Waarom is een Advocaat in Spanje belangrijk voor Vastgoed Aankoop?

Waarom is een advocaat belangrijk voor het Vastgoed in Spanje?

Transcriptie van de bovenstaande youtube podcast tussen René Cooiman en Wim Lamers van Welex advocaten en economen in Spanje.

Waar gaan we het over hebben?

R: Hoe zit dat nou allemaal met de belasting hier in Spanje? Waar moet je nou allemaal rekening mee houden?

W: De eerste adviezen zijn de meest belangrijke, en dat is de structurering van de aankoop zelf. Belangrijke beslissing in het leven: als men hier meer dan 183 dagen woont, moet men daadwerkelijk fiscaal resident willen zijn.

R: Vroeger waren er ontwikkelaars die een project niet afmaakten, maar dat gebeurt eigenlijk niet meer.

W: Dat gebeurt eigenlijk niet meer, want er zijn zoveel vereisten dat het bijna niet meer mogelijk is. Wij geven dus een garantie en binnen de garantie een zekere fiscale efficiëntie.

R: Waar verwacht je dat het heen gaat de komende jaren hier?

W: Ik denk dat het alleen maar beter wordt.

Vandaag hebben we op de podcast Wim Lamers. Wim is econoom hier in Spanje, gespecialiseerd in vastgoed. Samen met Wim helpen we onze klanten ook met het aankopen van vastgoed. We gaan het hebben over waarom het zo belangrijk is om een advocaat te hebben hier in Spanje, hoe de belastingen hier werken, en uiteraard hoe het goede leven hier is.

Wim Lamers, fiscalist in Spanje

R: Je bent natuurlijk hier al in Spanje. Hoe lang ben je nu momenteel in Spanje?

W: Ik ben hier heel persoonlijk al meer dan 40 jaar in Spanje.

R: Hoe is dat zo gekomen dat je hier uiteindelijk naartoe bent gekomen?

W: Nou, mijn ouders hadden de zaak verkocht in Nederland, en ik was destijds nog relatief jong, 12 jaar oud. Van daaruit heb ik de lagere school hier nog genoten, de hogere school, en de vijfjarige universitaire opleiding hier in Malaga. En van daaruit hadden we de mogelijkheid om terug te gaan naar Nederland, maar dat hebben we maar niet gedaan. Wij zijn hier gebleven in het zonnetje. En daarbij hebben we dit merk opgericht, Welex, waar we advocaten, economen en belastingadviseurs zijn. Wij doen fiscale representaties van Spaanse holding bedrijven, van bedrijven in Spanje die economische activiteit hebben, denk aan alle typen bedrijven die er in Spanje zouden kunnen zijn, van restaurants naar hotels naar makelaarskantoren, en dan geven we ook commerciële raad, bedrijfsadvies, waaronder ook natuurlijk civiel recht. Dus er zijn hier vijf advocaten op kantoor, ieder gespecialiseerd in een klein deel van de wetgeving. Binnen het grote civiele recht is het natuurlijk ook handig om gespecialiseerd te zijn in vastgoedrecht, maar niet alleen dat. We pleiten ook voor een rechter, en indien nodig hebben we ook een van de beste strafrechtadvocaat onder ons dak.

R: Je ziet het vaak, hè, als Nederlanders eenmaal hier zijn, dan gaan ze niet meer weg. Ik merk dat ook steeds meer. Wanneer ben je echt hier vast inwoner geworden?

W: Toen ik 12 was, ben ik gelijk inwoner geworden. Ja, dus toen had je ook niet veel te vertellen, want de ouders waren de baas. Maar ja, als je eenmaal afgestudeerd bent, dan moet je wel een keuze maken om hier te blijven of elders in Europa te gaan. Maar  het leven, de kwaliteit van het leven is hier goed. Het zonnetje hangt meestal wel aan de hemel, we kunnen ook goede dienstverleningen geven hier in Spanje. Dus er is wel wat werk aan de handel.

Over de Belasting in Spanje

R: Super! We zijn hier natuurlijk ook om veel te bespreken over een stukje belasting. Hoe zit dat allemaal hier in Spanje? Dus mijn allereerste vraag is, ja, wij zijn natuurlijk in vastgoed aan het investeren. Hoe zit dat nou allemaal met de belasting hier in Spanje? Wat moet je nou allemaal rekening mee houden?

W: Wat belangrijk is, is dat je voordat je investeert in vastgoed, dat je advies vraagt welke manier zou nou het beste zijn om dat te doen. En dat ligt er een klein beetje aan van de investering die je zelf wilt doen. Is het gewoon residentieel vastgoed of is het commercieel vastgoed? Is het interessant om dat op een privé naam te kopen of in bedrijfsnaam, dus de eerste adviezen zijn de meest belangrijkste en dat is de structurering van de aankoop zelf.

R: Dat is ook natuurlijk denk ik persoonsafhankelijk. Laten we gewoon een heel simpel voorbeeld nemen iemand die wil graag één aankoop doen en misschien in de toekomst meerdere aankopen. Wat is dan het beste voor diegene?

