Recent kwam er een klant naar ons advocatenkantoor in Marbella met een vraag over welke werkzaamheden in gehuurde woningen in Spanje mag uitvoeren in die woning en welke niet.

 

Toen we de twijfels van de klant verduidelijkt hadden, dachten wij bij Welex dat het een goed idee zou zijn om onze lezers een reeks leidraden te geven over de soort werkzaamheden die men kan uitvoeren in een gehuurde woning in Spanje en door wie. Dus (letterlijk) aan de slag!  

 

Voordat we verdergaan met het verduidelijken van een en ander in deze blog, merken we op dat we het hier alleen hebben over die werkzaamheden die uitgevoerd worden werkzaamheden in gehuurde woningen in Spanje, niet degene die uitgevoerd worden in gebouwen die bedoeld zijn voor een ander gebruik dan als woning, bijvoorbeeld bedrijfsruimten of garages.

 

Type van werkzaamheden in gehuurde woningen in Spanje

werkzaamheden in gehuurde woningen in Spanje

De stedelijke huurwet in Spanje maakt een onderscheid tussen instandhoudingswerkzaamheden en verbeteringswerkzaamheden.

 

Instandhoudings werkzaamheden in gehuurde woningen in Spanje

We beginnen met de INSTANDHOUDINGSWERKZAAMHEDEN, waarover de wet ons letterlijk zegt dat “de verhuurder verplicht is, zonder de huurprijs te verhogen, alle herstellingswerkzaamheden uit te voeren die noodzakelijk zijn om woningen in bewoonbare toestand te behouden die het overeengekomen gebruik toelaat”, tenzij deze verslechtering het gevolg zou zijn van een verkeerd gebruik door de huurder of personen die hiermee samenwonen.

 

Bij deze instandhoudings werkzaamheden in Spanje die de verhuurder (eigenaar) moet aanpakken, moeten we rekening houden met het volgende:

 

– Het gaat om werkzaamheden die noodzakelijk zijn zodat men in passende omstandigheden in de woning kan wonen.

 

– De kosten van deze werkzaamheden worden gedragen door de verhuurder, tenzij de verslechtering het gevolg zou zijn van een nalatige houding van de huurder.

 

– De huurder dient de verhuurder of het onderhoudspersoneel dat door de verhuurder ingehuurd is toe te laten in de woning voor de uitvoering van de werkzaamheden, waarbij het mogelijk is dat de uitvoering ervan uitgesteld wordt tot aan de beëindiging van de huurovereenkomst wanneer de werkzaamheden niet noodzakelijk of dringend zijn.

 

– Deze instandhoudingswerkzaamheden mogen geen verhoging van de huurprijs inhouden.

 

– Indien er voor de uitvoering van de instandhoudingswerkzaamheden meer dan 20 dagen nodig zijn, heeft de huurder recht op een vermindering van de huurprijs die in verhouding is met het deel van de woning dat niet gebruikt kan worden.

 

– De huurder dient de verhuurder zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van deze schade of verslechtering en kan zelf overgaan tot de uitvoering van dit soort instandhoudingswerkzaamheden, op voorwaarde dat de verhuurder daarvan op de hoogte gesteld is. De kosten hiervoor kunnen naderhand teruggevraagd worden.

 

Verbeterings werkzaamheden in gehuurde woningen in Spanje

VERBETERINGSWERKZAAMHEDEN daarentegen zijn die werkzaamheden die niet onontbeerlijk zijn om in de woning te wonen, maar die wel invloed kunnen hebben op de levenskwaliteit van de personen die erin wonen. Dit kunnen werkzaamheden zijn die invloed hebben op de hygiëne, gezondheid of op het comfort van de woning. In overeenstemming met de Spaanse Stedelijke Huurwet zijn de eigenschappen van deze verbeteringswerkzaamheden als volgt:

 

– Het zijn werkzaamheden die ondergaan worden door de huurder en betaald worden door de eigenaar van de woning in Spanje.

 

– De verhuurder dient de huurder ten minste drie maanden vooraf schriftelijk op de hoogte te stellen van de uitvoering van de werkzaamheden, de aard ervan, de start, de duur en de kosten van de werkzaamheden. De huurder kan afzien van het huurcontract binnen een termijn van een maand vanaf de kennisgeving door de verhuurder. De huur zal beëindigd worden binnen een termijn van twee maanden vanaf de herroeping en gedurende deze periode mag de verhuurder de werkzaamheden niet aanvatten.

 

– Indien de huurder akkoord gaat met deze verbeteringswerkzaamheden, heeft hij recht op een vermindering van de huurprijs die in verhouding is met het deel van de woning waarover hij niet kan beschikken.

 

Tot slot heeft de wet het in artikel 23 over “WERKZAAMHEDEN VAN DE HUURDER” om te zeggen dat hij geen werkzaamheden mag uitvoeren die “de samenstelling van de woning wijzigen” zonder schriftelijke instemming van de verhuurder. Vanuit Welex, uw Nederlandstalige advocaat in Marbella, raden wij u aan, indien u huurder bent, om steeds schriftelijk toestemming te vragen aan de verhuurder om elke soort werkzaamheid uit te voeren, of tenminste de verhuurder erover te informeren dat u deze gaat uitvoeren.

 

In het geval dat u geen toestemming (steeds schriftelijk) hebt van de verhuurder, kan deze de huurovereenkomst ontbinden.

 

In gevallen waarbij er geen toestemming is, kan de verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst eisen dat het goed in de oorspronkelijke staat hersteld wordt of de uitgevoerde wijziging behouden, zonder dat de huurder hier een schadeloosstelling voor ontvangt, of een vergoeding voor de werkzaamheden die hij op dat moment uitgevoerd heeft.

 

Elk concreet geval dient bekeken te worden en elke soort werkzaamheden die uitgevoerd wordt in een gehuurde woning dient beoordeeld te worden. Het professionele team van Welex zal u bijstaan in deze zaken.

 

Neem gerust contact ons Nederlandstalig advocatenkantoor in Spanje op als u vragen heeft over werkzaamheden in gehuurde woningen in Spanje.