Données statistiques sur l’achat et la vente en Espagne

Selon la Banque d’Espagne, les transactions portant sur des résidences reflètent la tendance haussière que le secteur de l’immobilier a connu au cours des cinq dernières années.

En 2018 seulement, un peu plus de 550 000 ventes d’habitations ont été enregistrées en Espagne (environ 10% de plus qu’en 2017) mais il s’agit d’un niveau bien moins élevé que pendant les années qui ont précédé la crise économique.

« Par exemple, en moyenne annuelle, pendant la période de 2004 à 2007 le nombre de transactions portant sur des résidences en Espagne s’est élevé à 885 mille et l’optimisme envers le rétablissement est maintenu », révèle l’organisme officiel.

 

Recommandations lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne

Vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne ? Lisez les recommandations de Welex, un cabinet d’avocats indépendant spécialisé dans le conseil en matière de transactions immobilières en Espagne.

Pour vendre un bien immobilier en Espagne il est important d’être bien conseillé, tout le long du processus, par des professionnels de confiance qui connaissent tous les tenants et les aboutissants de la législation espagnole et la documentation nécessaire.

D’après un professionnel du cabinet d’avocats et d’économistes Welex, le succès ou l’échec d’une vente dépend du conseil adéquat, connaissant avec certitude le marché de l’immobilier et les taxes à payer.

« Des charges et taxes découlent de la vente d’un bien immobilier en Espagne, il est donc nécessaire que le client sache à tout moment à quoi il fait face, afin que nous sachions dès le début les fonds qu’il aura à disposition après la vente et le paiement de toutes les taxes et charges. »

Chez Welex, un prestigieux cabinet d’avocats à Marbella et sur la Costa del Sol, les experts sont en charge de la gestion de toute la documentation nécessaire pour organiser le processus d’achat et de vente en Espagne.

« Dès le début de la mission professionnelle, nous demandons au client toute la documentation pertinente pour le conseiller en ce qui concerne les taxes qu’il aura à payer ; nous devons commencer par le fait que nous devons connaître le prix de vente convenu pour déterminer les charges qui vont en découler tout le long du processus. Ici chez Welex, nous sommes très précis et nous aimons recueillir, méticuleusement toute la documentation afin d’être en mesure d’apporter un conseil juridique et fiscal de manière à ce que tous les aspects de la vente soient couverts… tous les détails, du paiement des impôts du client au paiement des honoraires pour l’intermédiation d’une véritable agence immobilière », commente le professionnel.

Dans une interview exclusive, le cadre de Welex explique qu’un client qui doit vendre un bien immobilier doit avoir une série de documents à jour afin d’éviter les « surprises inattendues » et les incidents au cours du processus.

« Lorsque nous avons un client qui veut vendre, nous vérifions la situation du bien immobilier, nous nous assurons que le client se conforme à toutes les obligations fiscales et qu’il ait toute la documentation afin de signer l’acte de vente en Espagne », ajoute-t-il.

Dans la vente d’un bien immobilier en Espagne, poursuit l’expert, le vendeur est obligé de fournir une certaine chose et l’acheteur doit payer un prix stipulé, il doit ensuite s’agir d’une transaction impliquant l’avis d’un professionnel.

La vente est terminée une fois que les parties ont convenu de l’objet du contrat et du prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ou le prix payé. Il faut prendre en compte le fait que le vendeur a des obligations à partir du moment-même où le contrat de dépôt a été signé et qu’il a reçu les arrhes qui sont une certaine somme d’argent en avance.

L’achat et la vente, dit le professionnel, sont obligatoires à la fois lorsque l’objet et le prix ont déjà été convenu et dans le cas où un contrat de dépôt a été signé ce contrat peut être résilié au détriment de quoi l’acheteur perdrait la somme versée ou le vendeur devrait la rembourser multipliée par deux.

« Le vendeur a deux obligations dans la vente : mettre l’objet vendu, le bien immobilier dans ce cas, entre les mains de l’acheteur et il est également tenu de remédier à d’éventuels défauts dans la propriété », fait remarquer le spécialiste.

La possession est habituellement donnée à l’acheteur lorsque l’acte est signé devant un notaire. Avant ce contrat définitif, il n’est en toute logique pas tenu de le transmettre si l’acheteur n’a pas payé le prix.