W: Voor de privéwoning die men dan als tweede vakantiehuis gebruikt zou het verstandig zijn het in privé naam te kopen. Natuurlijk moet er gekeken werden wat de hoogte van de investering is, want zou het zou de investering hoger dan 4€ miljoen zijn, begint het al interessant te zijn om misschien een lening te nemen om de aankoop te kunnen verrichten of beginnen te denken om een bedrijf het te laten aankopen. Dus voor privé onroerend goed in Spanje meestal is dat dan ook in privé naam.

Als het huis wat in Spanje is gekocht in de verhuur gaat, wat moet ik weten?

R: Iemand koopt dan een privéwoning aan, en die gaat het dan ook verhuren. Wat zijn dan de regels betreft de belasting bij verhuur in Spanje waar je dan rekening mee moet houden als je dat gaat doen?

W: Dus belangrijk te weten als men de woning in privé naam gekocht heeft, men in Spanje geen fiscaal resident is en de woning niet voor eigen gebruik verhuurt, moet men jaarlijks een inkomstenbelasting indienen. Deze belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het pand, vermenigvuldigd met verschillende factoren. Bij verhuur zijn er twee opties: lange termijn of korte termijn. Voor korte termijnverhuur aan toeristen zijn extra bureaucratische stappen vereist, waaronder het verkrijgen van een toeristische licentie en het controleren of de statuten van de Vereniging van Eigenaren dit toelaten. Fiscaal gezien moet het inkomen per kwartaal worden gecalculeerd, waarbij het bedrag wordt verminderd met de kosten voor het onderhoud van de woning. Als Nederlander wordt hierop een belastingtarief van 19% toegepast.

R: Dus, laten we zeggen dat je bijvoorbeeld €25.000 aan huurinkomsten hebt met korte termijn verhuur in een jaar.

W: Dan wordt dat bedrag verminderd met de onderhoudskosten, waaronder de makelaarskosten, de kosten van de accountants voor belastingaangiftes, en een deel van de Vereniging van Eigenaren-kosten als je het hele jaar verhuurt. Als je slechts een deel van het jaar verhuurt, bereken je een deel van deze kosten als aftrekbaar (pro rata). Dit omvat ook kosten voor onderhoud, zoals reparaties aan bijvoorbeeld een kapotte airconditioning, waarvoor je een factuur hebt. Het verschil tussen de inkomsten en aftrekbare kosten wordt beschouwd als winst en hierop wordt elk kwartaal een belasting van 19% geheven. En over dat verschil dat is de definitie van de winst daarover wordt geheven 19 per kwartaal.

R: Dus, als je na alle inkomsten en aftrekbare kosten €10.000 overhoudt, dan moet je 19% van dat bedrag betalen aan belasting.

W: Precies.

R: Hoe zit dat dan met de lange termijn verhuur?

W: Bij lange termijn verhuur, waarbij je de woning gedurende het hele jaar verhuurt, geldt de definitie van lange termijn als meer dan 2 maanden. In dit geval zijn alle kosten aftrekbaar, en hoef je geen deel van de Vereniging van Eigenaren-kosten, de onderhoudskosten, de onroerendezaakbelasting en andere heffingen te berekenen. Hierdoor kun je meer kosten in mindering brengen op je belastingaangifte.

Meer weten over de verschillende belastingen in Spanje, Andalusië, Malaga en Marbella?

R: Wordt daar ook 19% over geheven?

W: Ja. Als niet fiscaal resident zijnde in Spanje, en het wordt ook per kwartaal gecalculeerd en per jaar de belasting aangiftes gepresenteerd.

R: En volgens mij, als je niet EU resident bent, dan betaal je meer belasting toch?

W: Ja zeker, dan worden de tarieven hoger. Dat zou dan 24% en men kan de kosten niet aftrekken. Dan moet men alleen de calculatie is simpeler, het inkomen moet vermenigvuldigd worden met 24% en dat zou de inkomstenbelasting zijn. Wij helpen hier de klanten ook mee. Nadat de inkomstenbelasting handmatig is ingediend en betaald, dit is de enige belasting is die niet geautomatiseerd kan worden in Spanje, worden de belastingaangiftes per e-mail naar de klant gestuurd. Zo kan de klant deze documenten doorsturen naar zijn eigen fiscaal adviseur, waar hij ook woont, zowel binnen als buiten Europa. Deze procedure maakt het mogelijk om de betaalde inkomstenbelasting in te dienen als aftrekpost, afhankelijk van de fiscale regels in de woonplaats van de klant.

R: Ik begrijp het. Dus, je koopt hier een woning aan, voor bijvoorbeeld €300.000 investeert en vermogen meeneemt vanuit Nederland om hier in een woning te plaatsen, rijst de vraag hoe het zit met belastingen, zowel in Nederland als in Spanje. In Nederland moet je mogelijk aantonen dat je hier een woning bezit, en je zou moeten nagaan of er vermogensbelasting verschuldigd is over dit bezit in Spanje? Het is belangrijk om te begrijpen hoe beide landen hun belastingregels toepassen op het geïnvesteerde vermogen en onroerend goed.

