Nous allons jeter un coup d’œil a l’imposition qui découle de la cession à un tiers par l’acheteur des droits qu’il détient sur un contrat de vente de bien immobilier en Espagne, normalement en construction, célébré avec le promoteur, subrogeant le tiers dans ce contrat.

 

En premier lieu, et tout d’abord, il est nécessaire de confirmer avec le promoteur et que ce soit ainsi stipulé dans le contrat que, en réalité, le contrat de vente privé signé entre l’acheteur et le promoteur recueille l’option de cession de celui-ci.

 

Voyons l’exemple suivant:

 

Un acheteur « X » a signé un accord d’achat d’un bien immobilier en Andalousie actuellement en construction avec le promoteur « Y ». Le prix final du bien une fois terminé est de 300 000 euros (TVA incluse). La date de livraison de la maison terminée est estimée dans le contrat dans environ 20 mois à compter de la signature du contrat. « X » a effectué un paiement d’acompte de 40 000,00 euros, y compris la TVA correspondante. Le contrat d’achat permet le transfert des droits souscrits par X « à un tiers, avec l’autorisation écrite du promoteur.

 

Dix mois après la signature du contrat de vente privé « X » reçoit une offre d’un tiers « Z » pour la cession des droits de contrat d’achat, se subrogeant « Z » dans la position de « X ». Les deux parties « X » et « Z » conviennent d’un prix de 50 000,00 euros pour cette cession, ce qui signifie que « Z » doit payer à « X » la somme de 40 000,00 euros, soit le montant payé comme acompte dans le cadre du contrat de vente privé et un montant supplémentaire de 50 000,00 euros, qui serait le prix convenu pour le transfert.

 

Selon différentes résolutions contraignantes de la Direction Générale des Impôts, cette hypothèse juridique de cession a un tiers des droits d’un contrat privé d’achat de bien, initialement conclu entre l’acheteur et le promoteur, se subrogeant le tiers dans ledit contrat et conclu avant l’achèvement des travaux et la livraison ultérieure du bien constituerait un transfert de droits et non de propriétés et serait soumis à l’impôt sur la transmission de patrimoine et Actes Juridiques Documentés, sous la forme de transferts patrimoniaux onéreux. Selon la réglementation qui régule cette taxe, dans ce cas, le contribuable en tant que contribuable sera « dans les transmissions de biens et de droits de toute nature, celui qui acquiert …. » (Article 8.a RDleg 1/1993, par lequel est approuvé le texte consolidé de la loi fiscale sur les transferts de propriété et les actes juridiques documentés).

 

Par conséquent, il ne s’agirait pas d’une transmission de propriété, mais des droits détenus par le cédant contre l’entité vendeuse, du fait de la conclusion d’un contrat d’achat/vente privé de la propriété susmentionnée.

 

Selon l’article 17.1 de la loi réglementant la taxe, « dans le cas de biens immobiliers en construction, la base d’imposition sera constituée par la valeur réelle du bien au moment de la transmission du crédit ou du droit, sans qu’elle puisse être inférieure au montant de la contrepartie payée pour la cession « .

 

Le taux d’imposition applicable sera celui correspondant à la propriété transférée, en l’occurrence le type correspondant au transfert de biens immobiliers. En Andalousie, le taux d’imposition serait de 8% pour la première tranche (article 11.1.a)

 

Dans notre exemple, nous retrouvons plusieurs valeurs qui peuvent générer des questions lors de la détermination de la base fiscale de notre impôt:

– D’un côté, nous avons le prix payé pour « X » lors de la signature du contrat privé: 40 000,00 euros.

– D’autre part, nous retrouvons le montant que les parties ont accepté pour la cession: 50 000,00 euros.

– Enfin, la valeur réelle que la propriété aurait actuellement, à savoir 10 mois après la date du contrat de vente privée. Cette valeur peut être difficile à quantifier par les parties « X » et « Z », il faudra donc aller voir le promoteur, qui à travers l’architecte, certifiera la valeur de la propriété en fonction du volume de la construction exécutée. L’architecte certifie cette valeur d’un montant de 150 000,00 euros.

 

Par conséquent, la base imposable serait constituée par la valeur réelle de l’actif au moment de la cession, en fonction du volume de la construction exécutée (150 000,00 euros), sauf si le montant de la contrepartie payée pour la cession est supérieur. (50 000,00 euros), auquel cas celle-ci sera la base imposable. En d’autres termes, la base d’imposition sera déterminée par la plus grande des variables suivantes: la valeur de la construction au moment de la cession ou le prix payé pour celle-ci.

 

Par conséquent, le degré de développement du bâtiment en construction faisant l’objet de la cession constitue un élément essentiel à prendre en compte lors de la détermination de la base d’imposition de l’opération.

 

Dans notre exemple, « Z » est soumis à la taxe sur les transmissions patrimoniales onéreuses sur la valeur réelle de la construction au moment de la cession, soit 150 000,00 euros, à un taux d’imposition de 8%.

 

L’exemple montré n’implique en aucun cas des conseils juridiques ou fiscaux. Toute situation similaire doit être analysée avec soin, en conseillant toujours de consulter les services des impôts correspondants.

 

N’hésitez pas à contacter Welex notre cabinet d’avocats à Marbella est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions fiscales et juridiques.