en los 2 últimos años. En este caso se entiendo que la vivienda es una “segunda transmisión”.
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Segunda transmisión de viviendas en España entre dos particulares
Las viviendas de segunda mano, normalmente realizadas entre particulares, están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas, variando entre unas y otras en el tipo impositivo, que ronda.
Por ejemplo, en Andalucía, la compra de segunda mano de una vivienda estará sujeta al 8% de Transmisiones patrimoniales sobre los 400.000,00 primeros euros.
Una compra sujeta a ITP no puede estar sujeta a IVA y/o AJD, por lo que no se pueden pagar a la vez.
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Compraventa entre dos promotores, empresarios y/o profesionales
En estos casos debemos fijarnos en si se trata de una vivienda nueva o de primera transmisión o segunda transmisión, Así:
Venta de vivienda nueva entre dos empresarios o profesionales, estará sujeta a IVA. Estaríamos en los supuestos arriba indicados de primera transmisión por parte de un empresario/profesional sujeto a IVA.
Venta de una vivienda de segunda transmisión entre dos empresarios/profesionales. En estos casos esta venta estaría sujeta a IVA pero exenta, en cuyo caso, se pueden dar dos supuestos:
- Venta sujeta a IVA, pero exenta en la que se puede renunciar a la exención del IVA. En este caso se paga IVA
- Venta sujeta a IVA, pero exenta en la que NO se renuncie a la exención del IVA. En este caso la compraventa se sujetará a ITP.
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Supuesto especial
No quisiéramos terminar este blog, sin comentar un caso especial que se nos ha dado en nuestro despacho de abogados en Marbella.
La transmisión de una vivienda en España en estado ruinoso o la necesaria rehabilitación por el adquirente podría sujetarse a IVA, que en este caso, no sería del tipo reducido del 10% sino del 21% de IVA. En este caso, hay que tener presente que el comprador, adquiere la “vivienda” para una demolición y/o total rehabilitación. Este es el supuesto que se nos propuso en nuestro despacho de abogados en Marbella: una entidad bancaria, propietaria de un inmueble por adjudicación hipotecaria que pretende sujetar la venta de una vivienda en estado ruinoso o de necesaria rehabilitación, al 21% de IVA, aun siendo el comprador un particular no empresario/profesional sujeto a IVA. En este caso, el comprador se puede encontrar con un impacto fiscal importante de 21% de IVA y a AJD.
Si tiene dudas sobre los impuestos que tiene que abonar a la hora de comprar una vivienda en España, no dude en ponerse en contacto con las oficinas de Welex, expertos abogados y fiscalistas dedicados al mercado inmobiliario.
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