W: In Spanje is het nodig om vermogensbelasting per regio aan te geven, wat een regionale belasting is. Bijvoorbeeld, in Andalusië wordt momenteel een 100% korting toegepast. Dit betekent dat als het vermogen per persoon boven de €700.000 uitkomt, men wel een belastingaangifte moet indienen. Als het vermogen minder bedraagt, is geen aangifte nodig, en betaalt men uiteindelijk geen vermogensbelasting in de regio Andalusië. Bij investeringen boven €3 miljoen is er echter een solidariteitsbijdrage aan de regionale overheid verschuldigd als niet fiscaal resident zijnde. En dan zou het stukje vanaf 700.000€ tot 3M € wel betaald moeten worden aan de regionale overheid en de solidariteitsbelasting over wat de waarde ook mag zijn. Dit wordt gecalculeerd over de waardering van de aankoop van de woning zelf en er is een kleine schaal waar het aanlegt hoeveel er van toepassing is, dit wordt moeten betaald aan de nationale overheid.

Dus in Spanje heb de lokale overheid, de regionale overheid en de nationale overheid. De lokale overheid houdt zich bezig met de ontroerend goed belasting, vuilnisheffing… de regionale overheid over de overdracht belasting bijvoorbeeld of het zegelrecht als men een nieuwbouwwoning aankoopt, de vermogensbelasting… en de nationale overheid houdt zich bezig met de solidariteitsbelasting, de vennootschapsbelasting… en de inkomstenbelasting als Fiscaal resident zijnde.

R: Dus eigenlijk, wat je zegt, het is super interessant om hier je vermogen heen te brengen, want er zit natuurlijk wel een klein voordeel aan.

W: Belangrijke beslissingen in het leven, als men hier meer dan 183 dagen woont, is of men daadwerkelijk fiscaal resident wil zijn. Daar zijn verschillende regeltjes over, en de wetgeving is daar heel duidelijk over: als men meer dan 183 dagen in Spanje is, is men fiscaal resident in Spanje. Zou men verschillende belastingverplichtingen in Spanje moeten voldoen als resident. Voorheen, als een buitenlander bijvoorbeeld een woning van €300.000 kocht, zou die meestal geen fiscaal resident zijn omdat die misschien nog werkzaam is in het land waar die vandaan komt.

Spaanse ID voor buitelanders (NIE-nummercertificatie)

R: Ja snap ikt. En je moet natuurlijk ook het NIE-nummer en alles aanvragen?

W: Zeker.

R: Is dat heel spannend?

W: Het is relatief simpel. Wij zorgen ervoor dat dat verkregen wordt. Onze secretaresse vraagt online een gesprekje aan bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Wanneer dat gesprekje fysiek voorkomt, moet zij een zegelrecht betalen per NIE-nummercertificatie. Eenmaal aangevraagd, kan ze vier dagen later de originele NIE-nummercertificaties verkrijgen. Dat kan ze alleen doen met de verkrijging van de machtiging die we meestal bij een Spaanse notaris laten tekenen.

R: Met dat NIE-nummer kan je een VU-licentie aanvragen en vervolgens je woning verhuren. Toch?

W: Ja, een NIE-nummer is niet meer dan een fiscaal identificatienummer dat men nodig heeft voor belasting bij de aankoop van een woning. Als men een woning koopt moet men of een overdrachtsbelasting betalen of van zegelrecht en om dat te kunnen doen zodat de aankoop akten te kunnen laten registreren bij het eigendomsregister. Dus eigenlijk, bij de beginfase als men al heeft besloten iets te kopen hier in Spanje, is de eerste bureaucratische stap om die NIE-nummercertificatie te verkrijgen.

Projectontwikkelen, Spaanse SL’s  en vennootschapsbelasting

R: Ik ben zelf nu bezig met projectontwikkeling of renovatieprojecten. Dan is het natuurlijk wel veel interessanter om dat vanuit de SL te doen. Waarom is dat?

W: Omdat als niet-Spanjaard kan men of fiscaal resident zijn in Spanje of niet. Als men een economische activiteit uitvoert, is het handig om dat door een bedrijf te laten doen. Een bedrijf is al een Spaans SL-bedrijf, bijvoorbeeld. Er zijn verschillende vormen, maar de meest simpele vorm is een SL-bedrijf. Die zou dan al fiscaal resident in Spanje zijn. Het is ook een beperking van de verantwoordelijkheid die de eigenaar van het project heeft. Bij een economische activiteit heeft men verantwoordelijkheden voor sociale verzekering en arbeidsrechtelijke verantwoordelijkheden, en die kan men beperken met een bedrijf.

R: Ja.

W: En als de activiteit in eigen naam wordt gevoerd, dan is de verantwoordelijkheid het vermogen van die persoon die de economische activiteit als zelfstandige uitvoert.

R: Want als je privé aankoopt, dan heb je een belasting van 7%. Dit is gebaseerd op de aankoopprijs, natuurlijk. Bij een nieuwbouwwoning is dat 10% kosten koper. Als je met een SL aankoopt, hoeveel procent belasting betaal je dan?

