Nos llegó recientemente un cliente a nuestro despacho de abogados en Marbella, por una cuestión relativa a qué obras en una vivienda arrendada en España podía realizar en la misma y cuáles no.

Aclarada las dudas al cliente, en Welex pensamos que sería buena idea darles a nuestros lectores una serie de orientaciones sobre qué tipo de obras en viviendas arrendadas en España podemos realizar y por quién. Así es que manos a la obra, nunca mejor dicho. 

Antes de seguir, aclarar que en este blog nos referiremos a obras en viviendas arrendadas en España, no aquellas otras que se realicen en inmuebles para uso distinto del de vivienda, por ejemplo, los locales comerciales o los garajes.

 

Tipo de obras en viviendas arrendadas en España:

La ley de arrendamientos urbanos en España nos diferencia entre obras de conservación y obras de mejora.

 

Obras de conservación en viviendas arrendadas en España

obras en viviendas arrendadas en España

En cuanto a las obras de conservación, la ley nos dice literalmente que «el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la viviendas en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», salvo que ese deterioro sea consecuencia del mal uso del arrendatario o de personas que habiten con este.

En estas obras en viviendas arrendadas en España respectivas a la conservación, las cuales debe atajar el arrendador (propietario), tenemos que tener en cuenta lo siguiente:

 

– Son obras necesarias para que dentro de la vivienda se pueda habitar en condiciones adecuadas.

– Los costes de estas obras son asumidos por el arrendador, salvo que el deterioro haya sido ocasionado por una actuación negligente del arrendatario.

– El arrendatario deberá dejar acceder a la vivienda al arrendador o a los técnicos que éste haya contratado para la realización de las obras, pudiéndose aplazar la realización de las mismas hasta la finalización del contrato de arrendamiento siempre y cuando no sean necesarias o de carácter urgente.

– Estas obras de conservación no pueden suponer un incremento en la renta.

– Si para la realización de estas obras de conservación es necesario emplear más de 20 días, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no se puede utilizar.

– El arrendatario deberá notificar al arrendador a la mayor brevedad de aquellas averías o deterioros y podrá proceder con la realización de este tipo de obras de conservación, siempre que se lo notifique al arrendador, pudiendo, con posterioridad, reclamar los costes de las mismas.

 

Obras de mejora en viviendas arrendadas en España

Por otro lado las obras en viviendas arrendadas en España relativas a la mejora de las mismas, serían aquellas obras no indispensables para vivir en ellas, pero sí pueden afectar a la calidad de vida de las personal que habitan en ellas. Serían obras que afectan a la higiene, a la salubridad o a la comodidad de la vivienda. Según la  Ley Española de Arrendamientos Urbanos, son características de estas obras de mejora las siguientes:

– Son obras soportadas por el arrendatario y sufragadas por el propietario de la vivienda en España.

– El arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación a la realización de las obras, su naturaleza, comienzo, duración y coste de las mismas.  El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento durante el plazo de un mes desde la fecha de notificación por parte del arrendador. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses desde el desistimiento y durante este periodo el arrendador no podrá comenzar las obras.

– Si el arrendatario está de acuerdo con estas obras de mejora, tendrá derecho a una reducción en la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado.

Finalmente, la ley en su artículo 23 habla de «OBRAS DEL ARRENDATARIO» para decirnos que éste no podrá realizar obras que «modifiquen la configuración de la vivienda» sin el consentimiento por escrito del arrendador. Desde Welex, su abogado en Marbella,  le aconsejamos, que si es usted arrendatario, solicite siempre por escrito la autorización del arrendador para realizar cualquier tipo de obra en viviendas arrendadas en España, o al menos, informe al arrendador de que va a realizarlas.

En caso de que no tenga la autorización por escrito del arrendador, este podrá resolver el contrato de arrendamiento. 

En los supuestos en que no hay autorización, a la finalización del contrato el arrendador podrá exigir que se reponga el inmueble al estado anterior o conservar la modificación realizada, sin que el arrendatario pueda reclamar ninguna indemnización, ni compensación por las obras que en su momento realizó.

 

Habrá que ir a cada caso concreto y valorar el tipo de obras que se realizan dentro de una vivienda arrendada. El equipo profesional de Welex le asesorará en estas cuestiones.

 

No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene cualquier duda con respecto a obras en viviendas arrendadas en España.