« En nous référant à ces obligations du vendeur d’un bien immobilier en Espagne nous vérifions les documents de votre bien immobilier et il en va de l’obligation du vendeur d’être à jour dans le paiement de l’impôt foncier (IBI) ; des frais de copropriétés et du paiement de la plus-value et d’obtenir un certificat d’économie d’énergie. Ce certificat est impératif pour vendre », ajoute l’expert.

Pour sa part, la plus-value est payée en prenant en compte l’augmentation de la valeur du foncier et le temps qui s’est écoulé depuis qu’il l’a acheté, c.-à-d. tous les jours, mois et années pendant lesquels le propriétaire possédait le bien immobilier; en ce qui concerne l’IBI, c’est une taxe sur la valeur du bien immobilier et elle doit être payée lorsque l’on possède un bien immobilier en Espagne.

En outre, le professionnel précise que les notaires (avant la signature de l’acte de vente en Espagne) demandent l’information à la mairie respective pour s’assurer qu’il n’y ait pas de dettes : « Nous devons par conséquent apporter tous ces documents à la signature de l’acte de vente en Espagne, révisés de manière à ce qu’une dette impayée ou une dette à long terme n’apparaisse pas, car si c’est le cas, il ne sera pas possible d’effectuer la vente du bien immobilier. »

 

 

Autres passifs dans la vente d’une propriété en Espagne

Au cours de la phase de reprise actuelle, la Banque d’Espagne souligne que les ventes sont principalement soutenues par « le segment des maisons d’occasion en Espagne », tandis que celui des nouveaux logements affiche une « légère baisse ».

Dans son analyse du marché immobilier, l’institut central note que depuis le minimum atteint en 2014, le prix des maisons neuves a augmenté légèrement plus que le prix des maisons d’occasion, mais à quelques exceptions près: « Toutefois, le prix au mètre carré des maisons neuves reste plus élevé.

En ce qui concerne la vente, il y a une autre obligation à respecter par la personne qui vend des biens, à savoir le paiement de la communauté espagnole de propriétaires, qui doit être démontrée de manière fiable pour être à jour.

« l faut tenir compte du fait qu’il y a un crédit à la communauté pour la partie due au cours de l’année en cours au cours de laquelle la vente a lieu et les trois années précédentes, de sorte que cette dette pourrait avoir un impact sur le bien transféré. Si la communauté n’est pas payée, la dette tombe sur la propriété et l’acheteur serait également responsable de son paiement; c’est un aspect qui doit être communiqué au client », explique le consultant.

Autres obligations lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne

Pendant la phase de rétablissement actuelle, la Banque d’Espagne fait remarquer que les ventes ont été principalement favorisées par « le segment du logement existant », tandis que celui du logement neuf montre une « légère tendance à la baisse ».

Dans son analyse du marché des biens immobiliers, l’institut central note que comme le minimum a été atteint en 2014, l’augmentation du prix des hébergements neufs a été un peu plus importante que celle du prix des hébergements existants, même s’il y a quelques exceptions : « Toutefois, le prix par mètre carré de logement neuf continue à être plus élevé. »

En ce qui concerne la vente, une autre obligation dont soit se charger la personne qui va vendre un bien immobilier est le paiement des frais de copropriété, pour lequel il faut prouver de manière fiable qu’il est à jour.

« Il faut prendre en compte qu’il y a un crédit en faveur de la copropriété pour la partie qui est due pendant l’année en cours lors de laquelle la vente a lieu et les trois années précédentes de sorte que cette dette affecterait le bien immobilier qui est transféré. Si la copropriété n’est pas payée, la dette est associée au bien immobilier et l’acheteur est responsable du paiement, c’est un aspect qui doit être communiqué au client », dit l’expert.

 

Est-ce que c’est inclus dans le document de vente ou est-ce une surprise à laquelle l’acheteur peut être confronté ?

-C’est inclus au moment de la signature de l’acte de vente du bien immobilier en Espagne et notre cabinet d’avocat indépendant spécialisé dans le conseil en matière de transactions immobilières en Espagne s’assure que les frais de copropriété soient à jour et payés et nous obtenons un certificat délivré par l’administrateur de la copropriété qui doit être approuvé par le président lorsqu’il est stipulé qu’il n’existe pas de dette ; ou dans le cas où elle existe, le montant dû doit être inclus de manière à ce que les parties le sachent lorsque l’acte de vente est signé en Espagne.