W: Dus, de kosten koper zijn identiek. Het verschil is eigenlijk dat een nieuwe woning onderhevig is aan btw. Er zijn verschillende btw-tarieven; in dit geval zal het een gereduceerd tarief zijn van 10%, plus een zegelrecht van 1,2%. Als men een bestaande woning koopt, een zogenaamde tweede transmissie hier in Spanje, dan is dat onderhevig aan overdrachtsbelasting. In de regio Andalusië is dat 7% tegenwoordig, maar de kosten zijn niet identiek. Of men nu met een bedrijf koopt of privé.

R: Oké, want wat is dan het voordeel als je het in een SL gaat doen? Heb je daar dan ook nog voordelen?

W: Bijvoorbeeld, als men een grondstuk wilt gaan ontwikkelen, en men wilt daar een woning opbouwen of een appartementencomplex, en men wilt dat verkopen aan een derde. Dat is een economische activiteit. Om de verantwoordelijkheid te reduceren, is het een goede beslissing om dat in een Spaans bedrijf te doen. Als men dat in een Spaans bedrijf doet, zou de aankoop van het grondstuk onderhevig kunnen zijn aan overdrachtsbelasting of btw. Maar afhankelijk van de kwalificaties van dat grondstuk en de kwalificatie van de verkoper, als die onderhevig is aan btw, kan men die btw compenseren met de btw die men gaat innen van de mogelijke kopers van die woning of dat appartementencomplex.

W: De bouw bijvoorbeeld. Dus het contract met de bouwer, in dit geval omdat het een economische activiteit is, zal met een nul btw-tarief zijn, vrijgesteld van btw. Dus het is goed voor de cashflow om geen btw te betalen aan de bouwer. Op het moment van de verkoop is de verkoop weer onderhevig aan 10% btw, en met die 10% compenseert men de btw die men heeft betaald voor de aankoop van het grondstuk en de btw die men heeft betaald aan de professionals die te maken hebben met de bouw. Dat is de architect, de advocaat, de accountants, de notaris en alle kosten eromheen van andere technische personen die met de bouw te maken hebben. Ja, ja, ja.

R: En als je natuurlijk renovatie doet? Stel je voor, je koopt een appartement en je wilt het renoveren. Hoe zit dat dan? Stel je voor, je wilt de woning verkopen en er zit €100.000 winst op, bijvoorbeeld.

W: Dus daar zit wel een heel groot verschil tussen als men dat in privé naam koopt of in een bedrijfsnaam. In privé naam zijn de renovatiekosten niet aftrekbaar. Of men nu fiscaal resident bent of niet. Terwijl als het Spaanse bedrijf het object koopt en ook renoveert, zijn alle kosten voor de renovatie en alle kosten van het bedrijf en van de woning aftrekbaar van de winstbelasting. De winstbelasting in dit geval zal dan de vennootschapsbelasting zijn, onderhevig aan 25% in het algemeen tarief. En er zijn speciale situaties waar 23% zou kunnen zijn.

R: Oké, en wat zijn die 23%?

W: Als je bepaalde normen en criteria voldoet, dus niet meer dan een X aantal miljoen euro factureert, is de vennootschapsbelasting van een BV bedrijf in Spanje 23%.

R: Oké. En stel je gaat het door investeren, want dat hoor je ook veel, dat ze dan doorgaan investeren met de winsten. Betaal je dan wel belasting of niet?

W: Helaas wel. Dus ook al men dit object koopt in privé naam als niet fiscaal resident zijnde, moet men over de winst betalen, declareren. Als het een persoon is die fiscaal resident is in Nederland, dan zou dat onderhevig zijn aan 19% over de winst. En de definitie van de winst is de verkoopprijs minus verkoopkosten, met de vennootschapsbelasting. Als men koopt via een Spaans bedrijf, ook al re-investeert men de winst in een andere woning, daar is geen bonificatie voor.

R: Dus je moet sowieso die belasting betalen?

W: Precies, en dit is ook zo met de vennootschapsbelasting.  Dus al men koopt via en Spaans bedrijf, moet men nog steeds de vennootschapsbelasting betallen van 25%. Als er geen dividenden uit worden gekeerd aan de participanten en de winst blijft in het bedrijf en dit wordt gebruikt om doorteinvesteren, dan hoeft men geen dividendheffing te betalen.

R: Ja, precies, dus dat is wel zo. Daar heb dan wel een voordeel in.

R: Ik heb nu en aantal appartementen gekocht, stel ik zou er één daarvan willen in willen verkopen in privé naam betaal ik dan belasting over de volledige verkoopprijs of alleen over de winst?

W: Nee men betaalt alleen over de winst dus, een appartement dat men in privé naam koopt, betaalt men alleen over de winst. Alle verkoopkosten zijn aftrekbaar, en over de winst wordt 19% gedeclareerd.

R: Helder. Stel je wilt naar 10 appartementen doorgroeien, ik heb natuurlijk wel soms het enthousiasme van nou “ik zou wel door willen groeien”. Wat zou dan de meest logische stap zijn om te gaan maken als je naar 10 appartement wil? Zou je dat allemaal privé houden of zou je dat op een gegeven moment in de SL doen?

