Aquí en Welex, su bufete de abogados de confianza en Marbella, queremos ofrecer a nuestros lectores más información sobre la rehabilitación de edificios en España.

Si está pensando en rehabilitar un edificio o comprar uno para reformarlo, hay una pregunta clave que seguro te interesa:

¿Pueden las obras de rehabilitación en España estar exentas de IVA?

La respuesta corta es: sí, pero solo si se cumplen unos requisitos muy concretos. La Ley española del IVA (artículo 20.1.22.b de la LIVA) y la jurisprudencia de los tribunales dejan claro que no todas las reformas cuentan como “rehabilitación” en España. Solo las que implican una reconstrucción real del edificio pueden beneficiarse de esta exención.

Los dos requisitos que marcan la diferencia

Para que una rehabilitación en España esté exenta de IVA, deben cumplirse dos condiciones al mismo tiempo —una cualitativa y otra cuantitativa.

   1️. Requisito cualitativo: debe tratarse de una reconstrucción

El objetivo principal de la obra tiene que ser reconstruir la edificación.

Esto se cumple cuando más del 50% del coste total del proyecto se dedica a trabajos estructurales, como:

  • Consolidar o tratar cimientos, vigas, fachadas o cubiertas.
  • Realizar obras análogas o conexas que afecten a la estabilidad o integridad del edificio.

En cambio, si la obra se centra en pintura, redistribución de tabiques, cambios de instalaciones o mejoras estéticas, no se considera rehabilitación a efectos del IVA en España, aunque el coste sea alto.

   2. Requisito cuantitativo para que una obra se considere rehabilitación en España: el coste debe ser relevante

El coste total de las obras debe superar el 25% del precio de adquisición (si se compró en los dos años anteriores) o, si no, del valor de mercado del edificio antes del inicio de las obras.
En ambos casos, se descuenta el valor del suelo.

Esto garantiza que la exención solo se aplique a intervenciones de verdadera envergadura, no a simples reformas.

Cuando una obra no cuenta como rehabilitación en España?

Los tribunales han sido muy claros:

  • Reformas menores, reparaciones o mejoras estéticas quedan fuera.
  • Cambiar suelos, pintar, tirar tabiques o renovar instalaciones no basta.
  • Solo las obras que afectan a la estructura esencial del edificio pueden acogerse a la exención.

Dicho de otro modo: si el proyecto no cambia de forma sustancial la “columna vertebral” del edificio, lleva IVA.

Lo que dice la jurisprudencia en España

Diversas sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia —como las de Madrid (2025 y 2024), Galicia (2021) o Baleares (2009)— confirman esta interpretación.
En todas ellas se insiste en que:

  • Los dos requisitos (estructural y económico) deben cumplirse a la vez.
  • No basta con gastar mucho dinero si no se actúa sobre la estructura.
  • Tampoco basta con que las obras sean estructurales si el coste no llega al umbral del 25%.

En resumen

Requisito Qué implica Ejemplo de cumplimiento
Cualitativo Reconstrucción (más del 50% del coste en obras estructurales) Reforzar cimientos, vigas, cubiertas o fachadas
Cuantitativo Coste total > 25% del valor del edificio (sin suelo) Rehabilitación integral con alto presupuesto relativo al inmueble

Solo si ambos se cumplen, las obras estarán exentas de IVA.

Si falta uno, se aplica el IVA como en cualquier reforma ordinaria.

Conclusión

La exención del IVA para rehabilitaciones en España no es automática ni se aplica a cualquier obra.

Para beneficiarse de ella, la actuación debe implicar una reconstrucción sustancial del edificio y tener un peso económico importante respecto al valor de este.

En definitiva:

  • Si tu obra refuerza la estructura y supone una inversión significativa, probablemente estará exenta.
  • Si se trata de una reforma estética o funcional, seguirá sujeta al IVA.

Antes de iniciar una obra de este tipo, conviene revisar bien el proyecto y su presupuesto con un asesor fiscal o jurídico especializado. De este modo podrás confirmar si cumples los dos requisitos y evitar sorpresas con Hacienda.

No dude en contactar a Welex, su asesor economista y asesor fiscal en España para cualquier aclaración lo que es o no es una rehabilitación en España.