En outre, poursuit le professionnel, il est important de prendre en compte le transfert de propriété du bien immobilier après la vente : « Le vendeur est tenu d’informer qu’il y a eu un transfert de propriété du bien immobilier s’il ne va pas continuer à être conjointement responsable avec le nouveau propriétaire… en ce qui concerne l’acheteur, ensuite nous nous assurons qu’il n’y ait pas de dette ou s’il y en a une nous la faisons évaluer et après la signature de l’acte de vente en Espagne nous communiquons la vente à la copropriété afin que notre client vendeur ne soit plus responsable du paiement. »

Quelles sont les autres taxes qui doivent être payées ?

-Une autre taxe à prendre en compte lors de la vente du bien immobilier en Espagne est la plus-value. Cet impôt est prélevé sur l’augmentation de valeur du foncier au moment du transfert de propriété et la personne payant la taxe est la personne physique ou morale, étant donné qu’il peut s’agir d’une entité, transférant le foncier. Il faut noter que dans le cas où la personne qui paie cette taxe est un individu et n’est pas résident en Espagne, l’acheteur devient également un payeur de la taxe de substitution pour le vendeur dans le paiement de la taxe ; il sera donc responsable et le paiement de la taxe peut être demandé à l’acheteur.

Nous informons le client dès le départ du montant du paiement de cette plus-value afin de parvenir à une connaissance complète des dépenses qu’il y aura à l’occasion de la vente d’un domicile en Espagne, poursuit le professionnel.

« La plus-value qui apparaît réglementée par la loi sur les actions locales dans son article 107 indique la base taxable, et la cour constitutionnelle a déclaré inconstitutionnelle la situation dans laquelle la part qui en résulte à payer sur la plus-value est plus importante que l’augmentation réellement obtenue par le vendeur grâce à la vente. Le taux de taxe sur la plus-value est fixé par chaque municipalité et ne peut pas dépasser 30% », dit le conseiller.

Un autre document important que le vendeur doit avoir préparé est le certificat d’économies d’énergie, ce certificat informe de la consommation énergétique et des émissions en CO2 du bien immobilier vendu.

« Et il doit être délivré par un technicien qualifié à cette fin qui peut être un architecte, un ingénieur ou un architecte technique… il y a plusieurs professions qui peuvent délivrer le certificat d’économies d’énergie et je dois dire que c’est obligatoire en Espagne depuis 2013 et que cela vient d’une directive européenne, il doit être préparée avant la signature de l’acte et soumis à un notaire » dit l’expert.

 

Et que se passe-t-il concernant la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne ?

-D’une manière générale, la plus-value sur la vente d’un bien immobilier en Espagne est la différence entre la valeur de cession du bien immobilier et la valeur d’achat, en prenant en compte le prix que la personne a payé au moment de l’achat plus les frais et taxes découlant de l’achat, comme la taxe payée lorsque le bien immobilier a été acheté, la taxe d’enregistrement, la taxe de courtage, etc.

Un autre fait intéressant à propos du fonctionnement du marché de l’immobilier est apporté par la Banque d’Espagne lors que l’on a affaire à la présence de personnes étrangères participant activement à l’achat et à la vente d’un bien immobilier et d’autres biens immobilier.

En ce qui concerne la nationalité des acheteurs, l’augmentation des ventes de domiciles est observée à la fois dans les achats par des personnes de nationalité étrangère d’environ 16% du total en 2018, comparé à une moyenne de 10% observée pendant les années 20072013, et dans les achats par des résidents espagnols.

En ce qui concerne l’achat d’un domicile en Espagne par des étrangers, les Britanniques sont les acheteurs ayant le plus de poids dans le total (14%), suivis par les Français et les Allemands (8% pour chaque groupe) et les Roumains et les Marocains (7% pour chaque groupe).

Dans le cas des Britanniques, il y a eu une diminution significative depuis 2017, probablement associée au Brexit, étant donné que la moyenne observée pendant les années 2008 à 2016 était de 19% ; et compte tenu de leur distribution géographique, les achats de domicile par des personnes étrangères ont un poids significativement plus important dans les régions de l’arc méditerranéen et dans les îles.

 

Combien une personne étrangère non résidente paye-t-elle pour la vente d’un bien immobilier en Espagne ?

-Le taux de taxation pour les non résidents est de 19%, qui est appliqué sur la plus-value tirée de la vente d’un bien immobilier en Espagne. Ce taux de taxation est applicable aux non résidents qui sont résidents fiscaux dans un autre pays de l’UE. Pour ceux qui sont résidents en-dehors de l’Union européenne, le taux de taxation de 24% est appliqué sur la plus-value générée au moment de la vente d’un bien immobilier en Espagne.