W: Dat ligt er een klein beetje aan de investering zelf dus als de investering zo boven de 4€ miljoen zou zijn dan beginnen we meer aan de kant van het van een bedrijf te denken om de solidariteitsbijdrage akkoord zegt tussen Spanje en het land waar die waar die persoon dan fiscaal Resident is en het geval van Nederlands convenant met Spanje en Nederland ja worden de vermogens die dan door een bedrijfsstructuur gehouden worden niet belast met de dat dat houdt weer in additionele belastingrecht van een onderen goed in een Spaans

R: Dus eigenlijk boven de 4M € moet je wel gaan denken aan een SL?

W: Precies.

R: Stel, je gaat op de 3M€ aan vastgoed kopen en je wilt richting de 4M€… kan je dan alles overzetten naar een SL?

W: Dat kan, maar het inbrengen van een ontroerend goed komt met additionele belastingheffingen, een winstbelasting als de appartementen die in privé naam gekocht zijn in het Spaanse bedrijf worden ingebracht.

R: Wat je zou kunnen doen is tot de 3M€ doe ik privé en als ik doorga tot aan de 10M€ zet ik SL op en doe ik de rest in de SL, toch?

W: Dat zou een oplossing kunnen zijn… Het wordt ook gericht op het vermogen wat die persoon wereldwijd zou kunnen hebben en waar dat vermogen is en dat bestuderen we op een gepersonaliseerde manier.

Welke professionals zijn betrokken bij de ontwikkeling van een bouwproject in Spanje?

R: Stel je wilt een projectontwikkeling gaan doen… Dat is ook waar ik natuurlijk graag heen zou willen gaan. Je had het net over architecten. Welke mensen moet je echt hebben om dat gewoon vlekkeloos te laten verlopen?

W: Dat is een interessante vraag. Als je een project start, is het essentieel om een advocatenkantoor in Spanje in te schakelen, zoals bij Welex, waar je niet alleen advocaten vindt maar ook accountants, economen en belastingadviseurs. We bieden een integrale dienstverlening aan onze klanten. De tweede professional die je moet betrekken, is een architect. Het liefst een architectenkantoor met verschillende experts, geen eenmanszaak. Nadat het project is ontworpen, presenteer je het aan verschillende bouwers voor offertes. Daarnaast is het belangrijk om een technische architect in te schakelen die dagelijks het project controleert en verifieert of de bouw verloopt zoals beschreven door de architect. Een derde architectenbedrijf genaamd “organismo de control técnico” is ook nodig. Ze gaan op cruciale momenten naar de bouwplaats om te controleren of alles volgens plan verloopt en kunnen later een certificatie uitgeven. Een 10-jarige verzekering is verplicht en moet worden verkregen na voltooiing. En dit kan alleen met de certificatie van een “organismo de control tecnico”.  Vanaf het begin is ook een flexibele bank nodig die voldoet aan de Spaanse wetgeving, omdat de promotor verplichtingen heeft met de consumenten die een nog niet gebouwde woning kopen. Een van deze verplichtingen is het verstrekken van een bankgarantie of verzekeringspolis aan de cliënt. Deze garantie dekt alle betalingen van de cliënt en zorgt ervoor dat, mocht de promotor zijn verplichtingen niet nakomen, met name met betrekking tot de bouw en levensduur van de woning, de klant gegarandeerd is. In geval van onvervulde verplichtingen kan de klant het geld terugvorderen bij zowel de promotor als de betrokken bank of verzekeringsmaatschappij.

R: Deze mensen die we net op hebben genoemd, worden die van tevoren betaald? Of kun je daar mee in samenwerking gaan of hoe zit dat precies?

W: Dit wordt meestal betaald in stages. Als ze verschillende werkzaamheden uitvoeren. Dat wordt meestal betaald in stages. Ja, dus de architect die wordt betaald op verschillende belangrijke werkzaamheden die hij zelf verricht, bij het opmaken van het basisontwerp, als hij naar de bouw toe moet om te verifiëren dat alles goed loopt. Een architect moet ook oplossingen geven voor problemen die in de bouw kunnen ontstaan. Voordat een bouw begint is een van de vereisten bijvoorbeeld is dat men een geologische bestudering doet, van het grondstuk zelf. Maar dan kan men verrassingen oplopen als men met de bouw begint en daar moeten oplossingen voor voorgesteld kunnen worden. En die oplossingen, die moeten voorgesteld worden door de bouwer en dan geaccordeerd worden door de architect, als die anders zijn dan die beschreven waren in het project.

R: En zijn daar dan vaste tarieven voor dat je een vast bedrag voor, inderdaad, de architect, een advocatenkantoor, advocaten, architecten, technische architecten?

W: Die honoraria daarvan, die worden meestal gecalculeerd met percentages.

R: Oké. Ja.

