Juridische begeleiding bij verkoop van een woning in Spanje

Juridische begeleiding bij verkoop van een woning in Spanje

Wilt u een woning in Spanje verkopen? Lees dan het advies van Welex, uw Nederlandstalige advocaat in Spanje en onafhankelijk advocatenkantoor in Marbella gespecialiseerd in advies in verband met vastgoedtransacties in Spanje.

Gebruik de dienstverlening van een goede Nederlandstalige advocaat in Spanje om veiling een woning te verkopen.

Om een woning in Spanje te verkopen is het belangrijk om – gedurende het hele proces – van goed advies te worden voorzien door een betrouwbare Nederlandstalige advocaat in Spanje die volledig op de hoogte is van de Spaanse wetgeving en de benodigde documentatie.

Welex, kantoor van economen en advocaten in Spanje, is van mening dat het slagen of mislukken van een verkoop van een huis in Spanje vaak afhangt van het juiste advies, van een adviseur die de vastgoedmarkt kent en weet welke belastingen in Spanje betaald dienen te worden.

‘Uitgaven en belastingen komen voort uit de verkoop van een onroerend goed in Spanje en daarom is het noodzakelijk dat de cliënt te allen tijde eerst begrijpt waar hij mee te maken krijgt, zodat hij vanaf het begin weet over welke middelen hij na de verkoop en de betaling van alle belastingen en uitgaven zal beschikken.’

Bij Welex, Nederlandstalig advocatenkantoor gespecialiseerd in koop begeleiding in Spanje zijn de Nederlandstalige advocaten  verantwoordelijk voor het beheer van alle noodzakelijke documentatie om het proces van aan- en verkoop in Spanje te vereenvoudigen.

‘Vanaf het begin van de adviesopdracht vragen we de klant om alle relevante documentatie te verstrekken voor de belastingen die dienen te worden betaald; we dienen de overeengekomen verkoopprijs te weten om de kosten te bepalen die gedurende het hele proces zullen worden gemaakt. Bij Welex zijn we zeer nauwkeurig en we verzamelen graag op zorgvuldige wijze alle documentatie om juridisch en fiscaal advies te kunnen geven, zodat alle aspecten van de verkoop worden meegenomen… alle gegevens, van de betaling van de belastingen van de cliënt tot de betaling van de vergoedingen voor de bemiddeling van een makelaar,’ zo merkt de adviseur op.

In een exclusief interview legt een leidinggevende van Welex uit dat een cliënt die een woning, d.w.z. onroerend goed wil verkopen, een aantal documenten moet laten bijwerken om “onverwachte verrassingen” en incidenten tijdens het proces te voorkomen.

Hij zegt: ‘Wanneer we een cliënt hebben die wil verkopen, controleren we de omstandigheden van het onroerend goed, we zorgen ervoor dat de cliënt voldoet aan alle fiscale verplichtingen en alle documentatie heeft om de verkoopakte in Spanje te ondertekenen.’

Volgens de Nederlandstalige advocaat in Spanje van Welex is de verkoper bij de verkoop van een woning in Spanje verplicht om een bepaalde zaak te leveren en de koper is verplicht om een bepaalde prijs te betalen; het gaat dan om een transactie waarbij het advies van een adviseur wordt verlangd.

De verkoop is voltooid zodra partijen overeenstemming hebben bereikt over het onderwerp van de overeenkomst en de prijs, zelfs als de zaak nog niet is geleverd of de prijs niet is betaald. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat de verkoper verplichtingen heeft vanaf het moment dat de waarborgovereenkomst is ondertekend en het bedrag van de aanbetaling vooraf wordt ontvangen.

De koop en verkoop, zegt de adviseur, is verplicht wanneer het object en de prijs reeds zijn overeengekomen en in het geval dat er een waarborgovereenkomst is getekend, kan dit contract worden beëindigd met als nadeel dat de koper het geleverde bedrag zou verliezen of de verkoper het tweemaal zou moeten terugstorten.

‘De verkoper heeft twee verplichtingen bij de verkoop: de overdracht van de verkochte zaak, het pand in Spanje in dit geval aan de koper, en hij is tevens verplicht om eventuele gebreken in het pand te herstellen,’ legt de adviseur uit.

Het bezit wordt meestal aan de koper geleverd bij de ondertekening van de akte bij een notaris. Voorafgaand aan deze definitieve overeenkomst is hij natuurlijk niet verplicht deze aan de koper te overhandigen als deze de prijs niet heeft betaald.

‘Met betrekking tot deze verplichtingen van de verkoper van een woning in Spanje controleren we de documentatie van uw woning en de verkoper dient op de hoogte te zijn van de betaling van de onroerende voorheffing (IBI), van de gemeenschapskosten en de betaling van de meerwaarde en hij dient een certificaat van energie-efficiëntie te verkrijgen. Dit certificaat is noodzakelijk om te kunnen verkopen,’ voegt de adviseur toe.

