18.072019
Off
6
Verklaring van nieuwbouw bij oudere gebouwen

Verklaring van nieuwbouw bij oudere gebouwen in Spanje

Verklaring van nieuwbouw bij oudere gebouwen in Spanje: is het certificaat van het gemeentebestuur over de speciale aard van het land waarop het werd gebouwd, noodzakelijk of niet.

We zijn voortdurend bezig met het updaten van onze kennis om beter advies aan onze cliënten te kunnen geven. Zo hebben we de beschikking van het Directoraat Generaal van Registers en Notariaten ontvangen en wegens de geografische nabijheid van het thema vonden we het interessant om deze te bespreken.

Door WeLex, Nederlandstalige Spaanse advocaten en economen onder één dak!



Verklaring van nieuwbouw bij oudere gebouwen

Verklaring van nieuwbouw bij oudere gebouwen

Het gaat om een beschikking van 13 december 2018 van deze instelling als antwoord op een beroep ingediend tegen een kwalificatie afgegeven door het eigendomsregister in Ronda (Spanje) waarin de inschrijving van een akte van nieuwbouw van een ouder gebouw wordt opgeschort omdat er geen door het gemeentebestuur afgegeven certificaat werd toegevoegd waarin bevestigd wordt dat het gebouw zich niet in een speciale beschermde grond bevindt.


Stel je voor dat we een Spaans landelijk terrein hebben met verschillende huizen van meer dan 6 jaar oud en we stappen naar de notaris om deze huizen in een akte te formaliseren. Daarvoor moeten we onder andere een certificaat indienen van een bevoegde architect waarin vastgelegd wordt dat de werken meer dan 6 zijn jaar oud en deze zich niet bevinden in een geclassificeerd gebied of in een gebied onderhevig aan speciale bescherming. Bij deze akte werd dit certificaat echter niet gehecht, hetgeen dus nu door het kadaster werd vereist om te bewijzen dat de werken zich niet in een beschermd gebied bevinden en dat het herstel van de stedenbouwkundige wettelijkheid niet nodig is omdat de woningen meer dan 6 jaar oud zijn.


Bij gebrek aan dit certificaat van het gemeentebestuur, heeft het eigendomsregister de inschrijving niet willen maken. De partij die daartegen in beroep is gegaan, beweert dat dit certificaat verschillende malen bij het gemeentebestuur werd aangevraagd maar dat ze nooit een antwoord had ontvangen.

In het algemeen en om hierover niet te veel uit te breiden -elke zaak moet immers afzonderlijk worden onderzocht- wordt er beschouwd dat de wetgeving voorschrijft dat voor de inschrijving van “aktes voor nieuwbouw van een ouder gebouw” alleen de volgende punten vereist zijn:

  •  Aan de Spaanse akte de documenten toevoegen die bevestigen dat het werken werden voltooid en de beschrijving die overeenkomt met de titel.
  •  Dat de werken ook ouder zijn dan de beperkingen die vereist zijn voor het herstel van de stedenbouwkundige wettelijkheid.
  •  Dat er geen aantekening bij het eigendomsregister bestaat dat een stedenbouwkundig strafdossier zal worden ingesteld.
  •  Dat het land waarop het gebouwd is niet van publiekrechtelijke aard is of onderhevig is aan erfdienstbaarheden voor algemeen publiek gebruik.

Dit gezegd hebbende, heeft het Directoraat Generaal van Registers en Notariaten in deze beschikking de partij die in hoger beroep is gegaan gelijk gegeven en bepaalt dat een certificaat door het bevoegde gemeentebestuur niet altijd verplicht is. In ieder geval zou dit certificaat vereist zijn wanneer uit de raadpleging van de verschillende middelen voor de kwalificatie waarover de bewaarder van het eigendomsregister beschikt, zou blijken dat het gaat om land van publiekrechtelijke aard of onderhevig is aan openbare erfdienstbaarheden of in een speciaal beschermd gebied ligt. In deze zin moet het register dit in een gemotiveerde kwalificatie uitdrukken.

Bij dit soort situaties raadt ons kantoor aan om eerst naar het gemeentebestuur te gaan waar de woning zich bevindt en zo te vermijden dat het eigendomsregister de inschrijving opschort. Natuurlijk is iedere zaak ook weer anders en zijn er zo veel verschillende problemen waarmee rekening moet worden gehouden om deze opschorting te voorkomen.

WeLex, uw Nederlandstalige advocatenkantoor in Spanje en efficiente accountants in Marbella.

Tags: , , , , , , , , ,