W: Die percentages, die variëren van de ene professional naar de andere, maar die zitten meestal vastgelegd met, met een marktconforme prijs. Wat we niet zouden suggereren is de goedkoopste te nemen, want die zou cashflow problemen kunnen hebben en zeker ook niet de duurste. Ja, ja. Het moet een gerenommeerd architectenkantoor zijn, het moet een advocatenkantoor zijn en accountants natuurlijk, en dat is eigenlijk een garantie geeft aan een promotor om het project te kunnen voltooien. Dat is ook een van de vereiste om dan ook de bankgarantie te kunnen krijgen van de bank die de promotor moet afgeven aan de klanten. Dus de bank gaat kijken, wie is die promotor, is die ervaren in Spanje of in het buitenland? En die kijken ook wie de professionele medespelers zijn van het project. Dus om het leven makkelijker te maken om die bankgarantie om een makkelijker manier in plaats te brengen, zou men professionele partijen in dienst te moeten nemen.

Het legale hedendaagse Spaanse panorama

R: Helder verhaal, wat merkt u zelf met het vastgoed hier als je kijkt naar toen u 12 jaar was hoe het er nu allemaal bij staat. Waar zie je de ontwikkelingen heen gaan momenteel?

W: Dus hedendaags zien we dat Spanje echt “katholieker is geworden dan de paus” (vertaling van een Spaanse uitdrukking), waar voorheen ik heb gehoord dat er heel wat flexibiliteit was. Volgt men nu zeker de regeltjes. Dus omdat ook een persoonlijke verantwoordelijkheid is van elke speler die met een bouw te maken heeft, wilt iedereen het beste van het van de dienstverlening geven. En natuurlijk, één van de vereisten daarvan is om de normen te kunnen voldoen. Ja. En zouden wij een klant representeren die een bij een promotie koopt die nog niet gebouwd is, dus de woning is onder constructie, dan worden alle vereisten nagekeken om dat wel te doen, om dat wel hè, een goedkeuring te kunnen geven. Dus en dat is een lijst van informatie en documentatie die opvragen bij de promotor, en dat kan soms 16 documenten lang zijn.

Waar moet men rekening mee houden bij de aankoop van onroerend goed in Spanje?

R: Ja. En wat zijn dan belangrijke dingen waar je dan echt rekening mee moet houden, want we hebben het nu dan over nieuwbouw maar bij bestaande bouw bijvoorbeeld kan er ook schuld op zitten.

W: Zeker. Dus als er eenmaal een akkoord is met de prijs met een bestaande woning. Dan zullen wij een lijst met informatie, documentatie opvragen bij de advocaat of bij de representant van de verkoper. En op basis van die informatie maken we een recherche bij het mercantiele register, bij het eigendomsregister, bij het kadaster en bij de gemeente. En daarop uit zullen we een rapportage uitschrijven. Zo’n rapportage is zo’n 10 a 16 pagina’s lang, en daar staat in wat van belang is op juridisch en fiscaal niveau. Dus, wie zijn de eigenaren? Wat zijn de beschrijvingen van het vastgoed dat men koopt? Zijn er verschillende beschrijvingen en verschillende registers? Is dat relevant of is dat niet relevant? Wat zijn dus de schulden? Wat zijn de lasten? En dan geven we uiteindelijk ook groen, geel of rood licht. Groen en rood spreken voor zichzelf en geel wil zeggen dat er nog wat juridische of fiscale ongemakken zijn. Dan zijn we proactief genoeg om daar oplossingen voor te kunnen geven. De kosten die gecreëerd worden om die oplossingen waar te maken, die zouden betaald moeten worden door de verkoper. Oké, en op dat moment zijn we dan ook in staat om de puntjes op de i te zetten en de specifieke clausules in te zetten in het privé-koopcontract. Wat dan getekend wordt, ja.

R: Dus je kunt met dat allemaal ook inzien of dat eventueel schulden of wat dan ook op zit.

W: Wij zien het als een soort ketting. Dus als de ketting verbroken is in het verleden, kunnen we dat zien. Dus, het is een plezierig werk. Ja, want dat is objectief eigenlijk.

R: Ja, zeker, want ik denk dat het wel vaak is voorgekomen dat dat dan is gebeurd, of tenminste, het gebeurt wel eens.

W: En dan kunnen we, zijn we zo machtig genoeg om daar ook rood licht voor te kunnen geven, ja.

R: Dus dat is wel echt een heel belangrijk punt om mee te nemen als je een aankoop wil doen, zeker.

R: De ontwikkelingen die zijn hier goed, dus.

W: Dus de ontwikkelingen, de markt is stabiel, ja. Kijk, wij weten niet wat er gaat gebeuren in de toekomst, maar gaan we dat van tevoren dan zou de acties zonder kunnen ondernemen, maar de markt is stabiel, er is juridische zekerheid. Dus er is een zekere fiscale zekerheid, en de vastgoedmarkt is stabiel.

R: Ja, want vroeger had je inderdaad ontwikkelaars die een project niet afmaakt, maar dat gebeurt eigenlijk niet meer toch?

