Cuando se trata de comprar una propiedad en España, muchos clientes asumen que los notarios en España desarrollan las mismas funciones que los notarios de su país, lo cual no es cierto ya que, aunque ambos sistemas incluyen la figura del notario, sus funciones en la compraventa inmobiliaria son muy diferentes.

Es por esto que, en España, cobra especial relevancia el papel del abogado inmobiliario, y en el siguiente blog, Welex, despacho de abogados en Marbella, te explica el porqué:

1. Funciones que realiza el notario en los Países Bajos:

En los Países Bajos, el notario tiene un papel activo y exhaustivo, en la compraventa de bienes inmuebles. Al igual que en España, el papel del notario es obligatorio en la compra de bienes inmuebles y su función es proteger a compradores y vendedores, garantizando que el proceso de compraventa sea legal, transparente y seguro.

Estos, al igual que en España, redactan el documento de compraventa, que contiene todos los detalles de la operación. A diferencia que los notarios en España, el notario holandés realiza una investigación exhaustiva de la propiedad antes de cerrar la venta, entre las cuales se encuentran:

  • Verificar quién es el propietario legal.
  • Comprobar la existencia de hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos u otras cargas registradas.
  • Confirmar que el inmueble esté correctamente registrado.
  • Asegurarse que no existan problemas urbanísticos ni restricciones legales.

El notario actúa como un asesor legal imparcial para ambas partes, explicando las implicaciones legales y fiscales de la operación, y asegurándose de que comprendas sus derechos y obligaciones.

1. 1. Acciones que realiza un Notario en Países Bajos

En los Países Bajos, el notario gestiona el dinero de la operación a través de una cuenta especial donde el comprador transfiere el precio, previa firma de la escritura, a la cuenta del notario, quien retendrá los fondos hasta que compruebe que todos los requisitos legales están cumplidos, entonces, se lo transferirá al vendedor. Esto protege a ambas partes.

  1. Una vez firmada la escritura, la notaría se encarga también de registrar la propiedad en el registro “el Kadaster”, registrando formalmente al comprador como nuevo propietario legal de la vivienda.
  2. El notario también preparará una liquidación financiera detallada y se asegura que todos los pagos se realicen correctamente.
  3. Si existe una hipoteca sobre la propiedad, el notario se encargará de cancelarla en el Registro de la Propiedad tras la compraventa.
  4. Por último, este conservará todos los documentos originales de forma indefinida en su archivo, pudiendo las partes solicitar copias oficiales en cualquier momento en el futuro.

2. Funciones que realiza en España:

En España, el notario es un funcionario público y a la vez un profesional del Derecho, imparcial y obligatorio en muchas operaciones como son las compraventas de bienes inmuebles.

Su función principal es dar fe pública del acto jurídico que presencia y asegurar que se cumpla la legalidad.

Sin embargo, su papel es más limitado que el notario de Países Bajos en cuanto a investigación previa de la propiedad.

El notario redacta y autoriza la escritura de compraventa, donde se recogen los siguientes datos:

  • Datos personales del comprador y vendedor
  • Descripción del inmueble
  • Forma de pago y precio.
  • Declaraciones de las partes sobre la situación del inmueble (hipotecas, cargas, uso, comunidad, etc.)

Finalmente, lee el documento completo en voz alta, lo explica y ambas partes lo firman en su presencia. Por último, la firma el notario, esta firma es obligatoria para que tenga efectos registrales.

2. 1. ¿Qué verifica un notario en España?

El notario realiza unas comprobaciones básicas del título y situación registral antes e la firma de dicha escritura de compraventa, para ello, el notario:

  • Solicita una nota simple al registro de la propiedad, verificando así quien es el propietario.
  • A través de dicha nota simple, comprueba también la existencia de hipotecas, embargos u otras cargas registradas.

Importante: el notario español no realiza una investigación urbanística completa ni visita físicamente el inmueble, su labor es formal, no de asesoría previa ni de due diligence, por lo que si existe alguna circunstancia que no consta en el registro de la propiedad, el notario lo desconoce.

 El notario verifica que:

  • Ambas partes actúan con plena capacidad jurídica, y no están bajo coacción.
  • Se cumplen los requisitos legales.

3. ¿Qué diferencia existe entre las labores de un notario en España y un notario en Países Bajos?

  • A diferencia que, en los Países Bajos, el notario no gestiona el dinero, por lo que será el comprador quien transfiera al vendedor el precio de forma simultánea a la firma de la escritura de compraventa mediante cheque bancario o transferencia urgente.
  • El notario avisa sobre las obligaciones fiscales, y puede presentar los impuestos en nombre del comprador, siempre que este lo solicite y abone los honorarios de la notaría por dicha gestión.
  • Con referencia a la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad, a nombre del nuevo propietario, el notario comunicará electrónicamente al Registro de la Propiedad la compraventa en un plazo de 24 horas, sin embargo, debe de ser el comprador quien presente oficialmente en el Registro la Escritura para que quede inscrito como el nuevo propietario. Es decir, el notario no inscribe directamente la propiedad como en el sistema neerlandés, sino que deberá de hacerlo el comprador (o en su caso su abogado) quien se encargue de ello.
  • El documento original será entregado al comprador.

4. Otras diferencias

Cuando acudes ante una notaría española, es normal encontrar algunas diferencias con las notarías holandesas, como puede ser, por ejemplo:

  • Los tiempos de espera. En España, es habitual que, aun teniendo la cita concertada, deba de esperar alrededor de una hora para poder proceder con la escritura.
  • Digitalización. En España, los trámites son en papel y de forma presencial, mientras que en Holanda muchas gestiones son online y aceptan la firma electrónica para algunos trámites.
  • Atención al cliente. En España, el trato es más legalista, enfocado al acto jurídico, mientras que en otros países, como Países Bajos, están más enfocados al servicio al cliente.
  • Idiomas. En España, no todos los notarios ofrecen atención en otros idiomas, debiendo de compadecer en la mayoría de las ocasiones con traductor.

5. Conclusiones:

A diferencia del notario neerlandés, el notario español no asesora ni representa a ninguna de las partes en el proceso de compraventa, ni garantiza que el inmueble se encuentre libre de problemas urbanísticos o estructurales.

Por ello, es altamente recomendable contratar a un abogado independiente, que haga la due diligencia completa antes de proceder a la firma de la escritura de compraventa ante notario.

Desde Welex, despacho de abogados en la Costa del Sol, será un placer asistirte en la compra de tu futura propiedad.