De meerwaarde wordt betaald rekening houdend met de waardevermeerdering van de grond en de tijd die is verstreken sinds hij het heeft gekocht, dat wil zeggen alle dagen, maanden en jaren gedurende welke hij het in bezit heeft gehad. Voor wat betreft de IBI: dit betreft een belasting die de waarde van het onroerend goed belast en moet worden betaald vanwege het feit dat hij een onroerend goed in Spanje bezit heeft.

Daarnaast geeft de advocaat aan dat de notarissen, voorafgaand aan de ondertekening van de verkoopakte in Spanje, informatie opvragen bij het betreffende gemeentehuis om er zeker van te zijn dat er geen schulden zijn:

‘Daarom moeten we al deze documentatie meenemen bij de ondertekening van de verkoopakte in Spanje, en herzien, zodat er geen onbetaalde of langdurige schuld ontstaat, want als dat wel het geval is, zal het niet mogelijk zijn om de verkoop van het onroerend goed uit te voeren.’

Overige verplichtingen bij de verkoop van een onroerend goed in Spanje

Tijdens de huidige herstelfase wijst de Bank van Spanje erop dat de verkoop met name wordt ondersteund door “het segment van de tweedehandswoningen in Spanje”, terwijl die van de nieuwe woningen een “proces van lichte daling” laten zien.

In haar analyse van de vastgoedmarkt merkt het centrale instituut op dat sinds het minimum dat in 2014 werd bereikt, de prijs van nieuwe woningen iets meer is gestegen dan de prijs van tweedehandswoningen, zij het met enkele uitzonderingen: ‘De prijs per vierkante meter van nieuwe woningen blijft echter hoger.’

Met betrekking tot de verkoop is er nog een andere verplichting waaraan moet worden voldaan door degene die onroerend goed gaat verkopen, namelijk de betaling van de Spaanse gemeenschap van eigenaren, waarvan op betrouwbare wijze moet worden aangetoond dat deze up-to-date is.

‘Er moet rekening worden gehouden met het feit dat er een krediet ten gunste van de gemeenschap is voor het deel dat verschuldigd is in het lopende jaar waarin de verkoop plaatsvindt en de drie voorgaande jaren, zodat deze schuld invloed zou kunnen hebben op het onroerend goed dat wordt overgedragen. Als de gemeenschap niet wordt betaald, valt de schuld op het onroerend goed en zou de koper ook verantwoordelijk zijn voor de betaling ervan; dit is een aspect dat aan de klant moet worden meegedeeld,’ zegt de adviseur.

Is dit opgenomen in het verkoopdocument of is het een aspect waarmee de koper geconfronteerd kan worden?

-Het wordt opgenomen op het moment van ondertekening van de verkoopakte van het onroerend goed in Spanje en ons onafhankelijk advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in advies inzake onroerend goed-transacties in Spanje zorgt ervoor dat de gemeenschap up-to-date is en betaald wordt. Wij verkrijgen een certificaat dat is afgegeven door de gemeenschapsbeheerder en dat moet worden goedgekeurd door de voorzitter wanneer is bepaald dat er geen schuld bestaat; of in het geval deze wel bestaat, moet het verschuldigde bedrag worden opgenomen, zodat de partijen ervan op de hoogte zijn wanneer de verkoopakte wordt ondertekend in Spanje.

Tevens is het volgens de Nederlandstalige advocaat in Spanje van Welex belangrijk om rekening te houden met de wijziging van eigendom van het pand na de verkoop:

‘De verkoper is verplicht om door te geven dat er een wijziging van de eigendom van het onroerend goed heeft plaatsgevonden indien hij niet langer verder verantwoordelijk zal zijn samen met de nieuwe eigenaar, de koper; dan zorgen we ervoor dat er geen schuld is, of zo die er is, hebben we dit gekwantificeerd en na ondertekening van de verkoopakte in Spanje stellen we de gemeenschap van eigenaren op de hoogte van de verkoop, zodat onze cliënt verkoper niet langer verantwoordelijk zal zijn voor de betaling.’

Welke andere belastingen moeten worden betaald?

-Nog een belasting waarmee rekening moet worden gehouden bij de verkoop van het onroerend goed in Spanje is de vermogenswinst. Deze belasting wordt geheven over de waardevermeerdering die de grond heeft gehad op het moment van de overdracht van het onroerend goed en de belastingbetaler is de natuurlijke of rechtspersoon, aangezien het een entiteit kan zijn, die de grond overdraagt. Opgemerkt moet worden dat, in het geval dat deze belastingbetaler een natuurlijke persoon is en niet in Spanje woont, de koper ook een vervangende belastingbetaler wordt voor de verkoper bij de betaling van de belasting; deze zou dan dus verantwoordelijk zijn en de betaling van de belasting kan van de koper worden gevorderd.

