Dans des articles précédents, nous avons abordé l’importance de la Prévention du Blanchiment de Capitaux (PBC) dans l’achat de biens immobiliers en Espagne, en expliquant pourquoi les promoteurs immobiliers demandent autant d’informations. Aujourd’hui, chez Welex, cabinet d’avocats à Marbella, nous souhaitons approfondir le type de documents requis par les promoteurs et les raisons qui justifient chaque demande, afin de garantir que chaque transaction soit sûre et conforme à la réglementation en vigueur.

La Prévention du Blanchiment de Capitaux, ci-après PBC, est cruciale pour les promoteurs, car la Loi 10/2010 sur la Prévention du Blanchiment de Capitaux en Espagne les oblige à mener les investigations nécessaires pour justifier l’origine licite des fonds utilisés pour l’achat du bien immobilier.

Chaque acheteur, sans exception, doit être soumis à ces vérifications par le promoteur.

1. Pourquoi est-il important de justifier l’origine des fonds lors d’un achat en Espagne ?

Le secteur immobilier est particulièrement vulnérable au blanchiment d’argent en raison des sommes élevées en jeu, de la difficulté à tracer l’origine des fonds et de la facilité avec laquelle les biens immobiliers peuvent être utilisés pour justifier des revenus illicites via des investissements à long terme. De plus, les paiements en espèces, les transactions internationales et l’utilisation de structures financières complexes compliquent encore davantage la supervision. Ces caractéristiques font du secteur un centre d’attention pour les autorités, qui exigent des mesures strictes de prévention et de contrôle.

Pour toutes ces raisons, la Loi 10/2010 sur la Prévention du Blanchiment de Capitaux en Espagne, ainsi que les réglementations équivalentes dans d’autres pays, oblige les entreprises du secteur à identifier l’origine licite des fonds investis par leurs clients.

2. Documentation requise selon l’origine des fonds :

En fonction de l’origine des fonds déclarée initialement au promoteur via le formulaire KYC (lire plus sur le formulaire « Connaissez Votre Client »), les documents demandés par le promoteur peuvent varier :

  • Fonds provenant d’économies personnelles :
    Le promoteur demandera généralement les documents suivants :

    1. Relevés bancaires des 6-12 derniers mois montrant le solde accumulé.
    2. Déclaration fiscale (IRPF) de l’année précédente, prouvant des revenus réguliers compatibles avec les économies déclarées.
    3. Une explication sur l’origine des économies, pouvant entraîner des demandes de documentation complémentaire détaillée ci-dessous.
    4. Revenus du travail. Si les fonds proviennent de revenus professionnels, il sera nécessaire de fournir :
      • Un contrat de travail en cours qui détaille la relation professionnelle.
      • Les bulletins de salaire des derniers mois.
      • La déclaration fiscale (IRPF) mentionnant les revenus salariaux.
      • Le certificat de vie professionnelle.
    5. Dans le cas d’un travailleur indépendant, les documents requis peuvent inclure :
      • La déclaration annuelle de l’IRPF indiquant les revenus totaux.
      • Les déclarations trimestrielles de l’IRPF.
      • Les relevés bancaires des comptes liés à l’activité économique.
      • Un certificat attestant de la régularité des obligations fiscales et sociales.
  • Prêt bancaire. Si les fonds proviennent d’un prêt, les documents demandés sont les suivants :
    1. Le contrat de prêt.
    2. Un certificat bancaire confirmant le transfert des fonds du compte de la banque prêteuse vers le compte personnel de l’acheteur.
  • Prêt entre particuliers. En cas de prêt d’un membre de la famille ou d’un ami, les documents requis sont :
    1. Un contrat de prêt écrit mentionnant les identités des parties, le montant, les conditions de remboursement, ainsi que la date et le lieu de signature.
    2. Une justification de l’origine des fonds prêtés, incluant les déclarations fiscales, les relevés bancaires et tout document prouvant comment le prêteur a obtenu ces fonds (économies, héritage, donation, etc.).
    3. Les justificatifs de transfert du compte du prêteur vers le compte de l’acheteur.
    4. Une copie des taxes payées.
  • Héritage. Si les fonds proviennent d’un héritage, fournir :
    1. Un testament ou une déclaration d’héritiers.
    2. L’acte de partage de l’héritage précisant la répartition des biens.
    3. Un certificat bancaire prouvant l’entrée des fonds issus de l’héritage sur le compte personnel de l’acheteur.
    4. Une copie des taxes payées.
  • Donation. Dans le cas d’une donation, les promoteurs demanderont généralement:
    1. Un acte de donation notarié.
    2. Un justificatif bancaire montrant l’entrée des fonds issus de la donation sur le compte personnel de l’acheteur.
    3. Les taxes payées sur la donation.
    4. Dans certains cas, le promoteur pourra demander des documents sur le donateur pour vérifier l’origine licite des fonds, par exemple, si les fonds proviennent de revenus du travail, la documentation mentionnée ci-dessus devra être fournie.
  • Dividendes d’une entreprise. Si les fonds proviennent de dividendes, les documents requis incluent :
    1. Un certificat de distribution de dividendes émis par l’entreprise et, dans certains cas, signé par l’administrateur.
    2. Une copie des statuts de l’entreprise et des documents prouvant la participation en capital.
    3. Les comptes annuels de l’entreprise, pour vérifier sa capacité à générer des dividendes.
    4. La déclaration de l’impôt sur les sociétés.
  • Vente d’un actif. Si les fonds proviennent de la vente d’un bien immobilier, d’un véhicule, d’actions ou d’un autre actif, il sera nécessaire de fournir :
    1. L’acte de vente ou le contrat de cession de l’actif.
    2. Un certificat bancaire montrant l’entrée des fonds issus de la vente.
    3. Le justificatif du paiement de taxes liées à la vente, si nécessaire.

Demandes de documents supplémentaires :

Il est important de noter que cette liste n’est pas exhaustive, car chaque promoteur immobilier a ses propres critères et peut demander plus ou moins de documents que ceux mentionnés ci-dessus. De plus, une fois les documents analysés, le promoteur pourra exiger des informations supplémentaires pour garantir une transaction sûre et transparente.

3. Conclusion

Ne pas justifier l’origine des fonds peut avoir de graves conséquences, telles que :

  • La suspension du processus d’achat.
  • Dans les cas extrêmes, l’obligation pour le promoteur de notifier le SEPBLAC en Espagne concernant des activités suspectes potentielles, pouvant entraîner des enquêtes approfondies.

Chez Welex, cabinet d’avocats à Marbella, nous sommes à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner tout au long de ce processus, en veillant à ce que vous respectiez toutes les exigences nécessaires en matière de Prévention du Blanchiment de Capitaux. Contactez-nous pour plus d’informations.