Vanuit ons advocaten- en economisch advieskantoor, gespecialiseerd in vastgoed- en stedenbouwrecht, begeleiden wij regelmatig nationale en internationale cliënten bij de aankoop van onroerend goed in Spanje. Een van de onderwerpen die de meeste vragen oproept, met name bij de aankoop van nieuwbouw, is de zogenaamde Verantwoordelijke verklaring van bewoning (Declaración Responsable de Ocupación). Daarom achten wij het essentieel om duidelijk uit te leggen wat dit document inhoudt, welke implicaties het heeft en welke risico’s eraan verbonden kunnen zijn.
Als u een nieuwbouwwoning koopt in Marbella, aan de Costa del Sol of elders in Spanje, is het belangrijk om meer te weten over de Declaración Responsable de Ocupación in Spanje, een document dat vaak vragen oproept bij kopers van nieuwbouwwoningen.
De verklaring van verantwoord gebruik in Spanje is een document dat door een persoon — doorgaans de projectontwikkelaar — wordt ingediend bij de bevoegde gemeente, waarin onder eigen verantwoordelijkheid wordt verklaard dat de bouw is uitgevoerd overeenkomstig de eerder verleende bouwvergunning en dat aan alle wettelijke en stedenbouwkundige vereisten is voldaan, volgens de geldende regelgeving.
In Andalusië voorziet de eigen Wet 7/2021 over de duurzaamheid van het grondgebied van Andalusië (LISTA) erin dat voor afgewerkte nieuwbouwwerken het gebruik kan worden aangetoond door middel van:
- Een gebruiks- of bewoningsvergunning (licencia de ocupación o utilización), zijnde een administratieve vergunning afgegeven door de bevoegde gemeente waaruit blijkt dat een gebouw voldoet aan de wettelijke voorwaarden om bewoond te worden; of
- Een verklaring van verantwoord gebruik of bewoning (declaración responsable de ocupación o utilización).
Dit betekent dat de verklaring van verantwoord gebruik in Spanje het mogelijk maakt om het recht op bewoning uit te oefenen vanaf de datum van indiening, zonder afbreuk te doen aan het feit dat de gemeente nadien de woning kan inspecteren om te controleren of alles correct is uitgevoerd.
Men dient echter voorzichtig te zijn: de verklaring van verantwoord gebruik in Spanje functioneert onder verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar. De gemeente kan inspecties uitvoeren en correcties eisen of sancties opleggen.
Wat is het verschil tussen een eerste bewoningsvergunning en een verklaring van verantwoord gebruik in Spanje?
Het belangrijkste verschil ligt in de wijze waarop de gemeente controleert of het gebouw geschikt is voor het voorziene gebruik, namelijk bewoning.
Bij een eerste bewoningsvergunning vindt deze controle plaats vóór ingebruikname van de woning, via een uitdrukkelijke gemeentelijke beslissing. Bij een verklaring van verantwoord gebruik verklaart de belanghebbende daarentegen onder eigen verantwoordelijkheid dat het gebouw voldoet aan alle vereisten om bewoond te worden.
Welk probleem lost de verklaring van verantwoord gebruik in Spanje op?
Vooral de lange wachttijden. Het hoofddoel van dit systeem is het versnellen van administratieve procedures binnen het stedenbouwkundig recht, zonder het wettelijke toezicht volledig weg te nemen, door middel van een efficiëntere procedure.
Waar en hoe wordt de verklaring van verantwoord gebruik in Spanje ingediend?
De verklaring wordt door de projectontwikkelaar ingediend bij de gemeente waar het vastgoed zich bevindt.
Hiervoor vult men een standaardformulier in dat beschikbaar is op de website van de betreffende gemeente, waarna dit samen met de verplichte documentatie elektronisch wordt ingediend via het gemeentelijk platform.
Enkele documenten die doorgaans samen met de aanvraag moeten worden overgelegd zijn:
- Eindcertificaat van de bouwwerken.
- Bouwvergunning.
- Installatiecertificaten.
- Energieprestatiecertificaat.
- Bewijs van betaling van de gemeentelijke heffingen.
Welke risico’s zijn verbonden aan de verklaring van verantwoord gebruik?
In de eerste plaats rust de verantwoordelijkheid bij degene die de verklaring aflegt. Indien na inspectie blijkt dat er inbreuken of onregelmatigheden bestaan, zal de aansprakelijkheid in principe bij de projectontwikkelaar liggen.
Niettemin kunnen er stedenbouwkundige gevolgen ontstaan die rechtstreeks betrekking hebben op de woning zelf, bijvoorbeeld wanneer de gemeente beslist dat de stedenbouwkundige legaliteit moet worden hersteld of — in de ernstigste gevallen — dat het gebouw moet worden afgebroken.
Daarom raden wij bij Welex steeds aan om vóór ondertekening van de notariële koopakte advies in te winnen bij een gespecialiseerde technische expert.
Aarzel niet om nú contact op te nemen met een van de gespecialiseerde Nederlandstalige vastgoedadvocaten in Spanje voor juridisch advies bij de aankoop van een woning in Spanje.
