In eerdere blogs hebben we de belangrijkheid besproken van de Preventie van Witwassen van Geld bij de aankoop van woningen in Spanje, en uitgelegd waarom vastgoedontwikkelaars om zoveel gegevens vragen. Dit keer willen we vanuit Welex, een advocatenkantoor in Marbella, dieper ingaan op het type documentatie dat wordt gevraagd door ontwikkelaars en de redenen achter elk verzoek, om ervoor te zorgen dat elke transactie veilig is en voldoet aan de geldende regelgeving.

De Preventie van Witwassen van Geld, hierna PBC (Prevención de Blanqueo de Capitales) genoemd, is van bijzonder belang voor de ontwikkelaar, omdat de Spaanse Wet 10/2010 inzake de Preventie van Witwassen van Geld hen verplicht de nodige onderzoeken uit te voeren om de legale herkomst van de voor de aankoop gebruikte middelen te rechtvaardigen.

De ontwikkelaar is verplicht deze onderzoeken uit te voeren bij elke woningkoper, zonder enige uitzondering.

1. Waarom is het belangrijk om de herkomst van de fondsen bij een aankoop in Spanje te rechtvaardigen?

De vastgoedsector is bijzonder kwetsbaar voor witwassen van geld vanwege de grote bedragen die ermee gemoeid zijn, de moeilijkheid om de herkomst van de fondsen te traceren en de eenvoud waarmee onroerend goed kan worden gebruikt om illegale inkomsten te rechtvaardigen via langetermijninvesteringen. Daarnaast maken contante betalingen, internationale transacties en het gebruik van complexe financiële structuren toezicht nog moeilijker. Deze kenmerken maken de sector tot een aandachtspunt voor de autoriteiten, die strikte preventie- en controlemaatregelen eisen.

Om deze redenen verplicht Wet 10/2010 inzake de Preventie van Witwassen van Geld in Spanje, evenals vergelijkbare wetgevingen in andere landen, bedrijven in de sector om de legale herkomst van het door hun klanten geïnvesteerde geld te identificeren.

2. Vereiste Documentatie op Basis van de Herkomst van de Fondsen:

Afhankelijk van de oorsprong van de fondsen die in eerste instantie aan de ontwikkelaar worden gedeclareerd in het KYC-formulier (lees meer over het “Ken je klant”-formulier), kan de gevraagde documentatie variëren:

  • Fondsen afkomstig van Persoonlijke Besparingen: De ontwikkelaar vraagt doorgaans de volgende documentatie:
    1. Bankafschriften van de afgelopen 6-12 maanden waaruit het opgebouwde saldo blijkt.
    2. Inkomensbelastingaangifte van het laatste jaar, waaruit regelmatige inkomsten blijken die in lijn zijn met de opgegeven besparingen.
    3. Daarnaast zullen zij vragen naar de oorsprong van de besparingen, wat kan leiden tot het aanleveren van aanvullende documentatie, zoals hieronder beschreven.
    4. Inkomsten uit Arbeid: Als de fondsen afkomstig zijn van arbeidsinkomsten, moet worden verstrekt:
      • Huidig arbeidscontract dat de arbeidsrelatie specificeert.
      • Loonstroken van de laatste maanden.
      • Inkomensbelastingaangifte waarin de salarisinkomsten zijn opgenomen.
      • Arbeidsverleden.
    5. In het geval van zelfstandigen kunnen zij vragen om:
      • Jaarlijkse belastingaangifte met de totale inkomsten.
      • Kwartaal beslatingaangiften.
      • Bankafschriften van de rekeningen die aan de economische activiteit zijn gekoppeld.
      • Certificaat van fiscale en sociale zekerheidsbetalingen.
  • Banklening: Als de fondsen afkomstig zijn van een lening, omvat de vereiste documentatie:
    1. Leningsovereenkomst.
    2. Bankcertificaat dat de overdracht van het geld van de bank van de kredietverstrekker naar de persoonlijke rekening van de koper bevestigt.
  • Particuliere lening: Als een familielid of vriend het geld leent, moet de volgende documentatie aan de ontwikkelaar worden verstrekt:
    1. Schriftelijke leningsovereenkomst met daarin de identiteit van de partijen, het geleende bedrag, de terugbetalingsvoorwaarden en de datum en plaats van ondertekening.
    2. Daarnaast moet de herkomst van de fondsen van de geldverstrekker worden gerechtvaardigd, met belastingaangiften, bankafschriften en documentatie die aantoont hoe de geldverstrekker de fondsen heeft verkregen (besparingen, erfenis, schenking, enz.).
    3. Bewijzen van de overdracht van de rekening van de geldverstrekker naar de persoonlijke rekening van de koper.
    4. Kopieën van betaalde belastingen.
  • Erfenis: Als het geld afkomstig is van een erfenis, moet worden ingediend:
    1. Testament of verklaring van erfgenamen.
    2. Akte van verdeling van de erfenis waarin de verdeling van de activa is gespecificeerd.
    3. Bankcertificaat dat de storting van de fondsen van de erfenis op de persoonlijke bankrekening van de koper weergeeft.
    4. Kopieën van betaalde belastingen.
  • Schenking: Bij schenkingen vragen ontwikkelaars meestal:
    1. Notariële schenkingsovereenkomst.
    2. Bankbewijs dat de storting van de schenkingsfondsen op de persoonlijke bankrekening van de koper weerspiegelt.
    3. Betaalde schenkingsbelastingen.
    4. In sommige gevallen kan de ontwikkelaar documentatie van de schenker vragen om de legale herkomst van de fondsen te controleren.
  • Dividend uit een bedrijf: Als het geld afkomstig is van bedrijfsinkomsten, wordt gevraagd:
    1. Certificaat van dividenduitkering uitgegeven door het bedrijf, soms ondertekend door de bedrijfsbeheerder.
    2. Kopie van de oprichtingsakte van de vennootschap en documenten die het aandelenbezit aantonen.
    3. Jaarrekeningen van het bedrijf om de capaciteit voor dividenduitkeringen te verifiëren.
    4. Vennootschapsbelasting.
  • Verkoop van een actief: Wanneer de fondsen afkomstig zijn van de verkoop van een woning, auto, aandelen of een ander actief, moet worden verstrekt:
    1. Koopakte of verkoopcontract van het actief.
    2. Bankcertificaat dat de storting van de verkoopfondsen weergeeft.
    3. Indien nodig, het bewijs van betaling van overdrachtsbelasting of andere belastingen.

Verzoek om aanvullende documentatie

Het is belangrijk om te bedenken dat deze lijst niet uitputtend is, omdat elke vastgoedontwikkelaar zijn eigen criteria hanteert en mogelijk meer of minder documentatie vraagt dan hierboven genoemd. Bovendien kan de ontwikkelaar, na beoordeling van de ingediende documentatie, aanvullende informatie vragen als dat nodig wordt geacht voor een veilige en transparante transactie.

3. Conclusie

Het niet rechtvaardigen van de herkomst van de fondsen kan ernstige gevolgen hebben, variërend van de stopzetting van het aankoopproces tot, in extreme gevallen, de verplichting van de ontwikkelaar om mogelijke verdachte activiteiten te melden aan SEPBLAC in Spanje, wat zou kunnen leiden tot diepgaandere onderzoeken.

Bij Welex, een advocatenkantoor in Marbella, staan we tot uw beschikking om u te adviseren en het hele proces te vergemakkelijken, zodat u voldoet aan alle noodzakelijke eisen voor de Preventie van Witwassen van Geld. Neem contact met ons op voor meer informatie.