Nous trouvons curieux que parmi tous les articles publiés sur notre blog, nos avocats professionnels spécialisés en droit immobilier en Espagne n’aient pas traité profondément l’impôt municipal sur la plus-value en Espagne.

Donc, dans cet article, nous allons offrir quelques informations sur la fameuse « taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine », ou plus connue en Espagne sous le nom de Plus-value municipale.

Par Welex, votre avocat spécialisé en droit immobilier en Espagne

Qui est responsable de la gestion et le collecteur de la Plus-Value en Espagne?

Cette taxe est attribuée aux mairies, il s’agit donc d’une taxe municipale.

Quelle loi régit la Plus-Value en Espagne?

La loi espagnole sur les impôts locaux est le règlement qui régit cette taxe et son article 104 la décrit comme un impôt direct qui taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains et qui se manifeste lors du transfert de propriété de ces terrains par n’importe quel titre ou à travers la constitution ou la transmission de tout droit réel de jouissance, limitant le domaine, sur lesdits terrains.

Par conséquent, les terrains de nature rustique ne seront pas soumis à cette taxe en Espagne. Elle ne taxe pas non plus les constructions qui existent sur ces terrains.

La plus-value municipale taxera l’augmentation de la valeur de ces terrains depuis la date de leurs acquisitions jusqu’ à la date de leurs transmissions, soit à titre onéreux, comme un achat ou une vente, soit à but lucratif, en cas de don ou par l’attribution du patrimoine.

Qui doit payer la plus-value en Espagne?

la plus-value en Espagne

En cas de transmission de terrain par un titre onéreux, par exemple une vente, le vendeur serait celui qui devrait payer cette taxe en Espagne.

Attention, en cas de vente entre non-résidents, l’acheteur serait également obligé de payer, au cas où le vendeur non-résident n’assumerait pas son obligation de paiement.

Dans ces cas, les situations sont résolues entre les avocats des deux parties, retenant sur le prix d’achat le montant estimé de la taxe sur la plus-value en Espagne, l’expliquant ainsi dans l’acte de vente en Espagne.

Dans les cas de transmission à titre gratuit (ou lucratif), comme dans le cas de dons de terrain ou en établissant  un testament, la personne qui acquiert le terrain serait obligée de payer cette taxe.

Quand doit être payé l’impôt sur la plus-value en Espagne?

Nous allons distinguer ici entre la date de naissance de l’impôt et la date de présentation de la déclaration de cette taxe en Espagne.

La date de naissance de l’impôt sera, dans les actes « inter vivons », au moment de la transmission. Dans la plupart des cas, cette date sera déterminée par la date de signature de l’acte (vente, donation …). Ainsi, le délai de présentation pour cette déclaration est de 30 jours ouvrables à compter de cette date.

Dans les cas de transmission pour cause de décès (adjudication d’un terrain par testament ou héritage), la date de naissance se produit au moment du décès du défunt et non à compter de la date de signature de l’acte d’attribution de succession. Faites attention à ce point.

Délais pour la présentation de l’impôt sur la plus-value en Espagne

 

Le délai de présentation de la déclaration de la plus-value en Espagne sera de 6 mois à compter de la date du décès du défunt. Normalement, ces 6 mois sont épuisés, sans que l’acceptation de l’héritage n’ait même été accordée. La loi prévoit la possibilité de prolonger de 6 mois à un an, à la demande du contribuable (le contribuable).

Il existe des cas d’exonération du paiement de l’impôt sur la plus-value en Espagne, qui ne font pas actuellement l’objet de cet article, sauf en cas de perte en capital, dont nous parlerons plus loin.

Avant nous allons essayer d’expliquer comment se calcule l’impôt sur les plus-values en Espagne.

Comment se calcule l’impôt sur la plus-value en Espagne?

Pour le calcul de l’impôt sur la plus-value en Espagne, nous devrons prendre en compte l’augmentation que la valeur du terrain a connue sur une période maximale de 20 ans et le pourcentage applicable à cette augmentation, ainsi que le taux d’imposition (le pourcentage) approuvé par chaque conseil municipal et qui ne peut excéder de 30%.

La valeur du terrain sera déterminée dans la plupart des cas par la valeur cadastrale de la propriété que l’on trouve dans la taxe foncière.

Le pourcentage de l’augmentation du terrain sera calculé en multipliant le nombre d’années entières écoulées depuis la dernière transmission par un coefficient établi par chaque conseil municipal. Une précision: le fait que nous parlons d’années «entières» indique que si la transmission de terrain a lieu dans l’année de son acquisition, l’impôt sur les plus-values en Espagne ne s’accumulerait pas (c’est-à-dire si nous vendons le bien pendant la première année  après l’achat, nous n’aurons pas à payer de plus-value. Continuons.

