Par WeLex, votre avocat à Marbella!
Après avoir écrit un premier article sur la nouvelle loi des contrats de crédit en Espagne (voir le lien), notre cabinet d’avocats à Marbella souhaite vous faire découvrir quelques-unes des nouveautés que comporte cette nouvelle réglementation et qui affecteront plus ou moins la souscription de prêts hypothécaires en Espagne:
La nouvelle loi sur les contrats de crédit immobilier (II)
Frais de constitution du prêt hypothécaire en Espagne
La nouvelle loi (article 14) établit une nouvelle répartition des dépenses et des taxes lors de la constitution du prêt hypothécaire. Ils seront divisés et a payés:
Par la banque : les frais provenant de notaire, de registre, frais de traitement et la taxe sur les actes juridiques documentés, ainsi qu’une copie de l’acte définitif.
Par le particulier: l’évaluation du bien et une copie de l’acte du prêt hypothécaire.
Disparition des « clauses foncières » sur les contrats de prêt hypothécaire en Espagne
Le nouveau règlement abroge toute référence aux limites à la baisse des taux d’intérêt (article 21.3), de sorte que les emprunts hypothécaires contractés avec des intérêts variables n’auront pas de clause foncière.
Clauses de remboursement anticipé des prêts hypothécaires en Espagne
La nouvelle loi espagnole réduit les commissions dérivées du remboursement anticipé du prêt hypothécaire, qu’il s’agisse d’un remboursement partiel ou total. Les nouvelles conditions sont les suivantes :
Pour les prêts hypothécaires à intérêt fixe, la commission de remboursement anticipé peut être:
- De 2%, si l’amortissement intervient au cours des 10 premières années.
- De 1,5% pour le reste de la durée du prêt.
Pour les prêts hypothécaires à intérêt variable, la commission peut être convenue entre les parties, aux pourcentages suivants:
- Avec une limite de 0,25% du capital remboursé de manière anticipée, pendant les 3 premières années du prêt.
- Avec une limite de 0,15% du capital remboursé de manière anticipé, pendant les 5 premières années du prêt.
Clauses de remboursement anticipé dans les actes de prêts hypothécaires en Espagne
Le prêteur peut considérer le prêt dû à l’avance lorsqu’il se trouve devant les préceptes suivants :
- a) Quand l’emprunteur se retrouve en défaut de paiement d’une partie du capital du prêt ou des intérêts.
- b) Que le montant des versements échus et non réglés soit au moins égal à:
- 3% du prêt accordé, pendant la première moitié de la durée du prêt ou l’équivalent à 12 mensualités impayées.
- 7% du prêt accordé, pendant la seconde moitié du prêt, ou l’équivalent à 15 mensualités impayées.
- c) Que le prêteur ait exigé le règlement à l’emprunteur en lui accordant un délai d’au moins un mois pour régulariser la situation et en l’avertissant que si la situation persiste, il réclamera le remboursement total dû sur le prêt.
Documentation et garanties pour les particuliers
La banque doit fournir aux particuliers les documents suivants avant de signer l’acte de prêt hypothécaire:
– Fiche Européenne d’Information Normalisée (FEIN), qui contient une offre ferme pour une période minimale de 10 jours.
– Fiche de mise en garde standardisée (FiAE). La banque transmettra également ce document, qui comprend des informations sur les clauses des prêts hypothécaires, les indices, les intérêts, les charges, la périodicité des paiements, etc.
Les particuliers devront comparaître au moins deux fois chez le notaire. La première fois, au moins un jour avant la signature de l’acte de prêt hypothécaire, pendant laquelle le notaire les informera gratuitement, leur fera signer un questionnaire et dressera un procès-verbal dans lequel le notaire déclarera que l’emprunteur a été dûment informé et conseillé. La deuxième comparution devant le notaire sera pour la signature et l’accord de l’acte définitif de vente.
Les étrangers qui souhaitent obtenir un prêt hypothécaire en Espagne devront prendre en compte la nécessité de comparaître devant un notaire deux jours différents.
N’hésitez pas à contacter maintenant notre cabinet d’avocats à Marbella pour toutes questions fiscales et juridiques
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