Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

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Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos

En relación con las reformas establecidas por el Real Decreto-Ley 7/19, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en lo relativo a la modificación de la ley de arrendamientos urbanos, que dicha norma viene a realizar importantes modificaciones en lo tocante al arrendamiento para uso de vivienda.

Así, esta norma se hace eco de la necesidad de garantizar la protección al arrendatario, señalando un conjunto de medidas de carácter tuitivo para hacer de esta norma una alternativa viable a la adquisición de vivienda.

Contenida en el Título I de la norma, son reseñables principalmente las siguientes novedades:

Más protección para el arrendatario

Sobre la prórroga obligatoria:

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Welex proporciona un diseño para ayudar a entender las modificaciones en la ley de arrendamientos urbanos.

Queda superada la prórroga obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, en arrendamientos para uso de vivienda de la legislación anterior que la limitaba a 3 años. El Real Decreto introduce una distinción, así como una ampliación del plazo de prórroga forzosa, fijándose la prórroga del arrendamiento en 5 años, en el caso de que el arrendador fuere persona física, o 7 años en el caso de que el arrendador fuere persona jurídica.

También retoma la modificación legislativa las antiguas segundas prórrogas, que fue operada en la ley de arrendamientos urbanos publicada el 5 de junio de 2013, entendiendo que, en caso de que no exista preaviso próximo a la finalización de las prórrogas obligatorias, supondría la aplicabilidad de prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años más. Para que dichas prórrogas no operen será necesario efectuar un preaviso que se diferenciarán en 2 o 4 meses de antelación a la finalización del periodo en curso, según se trate de arrendatario o arrendador.

Finalizadas las prórrogas sin resolución por ninguna de las partes, operará la tácita reconducción, siempre que no hubiese sido excluida explícitamente del contrato, por virtud del artículo 1566 que dispone

“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

Sobre la resolución del derecho del arrendador

En lo referente a la legislación anterior, la extinción del derecho del arrendador suponía la extinción del derecho del arrendatario, y ello sin perjuicio de lo señalado en el artículo 34 de la ley hipotecaria para la protección de los derechos inscritos en el registro de la propiedad.

Sin embargo, la norma comentada ha introducido la obligatoriedad de que los derechos del arrendatario continuasen hasta tanto la finalización del plazo de vigencia del arrendamiento.

En consonancia con lo anterior, desaparece la posibilidad de resolución del contrato por enajenación del inmueble. La conocida como “venta quita rentas” contenida en el artículo 1571 de nuestro código civil, que señala

“El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.

Esta disposición, retomada en la última modificación de la ley de arrendamientos urbanos, ha venido a suprimirse por virtud de la modificación que opera el presente Decreto-Ley, que incluye la subrogación en los derechos y obligaciones de arrendador al nuevo adquirente.

Sobre los gastos no individualizables

El arrendador podrá cargar gastos distintos a los individualizables mediante aparatos contadores, en atención a la participación de la finca arrendada. Para ello, exige el legislador que las cantidades se hallen perfectamente fijadas en el contrato. Esta exigencia no es baladí, toda vez que el legislador cercena la posibilidad de que, durante el periodo de prórrogas forzosas estas cantidades no se actualicen.

Incluye, igualmente, la posibilidad de repercutir impuestos relativos a la vivienda al arrendatario. Dichas cantidades si podrán ser actualizadas para acompasarlas al tipo impositivo del impuesto en cada momento. Ni que decir tiene, aunque la norma comentada así lo hace, que dicha facultad de repercusión no supone modificación del sujeto pasivo del impuesto, que seguirá siendo el arrendador, no pudiendo alegarse dicho pacto ante las autoridades tributarias.

También hace mención el legislador a la posibilidad de pacto sobre los gastos de las agencias inmobiliarias, indicando que éstos serán de cuenta del arrendador en todo caso, cuando se trate de una persona jurídica.

Sobre garantías adicionales

Limita la norma dichas garantías a 2 meses de renta, que podrán realizarse mediante aval o depósito, a excepción de que se trate de arrendamientos de larga duración.

Como se puede observar, las modificaciones establecidas por este Real Decreto-Ley han venido a fijar un marco de mayor protección para el arrendatario, tanto en lo relativo al uso y disfrute de la vivienda arrendada como en lo relativo a las obligaciones económicas que supone dicho negocio jurídico, limitando la disposición del arrendador que se verá abocado a buscar alternativas a la aplicabilidad de dicha norma para arrendamientos menos onerosos en sus términos.

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