W: Nou kijk, dat gebeurt eigenlijk niet meer, want er zijn zoveel vereisten dat het bijna niet meer mogelijk is. Dus bijvoorbeeld om een bankgarantie te kunnen verkrijgen is het een vereiste van de bank dat ben al de meerderheid van de appartementen die nog niet gebouwd zijn al verkocht zijn aan derde met een reserveringsdetails. Dus men weet dan ook dat als het meeste al verkocht is, het project van plaats zal komen.

R: En ja wat je nu ook ziet, de grootste ontwikkelaars zijn die natuurlijk nu aan het bouwen en die hebben altijd een bankgarantie en dat is nu ook wel nodig.

W: En zonder bankgarantie wordt er niet verkocht. Dus als de promotor geen bankgarantie zou kunnen hebben dan kan gewoon dat object nog niet verkocht worden totdat het klaar is, dus als het object gebouwd is zonder bankgarantie dan kan men direct, het pand kopen zonder bankgarantie, want het project de woning staat er al het idee, dus het idee achter die bankgarantie is eigenlijk om ervoor te zorgen dat de promotor zijn verplichting gaat voldoen. En dat is eigenlijk het bouwen en het leveren van de woning, ja ja.

R: Wat ik wel bijzonder vind in Nederland, heb je geen advocaat nodig om een woning te kopen maar hier dus echt wel dat echt een belangrijk persoon hier zeker.

W: Dus dat is één van de redenen waarom we bestaan. Want wij geven dus een garantie en binnen de garantie een zekere fiscale efficiëntie.

R: Ja, mooi, super. Ik denk dat het ook wel mooi werk is in die zin.

W: Ja, het is leuk werk, ik vind het plezierig zeker hé.

Wat is er de laatste jaren gebeurd in de onroerendgoedsector in Málaga en Marbella? En waar gaat het heen?

R: Ik hoef niet te vragen waarom je hier lekker leeft, maar wat zie je zelf nu de laatste paar jaren hier gebeuren, met alles eigenlijk.

W: Nou bijvoorbeeld na de covid-tijd zien we dat zoveel Europeanen naar het zuiden van Spanje komen omdat de kwaliteit van het leven op een hoog niveau hier is. Nou bijvoorbeeld na de covid-tijd zien we dat zoveel Europeanen naar het zuiden van Spanje komen omdat de kwaliteit van het leven op een hoog niveau hier is. Dus toen hè, je kan je nog herinneren met de covid-tijd waren wij benoemd als essentiële dienstverleners. Wij mochten gelukkig wel naar kantoor gaan, maar we hadden bijna geen fysieke gesprekken meer op kantoor alleen online gesprekken en daar maak je toch wel het verschil als je een klein beetje in de natuur zit en van het zonnetje kan genieten dan ergens opgesloten in een woning in Nederland, ja ja.

R: Dus de kwaliteit van het leven is hier heel erg hoog.

W: Precies, dus hier concreet in Marbella. Ja, je hebt er van alles hè. Jij geniet er ook een klein beetje van. Dus je hebt goede faciliteiten en je kunt alles doen wat je wenst. Het enige wat je in Marbella mist is een klein beetje meer cultuur, maar daarvoor is Malaga relatief vlakbij. Met 45 minuten ben je in het centrum van Malaga, en dat zal qua cultuurstad nummer vier worden van heel Spanje. En wat je dus niet vindt aan cultuur hier in Marbella, heb je vlakbij.

R: Malaga is ook verkozen tot nummer één plek om te leven, dus eigenlijk heel de regio Malaga. Dus je ziet wel echt dat dat ook steeds meer toeneemt, mensen komen hier sneller naartoe om te wonen.

W: Zeker. Af en toe gaan we voor professionele dienstverlening ook naar Malaga toe natuurlijk, en Malaga is een bijzonder mooie stad geworden met de jaren heen.

R: Waar verwacht je dat het heen gaat de komende jaren hier?

W: Ik denk dat het alleen maar beter wordt. Want de niet-professionele spelers worden uit de markt geduwd, dus dan blijven de meer professionele spelers over. En als je met professionele partijen te maken hebt en het zonnetje blijft dan de helemaal hangen, dan komt het goed.

R: Ja, het is nu januari en in de zon is ze denk ik gewoon 23, 24, 25 graden. Dus je kunt nu gewoon lekker in een korte broek rondlopen als je wil. Wat voor nationaliteiten komen hier nou vooral voor?

W: Dat is heel divers, tientallen denk ik toch. Dus hier op kantoor bijvoorbeeld hebben we een klein beetje van alles natuurlijk. We spreken Nederlands, we hebben drie Nederlandse personen hier op kantoor. Dus de Vlaamse markt en de Nederlandse markt is belangrijk. Maar we spreken ook Duits en ook Engels natuurlijk, dus dat is een belangrijke, relevante Ierse community hier in Marbella. Natuurlijk ook Engels, van Wales en van Schotland. Maar we hebben ook Franse klanten, Portugese klanten, een paar Italiaanse klanten. Meestal wel van Europa.

Er zijn ook verschillende businessassociaties van verschillende landen hier aanwezig in Marbella. En dat is ook een weerspiegeling van de nationaliteiten die aanwezig zijn.

