Lors de l’achat d’une propriété en Espagne, il existe une série de coûts supplémentaires qui doivent être ajoutés au prix de la propriété.
Nous allons donner un aperçu général des impôts impliqués dans l’achat d’une propriété en Espagne, en gardant toujours à l’esprit que chaque cas spécifique devra être étudié afin de donner la réponse correcte aux impôts à payer dans chaque cas.
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Des maisons neuves en Espagne provenant d’un promoteur et faisant l’objet d’un premier transfert de propriété
L’achat de résidences neuves en Espagne (première cession), lorsque le vendeur est un promoteur (entrepreneur ou professionnel), sera soumis à la TVA et au Droit de Timbre (AJD). Le taux de TVA appliqué à ces biens en Espagne est de 10% en général et de 4% dans le cas des logements subventionnés (VPO).
La AJD est une taxe qui est prélevée sur les documents notariés, mercantiles et administratifs et qui varie en fonction de la communauté autonome où se trouve le bien.
En Andalousie, par exemple, l’achat d’un logement neuf (non VPO) sera soumis à une TVA de 10% et à une AJD de 1,5%.
Qu’entendons-nous par « logements neufs » en Espagne ?
Un bien acheté à un promoteur, lorsque le bien est terminé ou que la rénovation est achevée, sauf si le bien a été utilisé de manière continue pendant une période d’au moins 2 ans par des personnes autres que les acheteurs, auquel cas, il ne s’agira pas d’un premier transfert.
Par exemple, si un promoteur, une fois les travaux achevés, a loué le logement et, après 2 ans, décide de le vendre :
– La vente sera soumise à la TVA, si les acheteurs sont les locataires eux-mêmes, cette vente s’entendant comme un « premier transfert ».
– La vente sera soumise à la AJD, si les acheteurs sont différents de ceux qui étaient locataires de la propriété au cours des 2 dernières années. Dans ce cas, il est entendu que le bien est un « second transfert ».
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Deuxième transfert de logements en Espagne entre deux particuliers
Les résidences secondaires, normalement entre deux particuliers, sont soumises à l’impôt sur les transmissions de patrimoine (ITP), dont la gestion est confiée aux communautés autonomes, le taux d’imposition variant d’une région à l’autre.
Par exemple, en Andalousie, l’achat d’une propriété de deuxième main est assujetti à un impôt sur les transferts de 8 % sur les premiers 400 000,00 euros.
Un achat soumis à l’ITP ne peut pas être soumis à la TVA et/ou à la AJD, ils ne peuvent donc pas être payés en même temps.
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Achat et vente entre deux promoteurs, entrepreneurs et/ou professionnels
Dans ces cas, nous devons considérer s’il s’agit d’un nouveau logement ou d’un premier ou deuxième transfert, donc :
La vente d’un logement neuf entre deux entrepreneurs ou professionnels sera soumise à la TVA.
Nous serions dans les cas indiqués ci-dessus de premier transfert par un entrepreneur/professionnel soumis à la TVA.
Vente d’un second transfert de propriété entre deux entrepreneurs/professionnels.
Dans ce cas, cette vente serait soumise à la TVA mais exonérée, auquel cas, il y a deux scénarios possibles :
– Vente soumise à la TVA mais exonérée, dans laquelle il est possible de renoncer à l’exonération de la TVA. Dans ce cas, la TVA est payée
– Vente soumise à la TVA, mais exonérée dans laquelle l’exonération de la TVA n’est PAS supprimée. Dans ce cas, la vente sera soumise à l’ITP.
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Cas particulier
Nous ne voudrions pas terminer ce blog sans commenter un cas particulier qui nous a été confié dans notre cabinet d’avocats de Marbella.
Le transfert d’un bien immobilier en Espagne dans un état de détérioration ou la réhabilitation nécessaire par l’acheteur pourrait être soumis à la TVA, qui dans ce cas, ne serait pas au taux réduit de 10% mais à 21% de TVA. Dans ce cas, il faut garder à l’esprit que l’acheteur acquiert la « maison » en vue de sa démolition et/ou de sa réhabilitation totale. Voici le cas qui nous a été proposé dans notre cabinet d’avocats de Marbella : une banque, propriétaire d’un bien immobilier par adjudication hypothécaire, entend soumettre la vente d’un bien immobilier en état de décrépitude ou nécessitant une réhabilitation, à une TVA de 21%, alors que l’acheteur est un particulier qui n’est pas un entrepreneur/professionnel assujetti à la TVA. Dans ce cas, l’acheteur peut être confronté à un impact fiscal important de 21% de TVA et de DJA.
Si vous avez des doutes sur les impôts que vous devez payer lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, n’hésitez pas à contacter les bureaux de Welex, des avocats et fiscalistes experts dédiés au secteur immobilier.
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