 

Est-ce que des biens immobiliers loués peuvent être vendus ?

– Oui. Selon la législation il y a une série de garanties pour le locataire, qui doit être informé de la vente à tout moment ; la réglementation s’efforce de donner des garanties au propriétaire mais encourage la location à usage d’habitation. À cet effet, une série de garanties ont été fournies, comme dans le cas d’une prolongation, et l’une de celles-ci est l’exercice de droits de préemption et le droit de retrait ; par le biais du droit de préemption, avant la vente je peux opter pour l’achat du bien immobilier en étant privilégié. Une fois que la vente a eu lieu, grâce au droit de retrait, je peux me retirer de la vente ; le locataire doit apparaître et dire qu’il est au courant de la cession, entre autres choses.

Si l’acheteur est au courant de cela il peut être vendu, ajoute le professionnel, même si le logement est hypothéqué il peut également être vendu car l’hypothèque relève de la propriété.

« Nous avons trouvé des situations dans lesquelles un vendeur, propriétaire d’un bien immobilier, avait une hypothèque sur ce bien immobilier et le loyer a été annulé ; il n’y avait plus de dette en faveur de la vente, toutefois la charge de l’hypothèque existe toujours sur la propriété jusqu’à ce qu’elle soit annulée devant un notaire et que l’annulation soit enregistrée. Dans notre bureau nous nous chargeons également de l’intégrité du processus d’annulation de l’hypothèque qui a déjà été payée », dit-il.

 

Que se passe-t-il dans le cas où le bien immobilier vendu provient d’un héritage ?

-Les héritiers doivent d’abord accepter le bien immobilier, l’héritage leur est octroyé et ils deviennent les propriétaires avec leurs droits et obligations : le bien immobilier est enregistré à leur nom dans le registre foncier afin qu’ils puissent le vendre. Dans tous les cas ils doivent d’abord l’accepter devant un notaire…

 

Dans quel cas est-ce qu’un bien immobilier n’est pas vendable en France ?

-Il n’est pas vendable lorsque le propriétaire n’a pas l’intention de le vendre, lorsqu’il y a une interdiction…

 

Que se passe-t-il lorsqu’il y a un privilège ?

-S’il peut être vendu avec le privilège, nous analyserons la raison du privilège… pour l’annuler. Nous voyons pourquoi il a été établi, nous actualisons la dette et conseillons le client pour continuer et nous l’annulons sur le registre afin que le bien immobilier ne soit pas grevé.

 

Que se passe-t-il lorsque quelqu’un souhaite vendre un bien immobilier à un enfant ou un parent pour une valeur significativement minime ?

-Cela peut être considéré comme une vente frauduleuse si vous voulez vendre un bien immobilier à l’un de vos enfant à un prix symbolique et l’autorité se rendra compte que le bien immobilier ne vaut pas ce montant.

« Dans le cas où il s’agit d’une valeur inférieure à la valeur fiscale estimée par le département de la Trésorerie il peut demander le paiement des taxes aux parties impliquées dans la vente, à la fois à l’acheteur et au vendeur du bien immobilier. Vous pouvez établir une déclaration fiscale demandant le paiement qui devrait être fait en prenant en compte la valeur estimée par le centre des impôts pour la propriété »

Quant au délai de vente d’un bien immobilier, la pratique habituelle veut que les parties concluent la vente sous un mois à compter de la signature du contrat sous seing privé, mais il s’agit d’une période convenue entre les parties, à condition que la documentation nécessaire pour la vente soit en ordre et que l’acheteur ait tous les fonds disponibles pour le paiement du prix d’achat.

Parfois, dit l’expert Welex, cette période est allongée si l’acheteur prend un prêt immobilier « la période peut être prolongée par accord » entre les parties en devant refléter le contrat de vente sous seing privé.

 

Peut-il y avoir des incidents dans le processus de la vente en Espagne ?

-Elle peut être retardée s’il y a des charges pesant sur le bien immobilier, par conséquent chez Welex nous faisons une étude détaillée des documents pour résoudre les incidents qui surviennent et éviter les retards inutiles ; nos clients sont toujours très satisfaits et partent contents.

N’hésitez pas à contacter notre cabinet d’avocats indépendant spécialisé en matière de conseil sur les transactions immobilières en Espagne si vous souhaitez vendre un bien immobilier en Espagne.

 

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