Depuis notre cabinet d’avocats et d’économistes spécialisé en droit immobilier et urbanistique, nous accompagnons régulièrement des clients nationaux et internationaux dans l’acquisition de biens immobiliers en Espagne. L’un des sujets qui suscitent le plus de questions, notamment lors de l’achat de biens neufs, est la Déclaration Responsable d’Occupation. Il est donc essentiel d’en expliquer clairement le fonctionnement, les implications et les risques.
Si vous achetez un bien immobilier neuf à Marbella, sur la Costa del Sol, ou ailleurs en Espagne, il est important de mieux comprendre la Déclaration Responsable d’Occupation (Declaración Responsable de Ocupación) en Espagne, un document qui suscite fréquemment des interrogations chez les acquéreurs de logements neufs.
La Déclaration Responsable d’Occupation en Espagne est un document présenté par une personne — généralement le promoteur immobilier — auprès de la mairie compétente, par lequel celle-ci déclare sous sa propre responsabilité que la construction a été réalisée conformément au permis de construire préalablement accorder et qu’elle respecte l’ensemble des exigences légales et urbanistiques prévues par la réglementation en vigueur.
En Andalousie, la Loi 7/2021 relative à la durabilité du territoire andalou (LISTA) prévoit expressément que les constructions neuves achevées peuvent justifier leur conformité au moyen :
- D’une licence d’occupation ou d’utilisation (licencia de ocupación o utilización), c’est-à-dire une autorisation administrative délivrée par la mairie compétente attestant que le bien remplit les conditions légales nécessaires pour être habité ; où
- D’une Déclaration Responsable d’Occupation ou d’Utilisation (declaración responsable de ocupación o utilización).
Ainsi, la Déclaration Responsable en Espagne permet de commencer l’occupation du bien dès le jour de son dépôt, sans préjudice du fait que la mairie puisse ultérieurement procéder à une inspection du bien afin de vérifier sa conformité.
Toutefois, une certaine prudence s’impose. Le système de Déclaration Responsable en Espagne fonctionne sous la responsabilité du promoteur, ce qui signifie que la mairie peut, après inspection du logement, exiger des corrections, ordonner la cessation de l’occupation ou encore imposer des sanctions administratives.
Quelle est la différence entre une licence de première occupation et une Déclaration Responsable en Espagne ?
La différence principale réside dans la manière dont la mairie contrôle si le bâtiment peut être destiné à l’usage prévu, à savoir l’habitation.
Dans le cas d’une licence de première occupation, ce contrôle est effectué avant l’occupation du logement au moyen d’une décision administrative expresse de la mairie. En revanche, avec une Déclaration Responsable de première occupation, l’intéressé déclare sous sa propre responsabilité que le bien remplit toutes les conditions requises pour être occupé.
Quel problème la Déclaration Responsable permet-elle de résoudre ?
Principalement les délais d’attente excessifs. L’objectif principal de ce mécanisme est d’accélérer les procédures administratives en matière d’urbanisme sans supprimer le contrôle légal, grâce à une procédure plus rapide et plus efficace.
Où et comment la Déclaration Responsable de première occupation est-elle déposée en Espagne ?
La Déclaration Responsable est déposée par le promoteur auprès de la mairie de la commune où se situe le bien immobilier.
À cette fin, un formulaire standardisé disponible sur le site internet de la mairie concernée doit être complété puis transmis électroniquement avec l’ensemble des documents obligatoires via la plateforme électronique municipale.
Parmi les documents généralement requis figurent notamment :
- Certificat de fin des travaux.
- Permis de construire.
- Certificats des installations techniques.
- Certificat de performance énergétique.
- Justificatif de paiement des taxes municipales.
Quels sont les risques liés à la Déclaration Responsable de première occupation ?
Tout d’abord, la responsabilité incombe à la personne qui effectue la déclaration. Ainsi, si après inspection il est constaté que la construction présente des irrégularités ou des non-conformités, la responsabilité retombera généralement sur le promoteur.
Cependant, certaines conséquences urbanistiques peuvent également affecter directement le bien immobilier lui-même. À titre d’exemple, la mairie peut ordonner des mesures destinées à rétablir la légalité urbanistique ou, dans les cas les plus graves, ordonner la démolition de la construction.
C’est pourquoi, chez Welex, nous recommandons systématiquement d’obtenir l’avis préalable d’un expert technique spécialisé avant la signature de l’acte authentique de vente devant notaire.
N’hésitez pas à contacter l’un des avocats spécialisés en droit immobilier en Espagne pour toute question juridique relative à l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.
