Chez Welex, votre avocat spécialisé en droit de l’urbanisme à Marbella a le plaisir de vous écrire quelques lignes sur l’importance de l’urbanisme en Espagne.
En Espagne, lorsque l’on parle des villes et de leur organisation, il faut évoquer l’urbanisme, car derrière chaque rue, chaque quartier, chaque zone résidentielle ou chaque espace vert se cache une planification qui détermine comment le territoire doit se développer.
L’urbanisme est étroitement lié aux permis de construire, à la déclaration de construction neuve et aux documents nécessaires pour enregistrer correctement un bien immobilier au registre foncier. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre article consacré aux documents requis pour l’établissement d’un acte de construction neuve en Espagne.
Qu’est-ce que l’urbanisme ?
On peut définir l’urbanisme en Espagne comme un ensemble de règles, d’instruments et de documents techniques qui régissent l’utilisation du sol et organisent la croissance de la commune. Son objectif principal est de répondre à des questions essentielles pour l’aménagement du territoire, telles que :
- Où peut-on construire ?
- Quel type de construction peut être réalisé.
- Quels terrains doivent être affectés à des espaces verts ou à des équipements publics.
- Quels espaces doivent être protégés.
- Etc.
Types de sols en Espagne
À cette fin, le territoire espagnol est essentiellement divisé en trois types de sols.
a) Sol urbain
Il s’agit des terrains déjà aménagés, qui disposent donc d’infrastructures de base (eau, électricité et assainissement). Ce type de terrain est apte à la construction.
b) Terrain urbanisable
Ce sol n’est pas urbain, mais il est prévu qu’il le devienne à l’avenir dans le cadre de l’expansion urbaine. Il s’agit de zones d’extension d’une ville soumises à un plan d’aménagement.
c) Sol non urbanisable ou rural
Ce sol ne peut pas être transformé en sol urbain ; il ne peut donc pas être viabilisé ni construit librement. Il est protégé pour des raisons environnementales, paysagères, agricoles ou culturelles.
Instruments d’aménagement urbain
Les instruments d’aménagement urbain sont les documents qui organisent, réglementent et précisent les modalités de développement du territoire. Les principaux sont :
a) Le PGOU (Plan général d’aménagement urbain)
Il s’agit du principal document d’aménagement communal. Il définit la classification des sols, établit les usages autorisés et définit le modèle de croissance de la ville à long terme.
b) Les plans de développement
Ces plans ont pour objectif de mettre en œuvre les dispositions établies dans le PGOU par le biais, entre autres, de plans partiels, de plans spéciaux ou d’études détaillées.
c) Les instruments de gestion urbaine
Ils permettent de mettre en œuvre les prévisions de l’aménagement susmentionné par le biais de procédures d’urbanisation, de remembrement, etc.
Marbella : un cas particulier de l’urbanisme espagnol
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier sur la Costa del Sol, vous devez garder à l’esprit que Marbella constitue un cas particulier, car peu de villes espagnoles présentent une réalité urbanistique aussi complexe que celle de Marbella.
Cela s’explique par le fait que Marbella a connu une croissance économique et démographique significative, portée par le tourisme et l’investissement immobilier, croissance qui s’est accompagnée de nombreux problèmes d’aménagement urbain. De plus, entre 1991 et 2002, de nombreux permis de construire illégaux ont été délivrés, ce qui a conduit à la construction de milliers de logements en dehors du cadre légal.
L’annulation du PGOU de 2010
En 2010, un nouveau Plan général d’urbanisme a été adopté à Marbella afin de tenter d’apporter une solution à la situation urbanistique complexe de la commune et d’adapter le modèle d’urbanisme après des années de croissance désordonnée.
Cependant, ce plan a été annulé par la justice en raison de vices de procédure, ce qui a constitué un tournant majeur pour la commune en entraînant le retour au plan d’urbanisme de 1986.
Le problème est que le plan de 1986 est très obsolète et ne reflète pas la réalité urbaine qui s’est construite au fil des décennies.
En conséquence, une situation d’incertitude s’est installée depuis des années, tant pour les propriétaires que pour les promoteurs, quant à ce qui pouvait être construit et dans quelles conditions.
La situation urbanistique actuelle de Marbella
Actuellement, Marbella est en train de mener à bien une refonte de son plan d’urbanisme, dans le but de s’adapter à la nouvelle réglementation et d’offrir une plus grande sécurité juridique.
L’importance d’un conseil juridique spécialisé
Pour toutes ces raisons, il est indispensable de faire appel aux conseils d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme afin de garantir la sécurité juridique et la légalité du logement que vous vous apprêtez à acquérir.
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Ana Sánchez, avocate chez Welex, a rédigé ce blog. Elle est spécialisée en droit immobilier et en questions d’urbanisme en Espagne.