Nous disions qu’un pourcentage annuel établi par chaque conseil municipal sera appliqué sur la valeur du terrain au moment de la naissance de l’impôt, mais la loi régulatrice des impôts locaux établit les limites suivantes:

a) Durée de un à cinq ans: 3,7%.

b) Période jusqu’à 10 ans: 3,5%.

c) Période jusqu’à 15 ans: 3,2%.

d) Période jusqu’à 20 ans: 3%.

Ces pourcentages, dans toute leur extension, ne sont pas couverts dans une situation réelle, mais dans des objectifs supposés fixés par la loi. Prenons un exemple:

Imaginons que nous allons vendre une villa, avec une valeur cadastrale de son terrain de 150 000,00 euros. La villa est à nous depuis 18 ans. Il est situé dans une municipalité qui assume que la valeur du terrain augmente de 3% par an. Ainsi, l’augmentation de ce sol serait la suivante:

3% x 18años x 150.000,00 euros = 81.000,00 euros, c’est ce que cette Mairie estime comme augmentation de la valeur du terrain de notre villa.

Eh bien, cette mairie applique le taux d’imposition maximum établi par la loi (30%), pour calculer la plus-value, c’est-à-dire que la taxe sur la plus-value serait de 81 000 x 30% = 24 300,00 euros. Cher lecteur, si vous avez une villa que vous avez achetée il y a 18 ans, vous risquez de vous retrouver dans une situation désagréable avec l’impôt sur la plus-value en Espagne.

Plus-value en Espagne: Opinion de Welex, avocats spécialisés en droit immobilier en Espagne

L’impôt sur la plus-value en Espagne, à notre humble avis, est une taxe léonine, dépassée et loin des principes fiscaux de généralité, de progressivité, de répartition équitable de la charge fiscale et non confiscatoire.

Que dit le Tribunal constitutionnel sur la plus-value en Espagne?

Face à cette injustice fiscale manifeste en Espagne, le Tribunal Constitutionnel, dans son arrêt du 11 mai 2017, est venu à déclarer la nullité partielle de certains articles de la loi réglementaire des impôts locaux, mais uniquement dans les cas où il n’y ait pas d’augmentation de la valeur.

Ce que le Tribunal Constitutionnel espagnol n’est pas parvenu à déterminer, c’est quelles hypothèses sont celles pour lesquelles il n’y a pas d’augmentation de la valeur. Le Tribunal Constitutionnel, dans cet arrêt, est venu indiquer que c’est le législateur qui doit effectuer les modifications législatives et fiscales pour que ces situations de «non-existence d’augmentation de la valeur des terrains urbains» ne soient pas imposables.

Cas pratique de la plus-value en Espagne

la plus-value en Espagne

Imaginons que vous ayez acheté un appartement en Espagne en 2000 pour 300 000,00 euros et que vous ayez été contraint de le vendre en 2009 (crise économique) pour 180 000,00 euros. Il s’agit d’une hypothèse claire de «non-existence d’une augmentation de la valeur des terrains urbains». Cependant, le Tribunal Constitutionnel espagnol n’est pas entré dans l’évaluation des cas dans lesquels il existe un petit gain de valeur du terrain, mais inférieur aux valeurs applicables par chaque conseil municipal.

En 2017, le Tribunal Constitutionnel en Espagne a rejeté les bases pour modeler l’impôt sur les plus-values, dans le respect des exigences constitutionnelles. Cependant, à la date de cet article, le législateur n’a promu aucune modification de la loi, pour protéger ce jugement du TC.

Pour aggraver encore un peu plus les choses, un autre jugement du même tribunal espagnol, daté du 31 octobre 2019, est venu résoudre une question de constitutionnalité, dans laquelle il était question que même s’il y avait des gains en capital en Espagne, l’impôt à payer sur la plus-value ne pouvait pas dépasser l’augmentation obtenue. Un exemple serait la vente de ma propriété dans laquelle j’obtiens une plus-value de 6 000,00 euros mais un impôt sur les plus-values en Espagne à payer de 6 500,00 euros. L’impôt sur les plus-values à payer serait supérieur au bénéfice obtenu de la vente de ma propriété, étant une hypothèse clairement confiscatoire et contraire aux directives de notre Constitution.

Compte tenu de cette situation d’insécurité juridique évidente, les professionnels avocats et économistes de Welex en Espagne, conseillent à nos lecteurs d’examiner chaque transaction où la taxe sur la plus-value en Espagne entre en jeu, individuellement, en consultant le conseil municipal correspondant, au cas où ils seraient en train d’adopter des mesures concrètes face à ces situations de nature clairement confiscatoire. Parfois, et selon les communes, il est préférable de payer la taxe puis de demander le remboursement et dans d’autres, il suffit de présenter un document constatant qu’il n’y a pas d’augmentation de valeur ou que la plus-value obtenue par la transmission du bien est inférieur au montant de l’impôt.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour résoudre toutes les questions sur le droit immobilier en Espagne.