En Welex, su despacho de abogados especializado en transacciones inmobiliarias en España, tiene el placer de responder diversas consultas sobre el incumplimiento de un contrato de compraventa en España.
¿Qué pasa si incumplo un contrato de compraventa de una propiedad en España?
Consecuencias para el comprador y el vendedor.
Si está interesado en adquirir o vender una vivienda en España, lo más probable es que, para retirar la vivienda del mercado, deba firmar un contrato de arras.
Según la doctrina, el contrato de arras en España es un acuerdo por el que una de las partes le entrega una cantidad de dinero a otra como señal de la operación, sirviendo dicha entrega como garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador y vendedor.
Es decir, la compradora le da una señal al vendedor para reservar la propiedad hasta la firma de la escritura de compraventa; esto va de la mano con la firma del contrato de arras, en el que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la compra y la venta de la propiedad.
¿Qué se entiende por incumplimiento de un contrato de compraventa en España?
En el caso del comprador, este incumple el contrato de arras cuando o bien no paga la cantidad pactada por ambas partes, o bien no comparece el día de la firma de la escritura de compra ante notario.
En el caso del vendedor, se entiende que incumple el contrato de arras cuando no comparece a la notaría para firmar la escritura de compraventa y entregar la vivienda en el plazo señalado para ello en el contrato.
¿Qué ocurre si el comprador incumple el contrato de arras en España?
En el caso de que el comprador incumpla alguna de las obligaciones contraídas con el contrato de arras en España, normalmente, no pagar la cantidad pactada o no comparecer a la firma de la escritura de compraventa en notaría, la parte vendedora podrá optar entre:
- Exigir el comprador el cumplimiento del contrato, mediante los cauces legales oportunos.
- Resolver el contrato de arras, haciendo suyas todas las cantidades abonadas con anterioridad al acto.
OJO. No tener fondos suficientes para la compra o que el banco le conceda la hipoteca no es un motivo para poder resolver el contrato, a no ser que así se haya acordado entre las partes.
En el caso de que sea el vendedor quien incumpla con su obligación de asistir a notaría el día señalado en el contrato para firmar la escritura de compraventa y entregar las llaves de la propiedad, el comprador podrá optar entre:
- Exigir el comprador el cumplimiento del contrato, mediante los cauces legales oportunos.
- Resolver el contrato de arras, debiendo la parte vendedora devolver a la compradora el duplo de las cantidades entregadas hasta el momento en concepto de indemnización.
¿Se considera un incumplimiento que, tras el estudio legal de la documentación de la propiedad, se detecte una infracción urbanística y la compradora desista de la compra?
En estos casos, nuestro despacho de abogados especializado en transacciones inmobiliarias en España siempre recomienda condicionar el contrato de arras al estudio de toda la documentación de la propiedad y a la correcta obtención de un Certificado de no Infracción Urbanística emitido por el Ayuntamiento pertinente en el caso de considerarlo oportuno.
En esta condición solemos establecer que, en el caso de que el estudio de la propiedad sea desfavorable o tras la emisión del Certificado de no Infracción Urbanística se encuentre que existen expedientes administrativos en contra de la propiedad, el comprador podrá resolver el contrato de arras solicitando al vendedor que le devuelva todas las cantidades entregadas hasta el momento (sin ningún tipo de penalización hacia ninguna de las partes)
Si desea saber más acerca del estudio de la propiedad que realiza nuestro despacho o sobre el Certificado de no Infracción Urbanística, ruego consulte los siguientes blogs
https://www.welex.es/es/servicios-juridicos-y-fiscales/
https://www.welex.es/es/el-certificado-de-no-infraccion-urbanistica-en-espana/
¿Qué pasa si alguna de las partes no acude a la notaría?
Como se ha dicho con anterioridad, la falta de comparecencia a notaría de alguna de las partes se considera un incumplimiento del contrato de arras firmado, con las consecuencias arriba señaladas.
Desde Welex, despacho de abogados en Marbella, en estos casos recomendamos que la parte que sí ha acudido a notaría a firmar la escritura de compraventa firme la correspondiente acta de comparecencia, de cara a acreditar que ha acudido a notaría, cumpliendo así con su obligación.
El acta de comparecencia es un documento que se firma ante notario en el que se deja constancia de que una o varias personas han acudido voluntariamente a notaría para manifestar, declarar o acreditar un hecho, en este caso, acreditar que han cumplido con su obligación de acudir a notaría para firmar la escritura de compraventa.
Recomendamos firmar esta acta de comparecencia de cara a proceder con la resolución del contrato o exigir el cumplimiento de este.
Cabe señalar que existen varios contratos de arras; si le interesa saber más acerca de ello, puede visitar el siguiente blog: https://www.welex.es/es/tipos-de-contrato-de-compraventa-de-vivienda-en-espana/
El incumplimiento del contrato de arras puede tener importantes consecuencias para la parte que incumple, por ello, antes de firmar dicho contrato, le recomendamos que se ponga en contacto con Welex, donde analizaremos su caso en concreto y le asesoraremos sobre las opciones legales disponibles.
