Gevolgen van het niet nakomen van een koopovereenkomst in Spanje
Bij Welex, uw Nederlandstalige advocatenkantoor gespecialiseerd in vastgoedtransacties in Spanje, beantwoorden wij regelmatig vragen over de gevolgen van het niet nakomen van een koopovereenkomst.
Wat gebeurt er als ik een koopovereenkomst voor een woning in Spanje niet nakom? Gevolgen voor koper en verkoper
Wanneer u geïnteresseerd bent in het kopen of verkopen van een woning in Spanje, is het gebruikelijk dat de woning van de markt wordt gehaald door middel van de ondertekening van een arrasovereenkomst (voorlopige koopovereenkomst met waarborgsom).
Volgens de Spaanse rechtsleer is dit een overeenkomst waarbij één van de partijen een geldbedrag aan de andere partij betaalt als voorschot op de transactie. Dit bedrag dient als garantie voor de nakoming van de verplichtingen die zowel koper als verkoper aangaan.
Met andere woorden: de koper betaalt een voorschot aan de verkoper om de woning te reserveren tot aan de ondertekening van de notariële koopakte. Tegelijkertijd ondertekenen beide partijen een arrasovereenkomst waarin zij zich verbinden om de koop en verkoop van de woning daadwerkelijk te voltooien.
Wat wordt verstaan onder het niet nakomen van een koopovereenkomst in Spanje?
Aan de zijde van de koper is er sprake van een wanprestatie wanneer hij of zij:
- Het tussen partijen overeengekomen bedrag niet betaalt; of
- Niet verschijnt op de afgesproken datum voor de ondertekening van de notariële koopakte.
Aan de zijde van de verkoper is er sprake van wanprestatie wanneer hij of zij:
- Niet verschijnt bij de notaris om de koopakte te ondertekenen; of
- De woning niet overdraagt binnen de in de overeenkomst vastgestelde termijn.
Wat gebeurt er als de koper de arrasovereenkomst in Spanje niet nakomt?
Wanneer de koper één van de verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt — doorgaans door het overeengekomen bedrag niet te betalen of niet te verschijnen bij de notaris voor de ondertekening van de koopakte — kan de verkoper kiezen tussen de volgende opties:
- De koper via de daarvoor bestemde juridische procedures dwingen de overeenkomst alsnog na te komen; of
- De arrasovereenkomst ontbinden en alle reeds door de koper betaalde bedragen behouden.
Belangrijk: Het ontbreken van voldoende financiële middelen of het niet verkrijgen van een hypotheek wordt in principe niet beschouwd als een geldige reden om de overeenkomst te ontbinden, tenzij partijen dit uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn overeengekomen.
Wat gebeurt er als de verkoper de arrasovereenkomst in Spanje niet nakomt?
Wanneer de verkoper niet verschijnt bij de notaris op de in de overeenkomst vastgelegde datum voor de ondertekening van de koopakte en de overdracht van de sleutels, kan de koper kiezen tussen:
- Het eisen van nakoming van de overeenkomst via de daarvoor bestemde juridische procedures; of
- Het ontbinden van de arrasovereenkomst, waarbij de verkoper verplicht is het dubbele van alle reeds ontvangen bedragen aan de koper terug te betalen als schadevergoeding.
Wordt het beschouwd als een wanprestatie wanneer tijdens het juridisch onderzoek van de woning een stedenbouwkundige overtreding wordt ontdekt en de koper afziet van de aankoop?
In dergelijke situaties adviseert ons advocatenkantoor, gespecialiseerd in vastgoedtransacties in Spanje, altijd om de arrasovereenkomst afhankelijk te maken van een volledig juridisch onderzoek van de woning en, indien relevant, van de correcte afgifte van een Certificaat van Afwezigheid van Stedenbouwkundige Overtredingen (Certificado de No Infracción Urbanística) door de bevoegde gemeente.
In deze voorwaarde nemen wij doorgaans op dat, indien het onderzoek van de woning ongunstig uitvalt of indien uit het certificaat blijkt dat er administratieve procedures of stedenbouwkundige dossiers tegen de woning lopen, de koper het recht heeft de arrasovereenkomst te ontbinden en terugbetaling te eisen van alle reeds betaalde bedragen, zonder enige boete voor één van beide partijen.
Wilt u meer weten over het juridische onderzoek dat ons kantoor uitvoert of over het Certificaat van Afwezigheid van Stedenbouwkundige Overtredingen? Raadpleeg dan de volgende blogs:
https://www.welex.es/nl/juridische-en-fiscale-diensten/
https://www.welex.es/nl/certificaat-van-geen-stedenbouwkundige-overtreding-in-spanje/
Wat gebeurt er als één van de partijen niet bij de notaris verschijnt?
Zoals hierboven vermeld, wordt het niet verschijnen bij de notaris door één van de partijen beschouwd als een schending van de ondertekende arrasovereenkomst, met de eerder beschreven gevolgen.
Bij Welex, advocatenkantoor in Marbella, adviseren wij in dergelijke gevallen dat de partij die wel bij de notaris verschijnt voor de ondertekening van de koopakte een akte van verschijning (acta de comparecencia) laat opstellen. Hiermee kan worden aangetoond dat deze partij haar contractuele verplichtingen correct is nagekomen.
Een akte van verschijning is een notarieel document waarin wordt vastgelegd dat één of meerdere personen vrijwillig bij de notaris zijn verschenen om een feit te verklaren of te bewijzen. In dit geval dient het document als bewijs dat de betreffende partij aanwezig was om de koopakte te ondertekenen.
Wij raden aan deze akte te laten opstellen om later de ontbinding van de overeenkomst of de vordering tot nakoming juridisch te kunnen onderbouwen.
Verschillende soorten arrasovereenkomsten
Het is belangrijk te vermelden dat er verschillende soorten arrasovereenkomsten bestaan binnen het Spaanse recht. Indien u hierover meer wilt weten, kunt u het volgende artikel raadplegen:
https://www.welex.es/nl/soorten-contracten-voor-de-aan-en-verkoop-van-vastgoed-in-spanje/
Het niet nakomen van een arrasovereenkomst kan aanzienlijke juridische en financiële gevolgen hebben voor de partij die haar verplichtingen niet naleeft. Daarom raden wij aan om vóór ondertekening van een dergelijke overeenkomst contact op te nemen met Welex. Wij analyseren uw specifieke situatie en adviseren u over de beschikbare juridische mogelijkheden.