Verder zegt de adviseur dat de cliënt van meet af aan wordt geïnformeerd over het bedrag van de betaling van deze meerwaarde, zodat hij volledig op de hoogte is van de kosten ter gelegenheid van de verkoop van een huis in Spanje.

‘De meerwaarde in Spanje die in artikel 107 van de wet op de lokale rechtsvorderingen blijkt te zijn geregeld, geeft de belastbare grondslag weer en het Grondwettelijk Hof heeft de situatie ongrondwettig verklaard, waarbij het quotum dat resulteert uit de betaling van de meerwaarde groter is dan de verhoging die de verkoper werkelijk verkrijgt uit hoofde van de verkoop. Het tarief van de meerwaardebelasting wordt door elke gemeente vastgesteld en mag niet hoger zijn dan 30%,’ aldus de adviseur.

Een ander belangrijk document dat de verkoper dient op te stellen is het energie-efficiëntiecertificaat; dit certificaat geeft informatie over het energieverbruik en de CO2-uitstoot van de woning die wordt verkocht.

‘En het moet worden afgegeven door een gekwalificeerde technicus; voor dit doel kan dit een architect, een ingenieur of een technisch architect zijn… er zijn verschillende beroepsgroepen die het certificaat van efficiëntie mogen afgeven en dit is in Spanje vanaf 2013 verplicht en komt voort uit een Europese richtlijn. Dit dient te zijn afgehandeld vóór de ondertekening van de akte en voorgelegd aan een notaris,’ zegt de adviseur.

En wat gebeurt er met de meerwaarde bij de verkoop van een onroerend goed in Spanje?

-In het algemeen is de meerwaarde op de verkoop van een onroerend goed in Spanje het verschil tussen de overdrachtswaarde van het onroerend goed en de aankoopwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met de prijs die de persoon heeft betaald op het moment van aankoop plus de belastingen en kosten die voortvloeien uit de aankoop, zoals de belasting die is betaald bij de aankoop van het onroerend goed, de registratiebelasting, de makelaarsbelasting, enz.

De Bank van Spanje heeft nog een interessant feit over het gedrag van de vastgoedmarkt voor wat betreft de buitenlanders die op grote schaal deelnemen aan de aan- en verkoop van vastgoed en andere soorten eigendom.

Voor wat de nationaliteit van de kopers betreft, wordt een toename van de woningverkopen waargenomen zowel bij aankopen door buitenlanders van ongeveer 16% van het totaal in 2018, tegenover een gemiddelde van 10% in de jaren 20072013, als bij aankopen door Spaanse ingezetenen.

Voor wat betreft de aankoop van woningen in Spanje door buitenlanders, zijn de Britten de kopers met het grootste aandeel (14%), gevolgd door de Fransen en de Duitsers (8% per groep) en de Roemenen en Marokkanen (7% per groep).

In het geval van de Britten is er sinds 2017 een aanzienlijke daling geweest, mogelijk in verband met Brexit, aangezien het gemiddelde in de jaren2008-2016 19% bedroeg; en gezien hun geografische spreiding hebben huisaankopen door buitenlanders een aanzienlijk groter aandeel in de regio’s in het Middellandse Zeegebied en op de eilanden.

Hoeveel betaalt een niet-ingezetene buitenlander voor de verkoop van onroerend goed in Spanje?

-Het belastingtarief voor niet-ingezetenen is 19%, welk wordt toegepast op de meerwaarde uit de verkoop van een onroerend goed in Spanje. Dit belastingtarief is van toepassing op de niet-ingezetenen die in een ander EU-land belastingplichtig zijn. Voor degenen die buiten de Europese Unie wonen, wordt het belastingtarief van 24% toegepast op de meerwaarde die voortkomt uit de verkoop van een onroerend goed in Spanje.

Kunnen huurwoningen worden verkocht?

-Ja. Volgens de wet is er een aantal garanties voor de huurder, die te allen tijde op de hoogte moet zijn van de verkoop; de verordening tracht de verhuurder zekerheid te geven en bevordert de verhuur van een woning. Hiertoe is een reeks garanties verstrekt, zoals uitbreiding, en één daarvan is de uitoefening van het voorkeursrecht en het herroepingsrecht; door middel van het voorkeursrecht kan ik voorafgaande aan de verkoop kiezen met voorkeur voor de aankoop van het onroerend goed. Zodra de verkoop heeft plaatsgevonden, kan ik mij door middel van het herroepingsrecht uit de verkoop terugtrekken; de huurder dient vervolgens te verklaren dat hij onder meer op de hoogte is van de overdracht.

