Vamos a dar una pincelada a la tributación que se deriva de la cesión a un tercero por el comprador de los derechos que esté tiene de un contrato de compraventa de vivienda en España, normalmente en construcción, celebrado con el promotor, subrogándose el tercero en aquel contrato.

 

En primer lugar, y antes de nada, hay que confirmar con el promotor y que así conste en el contrato, que efectivamente el contrato privado de compraventa firmado entre el comprador y el promotor recoge la opción de cesión del mismo.

 

Supongamos el siguiente supuesto:

 

Un comprador “X” tiene suscrito un contrato de compraventa de vivienda en Andalucía actualmente en construcción con el promotor “Y”. El precio final de la vivienda una vez terminada es de 300.000 euros (IVA incluido). La fecha de entrega de la vivienda terminada se estima en el contrato en unos 20 meses desde la firma del contrato. “X” ha realizado un pago a cuenta de 40.000,00 euros incluido el IVA correspondiente. El contrato de compraventa permite la cesión de los derechos suscritos por X” a un tercero, con la autorización por escrito del promotor.

 

A los 10 meses de la firma del contrato privado de compraventa “X” recibe una oferta de un tercero “Z” para la cesión de los derechos del contrato de compraventa, subrogándose “Z” en la posición de “X”. Ambas partes “X” y “Z” acuerdan un precio por esta cesión de 50.000,00 euros, lo que significa que “Z” debe abonar a “X” la cantidad de 40.000,00 euros, que es la cantidad a cuenta pagada en virtud del contrato privado de compraventa y una cantidad adicional de 50.000,00 euros que sería el precio acordado por la cesión.

 

Según distintas resoluciones vinculantes de la Dirección General de Tributos, este supuesto jurídico de cesión a terceros de los derechos de un contrato privado de compraventa de inmueble, celebrado inicialmente entre el comprador y el promotor, subrogándose el tercero en dicho contrato, y realizado antes de la finalización de las obras y consiguiente entrega de la vivienda, sería un supuesto de transmisión de derechos, y no de bienes, y estaría sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Según la normativa que regula este impuesto, en este supuesto, el obligado tributario a título de contribuyente será “en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere….” (Artículo 8.a RDleg 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

 

Por lo tanto, no se trataría de la transmisión de inmueble, sino de los derechos que ostenta el cedente frente a la entidad vendedora, a consecuencia de la celebración del contrato privado de compraventa del referido inmueble.

 

Según el artículo 17.1 de la ley reguladora del impuesto, “en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión”.

 

El tipo de gravamen aplicable será el correspondiente al bien que se transmite, en este caso el tipo correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles. En Andalucía, el tipo de gravamen sería del 8% en su primer tramo (artículo 11.1.a)

 

En nuestro supuesto práctico nos encontramos con varios valores que nos pueden generar dudas a la hora de determinar la base imponible de nuestro impuesto:

 

– Por un lado, tenemos el precio pagado a cuenta por “X” a la firma de su contrato privado: 40.000,00 euros.

– Por otro lado, nos encontramos con el valor que las partes han acordado para la cesión: 50.000,00 euros.

– Por último, el valor real que tendría la propiedad en la actualidad, es decir 10 meses después de la fecha del contrato privado de compraventa. Este valor puede ser de difícil cuantificación por las partes “X” y “Z”, por lo que podríamos acudir al promotor, que a través de su arquitecto, nos certifique el valor del inmueble en función del volumen de la construcción ejecutada. El arquitecto nos certifica este valor en la cantidad de 150.000,00 euros.

 

Por tanto, la base imponible estaría formada por el valor real que tenga el bien en el momento de la cesión en función del volumen de la construcción ejecutada (150.000,00 euros), salvo que el importe de la contraprestación satisfecha por la cesión sea mayor (50.000,00 euros), en cuyo caso será esta la base imponible. Es decir, la base imponible vendrá dada por la mayor de las siguientes variables: el valor de la construcción en el momento de la cesión o el precio pagado por esta.

 

En consecuencia, el grado de desarrollo del inmueble en construcción objeto de la cesión constituye un elemento esencial a tener en cuenta a la hora de determinar la base imponible de la operación.

 

En nuestro supuesto práctico, “Z” está sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas sobre el valor real de la construcción en el momento de la cesión, esto es 150.000,00 euros, a un tipo de gravamen del 8%.

 

Este supuesto práctico planteado no supone en ningún caso asesoramiento legal ni fiscal. Cualquier situación similar ha de ser analizada cuidadosamente, aconsejando siempre consultar con las oficinas liquidadoras de impuestos que correspondan.

 

No dude en contactar Welex nuestro despacho de abogados en Marbella estará a su disposición para asesorarle en cualquier cuestión fiscal y jurídica