Welex, su despacho de abogados y economistas multilingüe en Marbella, detalla las obligaciones legales más importantes de las promotoras inmobiliarias.
Exigencia legal de tener una cuenta especial cuando una empresa es promotora y comercializa viviendas no construidas
En España, si una empresa promotora comercializa viviendas no construidas o en construcción y recibe cantidades anticipadas de los adquirentes, existe una exigencia legal de canalizar esos importes mediante una cuenta especial.
La norma principal es la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (“LOE”), en su redacción vigente tras la Ley 20/2015
¿Cuándo surge la obligación de mantener una cuenta especial en España?
La obligación se aplica a las personas físicas o jurídicas que:
- promuevan la construcción de viviendas, incluidas promociones en régimen de comunidad de propietarios o cooperativa; y
- pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción.
Es decir, no se activa por el mero hecho de “comercializar” viviendas futuras, sino cuando el promotor recibe o va a recibir cantidades a cuenta del precio antes de la entrega de la vivienda.
1. La cuenta especial
La LOE exige que las cantidades anticipadas se perciban:
- a través de entidades de crédito;
- mediante una cuenta especial;
- con separación de cualquier otra clase de fondos del promotor; y
- con disponibilidad limitada: el promotor solo puede disponer de esos fondos para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
La entidad bancaria, para abrir esa cuenta o depósito, debe exigir al promotor la garantía legal correspondiente.
2. Aval o seguro obligatorio
La cuenta especial no es suficiente por sí sola. La promotora también debe garantizar la devolución de las cantidades entregadas, más el interés legal, mediante:
- seguro de caución; o
- aval solidario emitido por entidad de crédito.
Esta garantía debe cubrir el supuesto de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
La garantía se exige desde la obtención de la licencia de edificación.
3. Información que debe figurar en el contrato
En el contrato de compraventa o documento equivalente debe constar expresamente:
- que el promotor devolverá las cantidades percibidas, impuestos incluidos, más intereses legales, si la construcción no se inicia, no termina en plazo o no se obtiene la licencia/cédula/documento equivalente de ocupación;
- referencia al seguro o aval, indicando la entidad aseguradora o avalista;
- identificación de la entidad de crédito y de la cuenta especial en la que deben ingresarse las cantidades anticipadas.
Además, en el momento de otorgar el contrato, el promotor debe entregar al comprador el documento acreditativo de la garantía, individualizado para las cantidades anticipadas.
4. Publicidad de la promoción
Si la promoción se publicita con percepción de cantidades a cuenta antes o durante la construcción, la publicidad debe indicar que el promotor ajustará su actuación a la LOE y debe mencionar:
- la entidad aseguradora o avalista garante; y
- la entidad de crédito en la que está abierta la cuenta especial.
5. ¿Qué pasa si no se cumple?
El incumplimiento de estas obligaciones constituye infracción en materia de consumo, sancionable conforme a la normativa general y autonómica de consumidores.
Además, el incumplimiento de la obligación de constituir garantía puede dar lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución debía asegurarse, o la sanción que corresponda conforme a la normativa autonómica aplicable.
En resumen
Una promotora que vende sobre plano y cobra anticipos, debe como regla general:
- tener licencia de edificación para que opere la obligación de garantía en los términos de la LOE;
- Ingresar las cantidades en una cuenta especial separada;
- disponer de aval bancario o seguro de caución por las cantidades anticipadas, impuestos incluidos, más intereses legales;
- reflejar todo ello en el contrato y en la publicidad de la promoción.
Si no recibe cantidades anticipadas de los compradores, la obligación específica de cuenta especial para esos anticipos no se activa.
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Este blog ha sido escrito por Ana Sánchez, abogada de su despacho de abogados Welex en Marbella, especializada en derecho inmobiliario y urbanístico. Welex es su asesor fiscal en España, especializado en derecho empresarial y societario.