Zodra de koper van deze omstandigheid op de hoogte is kan het worden verkocht, zegt de adviseur. Zelfs als de woning is belast met hypotheek kan deze worden verkocht, omdat de hypotheek gerelateerd is aan het onroerend goed.

‘We zijn weleens situaties tegengekomen waarbij een verkoper, de eigenaar van een eigendom, een hypotheek op zijn eigendom had en de lening werd doorgehaald; er was geen schuld meer ten gunste van de bank, maar de last van de hypotheek bestaat nog steeds op het eigendom totdat het wordt doorgehaald bij een notaris en de doorhaling wordt geregistreerd. Op kantoor zorgen wij tevens voor het hele proces van de kwijtschelding van de hypotheek die al is betaald,’ zegt hij.

Wat gebeurt er met een woning die wordt verkocht en die afkomstig is uit een erfenis?

-De erfgenamen moeten het goed eerst aanvaarden. Ze ontvangen de erfenis en worden eigenaar met alle rechten en plichten: het goed wordt ten gunste van hen geregistreerd in het Kadaster, zodat ze het vervolgens kunnen verkopen. In elk geval moeten ze het eerst aanvaarden bij een notaris…

Wat als er een pandrecht is?

-Als het goed met een pandrecht kan worden verkocht, zullen we de reden voor het pandrecht onderzoeken… om het te kunnen annuleren. We kunnen uitzoeken waarom het is gevestigd, we werken de schuld bij en adviseren de cliënt om met de verkoop verder te gaan en we halen het door in het register zodat het pand vrij is van kosten.

Wat gebeurt er als iemand een woning voor een minimale substantiële waarde wil verkopen aan een kind of een familielid?

-Het kan worden beschouwd als een frauduleuze verkoop als u een woning voor een symbolische prijs wil verkopen aan een kind en de autoriteit zal zich realiseren dat de woning dat bedrag niet waard is.

‘In het geval het een waarde betreft die lager is dan de fiscale waarde die het volgens het ministerie van Financiën heeft, kan zij de betaling vorderen van belastingen van de partijen die betrokken zijn bij de verkoop, zowel de koper als de verkoper van het onroerend goed. U kunt een aanvullende belastingaangifte opstellen om de betaling te vorderen die moet worden voldaan, rekening houdend met de waarde die de belastingdienst aan het onroerend goed toekent,’ legt hij uit.

Voor wat betreft de vertraging in de verkoop van een woning is het in de praktijk gebruikelijk dat de partijen overeenkomen de verkoop binnen een maand na ondertekening van het onderhandse contract af te sluiten; dit is echter een tussen de partijen overeengekomen termijn, op voorwaarde dat de noodzakelijke documentatie voor de verkoop in orde is en dat de koper alle middelen voor de betaling van de koopprijs ter beschikking heeft.

Volgens de Nederlandstalige advocaat in Spanje van Welex wordt deze periode soms verlengd als de koper een hypotheeklening neemt die het volgende inhoudt:

“de periode kan worden verlengd door middel van een overeenkomst” tussen partijen, welke moet worden weergegeven in het onderhandse verkoopcontract.

Zijn er incidenten in het proces van een verkoop in Spanje?

-De verkoop kan worden vertraagd als het onroerend goed is belast, en daarom maken we bij Welex een gedetailleerde studie van de documentatie om de incidenten die zich voordoen op te lossen en onnodige vertragingen te voorkomen; onze cliënten gaan altijd uiterst tevreden de deur uit.

Neem gerust contact op met ons onafhankelijk Nederlandstalig advocatenkantoor in Spanje dat gespecialiseerd is in advies in verband met onroerendgoedtransacties in Spanje als u een onroerend goed in Spanje wilt verkopen.

Heeft u een Nederlandstalige advocaat in Spanje nodig? Neem dan contact met ons advocatenkantoor in Marbella! Advocaten en Economen staan tot uw dient.

Advies bij aan- en verkoop van onroerende zaken

Related Articles

Is er een advocaat nodig bij koop van woning in Spanje?

Welex, uw Nederlandstalige vastgoed advocaat in Spanje.

Deze vraag kan iedereen zich stellen bij het nemen van de stap om een huis in Spanje te kopen.

Advocaat in Spanje = Zekerheid voor de investering in Spanje

De financiële investering die gepaard gaat met de aankoop van een woning leidt tot de verplichting om dit met de grootst mogelijke zekerheid te doen. En zeker als de koper een buitenlands persoon is die geen Spaans ingezetene is.

Lees verder