El mercado de los alquileres turísticos en España ha crecido de manera significativa en los últimos años, convirtiéndose en una opción cada vez más popular para quienes poseen una vivienda y buscan obtener rentabilidad a través del turismo. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto de 2021 había 144.128 apartamentos turísticos en el país, con una ocupación del 85,2%. Sin embargo, para noviembre de 2024, esta cifra había aumentado a 368.000, un 8% más que en el verano de 2023. Este crecimiento ha llevado a un aumento en la regulación del sector, con nuevas normativas que buscan equilibrar el impacto del alquiler turístico en la vivienda residencial.
En este contexto, en Welex, Despacho de abogados y economistas en Marbella, asesoramos a propietarios sobre las implicaciones legales de estas restricciones, garantizando que puedan gestionar sus inmuebles dentro del marco normativo y proteger su inversión en España.
Modificaciones en la legislación en España
En blogs anteriores, hemos analizado las limitaciones que las comunidades de propietarios pueden imponer sobre los alquileres turísticos y su aplicación. En esta ocasión, traemos información sobre una nueva legislación que entrará en vigor el 3 de abril de 2025 y que supondrá un cambio importante para los propietarios:
Será necesario obtener la aprobación de la comunidad de propietarios para poder alquilar turísticamente una vivienda.
La regulación del alquiler turístico en España ha dado un giro con la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) a través de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, introduciendo cambios clave en la normativa que afectan directamente a los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico.
“Uno. Se añade un apartado 3 al artículo séptimo, con la siguiente redacción:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»”
En este artículo se establece la obligación de que, todo aquel propietario que desee alquilar turísticamente su propiedad, deberá de obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, pudiendo el presidente de la misma requerir el cese del alquiler turístico para aquellos casos en los que se ejerza la actividad sin consentimiento expreso.
“Dos. Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que quedará con la siguiente redacción:
«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, límite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»”
Este segundo cambio, que modifica la redacción del artículo 17, en su punto 12, establece que para la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, para poder alquilar turísticamente la propiedad, se deberá de obtener los votos favorables de ⅗ partes de los comuneros, que a su vez, representen ⅗ partes de la cuota de la comunidad.
“Tres. Se añade una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción:
«Disposición adicional segunda. Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»”
Nuevas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal en España
El último cambio introducido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en la Ley de Propiedad Horizontal establece una nueva Disposición Adicional Segunda, según la cual todas aquellas propiedades que ya estuvieran ejerciendo la actividad de alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 podrán seguir haciéndolo sin necesidad de obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
En resumen, cualquier propietario que desee destinar su vivienda al alquiler turístico después de esta fecha deberá obtener el visto bueno de la comunidad de propietarios. No será necesario solicitar la aprobación individual para cada vivienda; bastará con una aprobación general de la comunidad.
Otros requisitos para el alquiler turístico en España
Para poder ejercer la actividad de alquiler turístico, será imprescindible cumplir con los requisitos establecidos en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, sobre viviendas con fines turísticos, modificado por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, sobre establecimientos de apartamentos turísticos. Algunos de estos requisitos incluyen:
- Licencia de primera ocupación.
- Inscripción de la vivienda como alquiler turístico en el Registro de Turismo de Andalucía.
Ventanilla Única Digital: un paso más en la regulación
El Gobierno de España continúa avanzando en la regulación del alquiler turístico con la aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, y la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.
Este último introduce la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, un sistema de registro único para todas las viviendas destinadas al alquiler turístico, temporal y de habitaciones en España. Aunque entró en vigor el 2 de enero de 2025, sus efectos comenzarán a aplicarse el 1 de julio de 2025.
El objetivo de la Ventanilla Única Digital es garantizar la transparencia y seguridad jurídica en el sector, además de combatir los alquileres ilegales, ofreciendo un mayor control sobre los arrendamientos de corta duración.
Welex tu aliado para gestionar los impuestos del Alquiler vacacional en España
La nueva regulación sobre los alquileres turísticos en España supone un cambio importante para los propietarios, especialmente para aquellos que no residen en el país. Asegurar el cumplimiento de los requisitos legales y fiscales es fundamental para evitar sanciones y garantizar la rentabilidad de su inversión.
En Welex, Despacho de abogados y economistas en Marbella, ofrecemos un servicio integral para la gestión de impuestos derivados del alquiler turístico para no residentes, así como la tramitación de la licencia de alquiler turístico. Si desea más información sobre este proceso, puede consultar nuestro blog sobre las licencias de Alquiler Turístico.
No dude en contactarnos para recibir asesoramiento personalizado y asegurarse de que su propiedad cumple con la normativa vigente. ¡Estamos aquí para ayudarle a gestionar su inversión con total seguridad y tranquilidad!
