Desde Welex, su abogado en derecho urbanístico en Marbella tiene el placer de escribir unas líneas sobre la importancia del planeamiento urbanístico en España.
En España, cuando hablamos de ciudades y de su distribución, tenemos que hablar de planeamiento urbanístico, ya que detrás de cada calle, cada barrio, cada zona residencial o espacio verde existe una planificación que determina cómo debe desarrollarse el territorio.
El planeamiento urbanístico guarda una estrecha relación con las licencias de obra, la declaración de obra nueva y la documentación necesaria para inscribir correctamente una construcción en el Registro de la Propiedad. Puede ampliar esta información en nuestro artículo sobre la documentación para el otorgamiento de una escritura de obra nueva en España.
¿Qué es el planeamiento urbanístico en España?
Podemos definir el planeamiento urbanístico en España como un conjunto de normas, instrumentos y documentos técnicos que regulan la utilización del suelo y ordenan el crecimiento del municipio. Su objetivo principal es responder a cuestiones esenciales para la organización del suelo, como pueden ser:
- Dónde se puede construir.
- Qué tipo de edificación se puede construir.
- Qué terrenos deben destinarse a zonas verdes o equipamientos públicos.
- Qué espacios deben ser protegidos.
- Etc.
Tipos de suelo en España
Para ello, el territorio se divide fundamentalmente en tres tipos de suelo en España.
a) Suelo urbano
Este es el que ya está consolidado, por lo que cuenta con las infraestructuras básicas de agua, electricidad y saneamiento. Este tipo de suelo es apto para ser edificado.
b) Suelo urbanizable
Este suelo no es urbano, pero está previsto que en un futuro pueda serlo en aras del crecimiento urbano. Son zonas de expansión de una ciudad condicionadas a un plan de desarrollo.
c) Suelo no urbanizable o rústico
Este suelo no puede ser transformado en urbano, por lo que no se puede urbanizar ni edificar libremente. Se encuentra protegido por razones ambientales, paisajísticas, agrícolas o culturales.
Antes de comprar una vivienda o un terreno, es recomendable realizar una revisión urbanística completa para comprobar que la propiedad cumple con toda la normativa aplicable. Puede obtener más información en nuestro artículo: ¿Necesita un abogado para comprar una vivienda en España?
Instrumentos de planeamiento urbanístico en España
Los instrumentos de planeamiento urbanístico son los documentos que organizan, regulan y concretan cómo debe desarrollarse el territorio. Los principales son:
a) PGOU (Plan General de Ordenación Urbana)
Este es el documento principal de planificación municipal. Aquí se define la clasificación del suelo, se establecen los usos permitidos y se diseña el modelo de crecimiento de la ciudad a largo plazo.
b) Planeamiento de desarrollo
Estos planes tienen como finalidad desarrollar las determinaciones establecidas en el PGOU a través de planes parciales, planes especiales o estudios de detalle, entre otros.
c) Instrumentos de gestión urbanística
Estos permiten ejecutar las previsiones del planeamiento anteriormente indicado mediante procesos de urbanización, reparcelación, etc.
Marbella: un caso especial en el urbanismo español
Si está pensando en comprar en la Costa del Sol, debe tener en cuenta que Marbella es un caso especial, ya que pocas ciudades españolas presentan una realidad urbanística tan compleja como la de Marbella.
Esto se debe a que Marbella sufrió un crecimiento económico y demográfico significativo impulsado por el turismo y la inversión inmobiliaria, crecimiento que vino acompañado de numerosos problemas de ordenación urbana. Además, entre los años 1991 y 2002 se concedieron numerosas licencias ilegales, construyéndose así miles de viviendas al margen de la ley.
La anulación del PGOU de 2010 en España
En el año 2010 se aprobó en Marbella un nuevo Plan General de Ordenación Urbana para tratar de dar solución a la compleja situación urbanística del municipio y adaptar el modelo urbanístico tras años de crecimiento desordenado.
Sin embargo, este plan fue anulado judicialmente por defectos de legalidad en su tramitación, lo que supuso un importante punto de inflexión para el municipio al provocar el retorno al planeamiento de 1986.
El problema es que el plan de 1986 está muy desactualizado y no refleja la realidad urbana construida durante décadas.
Como consecuencia, se ha creado durante años una situación de incertidumbre tanto para propietarios como para promotores sobre qué se podría construir y en qué condiciones.
La situación urbanística actual de Marbella
Actualmente, Marbella se encuentra en proceso de tramitación de una renovación de su planificación urbanística, con el objetivo de adaptarse a la nueva normativa y ofrecer una mayor seguridad jurídica.
La importancia del asesoramiento jurídico especializado
Por todo ello, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho urbanístico es imprescindible para asegurar la seguridad jurídica y la legalidad de la vivienda que se está adquiriendo.
Cuando se adquiere una vivienda de obra nueva o en construcción, además del análisis del planeamiento urbanístico, conviene revisar las garantías legales del comprador y toda la documentación del promotor antes de firmar cualquier contrato. Más información aquí.
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Ana Sánchez, abogada de Welex, escribió este blog. Está especializada en derecho inmobiliario y en cuestiones urbanísticas en España.
