Als voorzitter van een vereniging van eigenaren in Spanje krijg je onherroepelijk te maken met conflicten. Er zijn verenigingen waar een conflict is omdat iedereen de functie van voorzitter wil uitoefenen (omdat men denkt zo de vereniging naar hun hand te kunnen zetten) of omdat juist niemand deze verantwoordelijkheid op zich wil nemen.De tweede optie komt het meeste voor.
Allereerst definiëren we in dit artikel de betekenis van de functie van voorzitter bij de vereniging van eigenaren en wat er op basis van de wet precies voor is vereist.
Artikel 13.3 van de Spaanse Wet inzake Horizontale Eigendom definieert de voorzitter als een mede-eigenaar die wettelijk de urbanisatie vertegenwoordigt, in en buiten rechte, in alle zaken waarin ze wordt betrokken.
De specifieke functies van de voorzitter zijn onder andere:
1- De oproeping van de vergaderingen en het ondertekenen van de notulen (samen met de secretaris en/of administrateur).
2- Bij de verkoop van een appartement of een bedrijfsruimte in de urbanisatie moet de voorzitter zijn/haar goedkeuring daartoe geven, hoewel het de secretaris-administrateur is die het certificaat inzake openstaande schulden bij de VvE afgeeft.
3- Indien een van de eigenaren moet worden berispt, dan dient de voorzitter dat te doen uit naam van de Spaanse vereniging van eigenaren.
De voorzitter mag niet vergeten dat hij op ieder ogenblik handelt in vertegenwoordiging van de volledige vereniging van eigenaren. Hij of zij moet dus handelen in overeenstemming met hetgeen op de vergadering werd besloten. Indien hij/zij zijn functies te buiten gaat, of eenzijdig handelt en daarmee de algemene belangen van de vereniging van eigenaren schendt, kunnen de eigenaars hem/haar dagvaarden voor burgerlijke aansprakelijkheid.
Hoe wordt de voorzitter verkozen in een Spaanse vereniging van eigenaren?
De voorzitter wordt benoemd in een algemene vergadering van eigenaren (normaal gezien een gewone vergadering, maar indien nodig kan het in een buitengewone vergadering zijn) door stemming bij meerderheid of bij gebrek daaraan per beurt of per loting. Indien er geen vrijwilligers zijn, wordt in de praktijk een appartement geloot en dan per beurt in volgorde wordt elke eigenaar voorzitter. Indien er een jaar lang een vrijwilliger is en op deze vrijwilliger wordt gestemd, dan wordt de beurtrol stopgezet. Het jaar dat er geen vrijwilligers zijn, gaat de beurtrol weer verder. Dit alles wordt natuurlijk in de vergadering besloten. Mocht er een eigenaar zijn van meerdere appartementen in de urbanisatie dan hoeft deze niet te vrezen dat hij of zij verschillende jaren voorzitter zal moeten zijn. De beurtrol loopt namelijk per eigenaar en niet per eigendom.
Het is verplicht de functie van voorzitter te aanvaarden, maar de wet voorziet enkele uitzonderingen. De overige eigenaars hebben dan de mogelijkheid om in de vergadering te besluiten of ze een bepaalde eigenaar ontslaan van de verplichting om de functie te aanvaarden. Vaak gaat het om redenen gerelateerd aan leeftijd of ziekte. Zijn de eigenaren in het laatste geval niet akkoord dan kan de eigenaar die als voorzitter wordt gekozen de vrijstelling ten overstan van een rechter aanvragen. Die zal beslissen of er werkelijk een gerechtvaardigde reden is die hem vrijstel tt van deze verplichting.
Kan een huurder of een eigenaar die niet in de urbanisatie woont voorzitter zijn?
Het is voldoende dat de persoon die de functie uitoefent eigenaar is van een appartement in de urbanisatie of in het gebouw. Het is geen vereiste dat hij of zij er ook woont. De huurders hebben geen recht op het voorzitterschap, zelfs niet als ze er wonen. Ook de kinderen van de eigenaar kunnen geen voorzitter zijn. Het is gebruikelijk dat de kinderen van een eigenaar bijvoorbeeld in het appartement wonen en deze functie van voorzitter willen uitoefenen om zo de ouders daarvan vrij te stellen, maar de Wet inzake Horizontale Eigendom staat dit niet toe. Er kunnen enkel een paar formaliteiten worden gedelegeerd. De voorzitter blijft echter degene die de notulen of contracten moet ondertekenen, de vereniging van eigenaren moet vertegenwoordigen, etc.
Kan een bedrijf voorzitter zijn?
In het geval van verenigingen van eigenaren waar de ontwikkelaar ook eigenaar is van enkele woningen, kan deze als eigenaar voorzitter zijn. Deze functie zou echter moeten worden uitgeoefend door een wettelijk vertegenwoordiger. De rechtspersoon kan geen voorzitter zijn want enkel natuurlijke personen mogen deze functie uitoefenen. De rechtspersoon zal een wettelijke vertegenwoordiger hebben die een geldige volmacht moet aanvoeren waarin hij als vertegenwoordiger van de vennootschap in kwestie werd benoemd.
Kan een eigenaar met schulden bij de vereniging van eigenaren voorzitter zijn?
Toch wel, alhoewel het ons niet zinvol lijkt, regelt de Wet inzake Horizontale Eigendom dat de enige vereiste om voorzitter te zijn is dat iemand eigenaar is. Zelfs als de voorzitter schulden heeft, dient hij de vergadering voor te zitten. Hij mag echter niet stemmen (maar wel zijn mening uiten). Anders gezegd, hij heeft spreekrecht, maar geen stemrecht.
Neem vandaag nog contact op met ons advocatenkantoor in Marbella als u eigenaar bent van een woning in Spanje en u juridische vragen heeft over de werking van de Spaanse vereniging van eigenaren.
Social Media