Laatste aandachtspunten over belastingen in Spanje.

R: Ik denk dat we heel veel belastingpunten hebben aangestipt. Wat zijn nog meer belangrijke regels over belasting die mensen echt moeten weten voordat ze hier bijvoorbeeld gaan investeren in vastgoed?

W: Het eerste wat men doet, is eigenlijk een tweede woning kopen hier in Spanje. Dat is voor eigen gebruik, en dat is bepalend dat je ook een klein beetje de regio kent, zodat je precies weet waar je investeert. Daarvoor zouden we suggereren een makelaar te benaderen. Dat is niet iets wat de dienstverlening is die wij doen, maar dat is meer de dienstverlening van de makelaar. Als je dan een klein beetje de regio kent en een klein beetje weet wat je vereisten zijn, ben je nou een familie en wil je in een gated community zitten met 24-uurs beveiliging, of wil je een villa en een klein beetje meer rust hebben, dat is bepalend. Dat is meer een dienstverlening van een makelaar.

Ja, nadien als je eenmaal gekozen hebt, dan is de eerste stap eigenlijk om een goed gerenommeerd advocatenkantoor uit te zoeken en die te gebruiken om het hele proces te begeleiden. Die dan ook informeert over de bureaucratische vereisten en die dan, als dat kantoor zoals ons kantoor ook fiscaal advies geeft, dan kan bepaald worden, is het nou handig om dan fiscaal resident in Spanje te worden of niet? Wilt men een economische activiteit uitvoeren in Spanje, dan kunnen we die dienstverlening ook geven. En dan kan men verder

R: Je hebt een woning in de verhuur, je moet daar natuurlijk inkomstenbelasting over doen, je moet de vuilbelasting betalen. En dan kunnen ze natuurlijk ook hier terecht. Wat zijn daar de kosten van.

W: Wat wij doen is we benoemen onszelf als fiscaal vertegenwoordigers van een cliënt. Dat wil zeggen eigenlijk dat we ook 95% van alle vragen per direct kunnen beantwoorden. Het is een eenmalige prijs per jaar, met een jaarlijkse inkomstenbelasting als de woning niet verhuurd is. De prijzen variëren als men ook de woning verhuurt en ook per kwartaal gaat men de aangiftes presenteren. Deze prijzen kunnen variëren afhankelijk van het aantal zaken en het aantal eigenaren. Dus, de jaaraangiften zouden per onroerend goed en per persoon gedeclareerd moeten worden. Bijvoorbeeld, als men een appartement heeft met een garageplaats en opbergplaats, en er zijn twee eigenaren, dan zou men al zes declaraties per jaar moeten presenteren.

R: Gaat het over honderden euro’s of duizenden euro’s?

W: Nee, dat gaat over honderden euro’s. Ja, zeker, dus die kun je gewoon helemaal over een heel jaar betalen. Daar hebben we een vast tarief voor van €280 plus btw, en daar zitten alle vraagjes in. We kijken niet op de klok om die fiscale representatie te kunnen voldoen.

R: Die kosten kun je ook weer aftrekken van de inkomsten natuurlijk.

W: Dus als men verhuurt, zijn er additionele werkzaamheden en die kan men weer aftrekken van de inkomsten om de winst te kunnen calculeren. Zeker, ja.

R: Stel je hebt vijf of meer woningen, betaal je dan per woning die paar honderd euro, of wordt het een pakket?

W: Dan maken we een pakketprijs voor die specifieke klant op het aantal aangiftes dat dan gepresenteerd moeten worden.

R: Eigenlijk kunnen ze met alles hier terecht. Ik merk natuurlijk zelf ook als ik wat heb, een laptopje mee, we gaan zitten, we bellen hier en daar wat banken indien nodig, net nog als dat nodig is. Zeker, dan wordt het allemaal geregeld. Dus dat werkt wel fijn.

W: Het belangrijk is als men een bank heeft, dat je direct ook de contactgegevens hebt van de persoon en het mobiele telefoonnummer. Want die nemen ze dan wel meestal aan, maar een gewone normale telefoon, daar krijgen we eigenlijk geen degelijk antwoord van.

R: Kortom, een goed netwerk hier is heel erg belangrijk, zeker op alle fronten.

W: Om zo min mogelijk belastingcenten te betalen en aan de andere kant om een transactie de meest efficiënte manier te laten verlopen.

R: Dus dat is ook altijd wat ik zeg, een goed netwerk om je heen verzamelen is het allerbelangrijkste. Ja, natuurlijk moet je soms wel eens investeren in bepaalde dingen, maar dat zal zich automatisch weer terugbetalen.

W: Zeker.

R: Wim, ik wil je hartstikke bedanken voor alle kennis die je ons hebt gegeven. Mochten er vragen zijn, dan horen we het wel in de comments en dan kunnen die altijd nog beantwoord worden. Dus ja, en natuurlijk brengen we ook gewoon heel veel klanten aan voor de verhuur. Dus die klanten komen automatisch in contact met jullie en krijgen de beste dienstverlening. Dus dat is hartstikke bedankt en laten we lekker genieten van het zonnetje.