Chez Welex, votre cabinet d’avocats spécialisé dans les transactions immobilières en Espagne, nous répondons régulièrement aux questions relatives au non-respect d’un contrat de vente immobilier en Espagne.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas un contrat de vente immobilier en Espagne ? Conséquences pour l’acheteur et le vendeur
Si vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier en Espagne, il est très probable que vous deviez signer un contrat d’arrhes (Contrato de Arras) afin de retirer le bien du marché.
Selon la doctrine juridique espagnole, le contrat d’arrhes est un accord par lequel l’une des parties remet à l’autre une somme d’argent à titre de dépôt dans le cadre de la transaction. Ce versement constitue une garantie du respect des obligations assumées par l’acheteur et le vendeur.
En d’autres termes, l’acheteur verse un acompte au vendeur afin de réserver le bien jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente devant notaire. Cette réservation s’accompagne de la signature d’un contrat d’arrhes dans lequel les deux parties s’engagent à mener à bien la vente et l’acquisition du bien immobilier.
Qu’entend-on par non-respect d’un contrat de vente immobilier en Espagne ?
Du côté de l’acheteur, il y a manquement au contrat d’arrhes lorsque :
- L’acheteur ne verse pas le montant convenu entre les parties ; où
- L’acheteur ne se présente pas le jour prévu pour la signature de l’acte authentique de vente devant notaire.
Du côté du vendeur, il y a manquement lorsque :
- Le vendeur ne se présente pas chez le notaire pour signer l’acte de vente ; où
- Le vendeur ne remet pas le bien dans le délai prévu au contrat.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne respecte pas le contrat d’arrhes en Espagne ?
Si l’acheteur ne respecte pas l’une des obligations prévues dans le contrat d’arrhes — généralement en ne versant pas le montant convenu ou en ne se présentant pas à la signature de l’acte authentique de vente devant notaire — le vendeur pourra choisir entre les options suivantes :
- Exiger l’exécution du contrat par les voies légales appropriées ; où
- Résilier le contrat d’arrhes et conserver toutes les sommes versées jusqu’à cette date.
Important : Le fait de ne pas disposer des fonds nécessaires ou de ne pas obtenir un financement hypothécaire ne constitue généralement pas un motif valable de résiliation du contrat, sauf si cette condition a été expressément prévue par les parties.
Que se passe-t-il si le vendeur ne respecte pas le contrat d’arrhes ?
Si le vendeur ne se présente pas chez le notaire à la date prévue au contrat pour signer l’acte authentique de vente et remettre les clés du bien, l’acheteur pourra choisir entre :
- Exiger l’exécution du contrat par les voies légales appropriées ; où
- Résilier le contrat d’arrhes, auquel cas le vendeur devra restituer à l’acheteur le double des sommes reçues à titre d’indemnisation.
Est-ce considéré comme un manquement si une infraction urbanistique est détectée lors de l’audit juridique du bien et que l’acheteur renonce à l’acquisition ?
Dans ce type de situation, notre cabinet d’avocats spécialisé dans les transactions immobilières en Espagne recommande toujours de subordonner le contrat d’arrhes à une analyse complète de la documentation du bien ainsi qu’à l’obtention, lorsque cela est pertinent, d’un Certificat d’absence d’infraction urbanistique (Certificado de No Infracción Urbanística) délivré par la mairie compétente.
Nous incluons généralement une clause prévoyant que, si l’analyse juridique du bien révèle des anomalies ou si le certificat met en évidence l’existence de procédures administratives ou d’infractions urbanistiques affectant le bien, l’acheteur pourra résilier le contrat d’arrhes et obtenir le remboursement intégral des sommes versées, sans pénalité pour aucune des parties.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’audit juridique réalisé par notre cabinet ou sur le Certificat d’absence d’infraction urbanistique, veuillez consulter les articles suivants :
https://www.welex.es/fr/services-juridiques-et-fiscaux/
https://www.welex.es/fr/certificat-de-non-constatation-dinfraction-urbanistique/
Que se passe-t-il si l’une des parties ne se présente pas chez le notaire ?
Comme indiqué précédemment, l’absence de l’une des parties lors du rendez-vous chez le notaire constitue un manquement au contrat d’arrhes signé, avec les conséquences décrites ci-dessus.
Chez Welex, cabinet d’avocats à Marbella, nous recommandons que la partie qui se présente effectivement chez le notaire pour signer l’acte authentique fasse établir un acte de comparution (Acta de Comparecencia). Ce document permettra de prouver qu’elle a respecté son obligation contractuelle.
L’acte de comparution est un document notarié dans lequel une ou plusieurs personnes déclarent ou attestent officiellement un fait. Dans ce contexte, il sert à démontrer que la partie concernée s’est présentée chez le notaire afin de signer l’acte de vente.
Nous recommandons l’établissement de cet acte afin de faciliter toute action ultérieure visant soit à obtenir l’exécution du contrat, soit à demander sa résiliation.
Les différents types de contrats d’arrhes en Espagne
Enfin, il convient de souligner qu’il existe plusieurs types de contrats d’arrhes en droit espagnol. Si vous souhaitez en savoir davantage à ce sujet, nous vous invitons à consulter l’article suivant :
https://www.welex.es/fr/types-de-contrats-pour-la-vente-de-biens-immobiliers-en-espagne/
Le non-respect d’un contrat d’arrhes peut entraîner des conséquences juridiques et financières importantes pour la partie défaillante. C’est pourquoi nous vous recommandons de contacter Welex avant de signer un tel contrat. Nous analyserons votre situation spécifique et vous conseillerons sur les options juridiques les plus adaptées à votre cas.
