Chez Welex, votre cabinet d’avocats de confiance à Marbella, nous souhaitons fournir à nos lecteurs davantage d’informations sur la rénovation des bâtiments en Espagne.

Si vous envisagez de rénover un bâtiment ou d’en acheter un pour le rénover, une question essentielle vous intéresse certainement :

Les travaux de rénovation en Espagne peuvent-ils être exonérés de TVA ?

La réponse courte est oui, mais uniquement si certaines conditions très spécifiques sont remplies. La loi espagnole sur la TVA (article 20.1.22.b de la LIVA) et la jurisprudence des tribunaux indiquent clairement que toutes les rénovations ne sont pas considérées comme de la « réhabilitation » en Espagne. Seules celles qui impliquent une véritable reconstruction du bâtiment peuvent bénéficier de cette exonération.

Les deux conditions qui font la différence

Pour qu’une réhabilitation en Espagne soit exonérée de TVA, deux conditions doivent être remplies simultanément : l’une qualitative et l’autre quantitative.

   1️. Condition qualitative : il doit s’agir d’une reconstruction

L’objectif principal des travaux doit être la reconstruction du bâtiment.

Cette condition est remplie lorsque plus de 50 % du coût total du projet est consacré à des travaux structurels, tels que :

  • Consolider ou traiter les fondations, les poutres, les façades ou les toitures.
  • Réaliser des travaux analogues ou connexes qui affectent la stabilité ou l’intégrité du bâtiment.

En revanche, si les travaux portent principalement sur la peinture, la redistribution des cloisons, la modification des installations ou des améliorations esthétiques, ils ne sont pas considérés comme une réhabilitation aux fins de la TVA en Espagne, même si leur coût est élevé.

   2. Condition quantitative pour qu’un chantier soit considéré comme une réhabilitation en Espagne : le coût doit être important

Le coût total des travaux doit dépasser 25 % du prix d’achat (si l’achat a été effectué au cours des deux années précédentes) ou, sinon, de la valeur marchande du bâtiment avant le début des travaux.
Dans les deux cas, la valeur du terrain est déduite.

Cela garantit que l’exonération ne s’applique qu’aux interventions de grande envergure, et non aux simples rénovations.

Quand un chantier n’est-il pas considéré comme une rénovation en Espagne ?

Les tribunaux ont été très clairs :

  • les rénovations mineures, les réparations ou les améliorations esthétiques sont exclues.
  • Changer les sols, peindre, abattre des cloisons ou rénover des installations ne suffit pas.
  • Seuls les travaux qui affectent la structure essentielle du bâtiment peuvent bénéficier de l’exonération.

En d’autres termes, si le projet ne modifie pas de manière substantielle la « colonne vertébrale » du bâtiment, il est soumis à la TVA.

Ce que dit la jurisprudence en Espagne

Plusieurs arrêts rendus par les cours supérieures de justice, notamment celles de Madrid (2025 et 2024), de Galice (2021) et des Baléares (2009), confirment cette interprétation.
Toutes insistent sur le fait que:

  • Les deux conditions (structurelle et économique) doivent être remplies simultanément.
  • Il ne suffit pas de dépenser beaucoup d’argent si l’on n’intervient pas sur la structure.
  • Il ne suffit pas non plus que les travaux soient structurels si leur coût n’atteint pas le seuil de 25 %.

En résumé

Condition Ce que cela implique Exemple de conformité
Qualitatif Reconstruction (plus de 50 % du coût des travaux structurels) Renforcement des fondations, des poutres, des toitures ou des façades
Quantitatif Coût total > 25 % de la valeur du bâtiment (hors terrain) Rénovation complète avec budget élevé par rapport au bien immobilier

Les travaux ne seront exonérés de TVA que si ces deux conditions sont remplies.

Si l’une des deux conditions n’est pas remplie, la TVA s’applique comme pour toute rénovation ordinaire.

Conclusion

L’exonération de TVA pour les rénovations en Espagne n’est pas automatique et ne s’applique pas à tous les travaux.

Pour en bénéficier, les travaux doivent impliquer une reconstruction substantielle du bâtiment et avoir un poids économique important par rapport à la valeur de celui-ci.

En résumé :

  • si vos travaux renforcent la structure et représentent un investissement important, ils seront probablement exonérés.
  • S’il s’agit d’une rénovation esthétique ou fonctionnelle, elle restera soumise à la TVA.

Avant d’entreprendre des travaux de ce type, il est conseillé d’examiner attentivement le projet et son budget avec un conseiller fiscal ou juridique spécialisé. Vous pourrez ainsi vérifier si vous remplissez les deux conditions requises et éviter les mauvaises surprises avec le fisc.

N’hésitez pas à contacter Welex, votre conseiller économique et fiscal en Espagne, pour toute clarification sur ce qui constitue ou non une rénovation en Espagne.