Datos estadísticos de Compra-Ventas en España
De acuerdo con el Banco de España, las transacciones de viviendas reflejan la tendencia al alza que el sector inmobiliario viene experimentando en los últimos cinco años.
Tan solo en 2018 se habrían registrado algo más de 550 mil compraventas de viviendas en España-aproximadamente un 10% más que en 2017- no obstante, supone un nivel muy inferior en comparación con los años previos a la crisis económica.
“Por ejemplo, en promedio anual, durante el período 2004 a 2007 el número de transacciones de viviendas en España ascendió a unas 885 mil y se mantiene el optimismo hacia la recuperación”, revela el organismo oficial.
Recomendaciones a la hora de vender un bien inmueble en España
Desea vender un bien inmueble en España? Lea las recomendaciones de Welex, Despacho de abogados independiente especializado en el asesoramiento en transacciones de bienes inmuebles en España
Para vender un bien inmueble en España es importante estar bien asesorado -en todo el proceso- por un profesional de confianza y que conozca todos los entresijos de la ley Española y la documentación necesaria.
En la opinión de un profesional del Despacho de Abogados y Economistas Welex, el éxito o el fracaso de una venta a veces depende de contar con el asesoramiento adecuado, que conozca con certeza el mercado inmobiliario y los impuestos que deberán ser abonados.
“Surgen gastos e impuestos motivados por una venta de un inmueble en España, por ello es necesario que el cliente en todo momento sepa primero con anterioridad a qué se enfrenta, para que conozca desde el principio los fondos de los que va a disponer tras la venta y el pago de todos los impuestos y gastos correspondientes”.
En Welex despacho de reconocido prestigio en Marbella y en toda la Costa del Sol, los expertos se encargan de gestionar toda la documentación necesaria para facilitar el proceso de compraventa en España.
“Desde el comienzo del encargo profesional, solicitamos al cliente toda la documentación pertinente para orientarle en cuánto a los impuestos que deberá pagar; hay que partir de que necesitamos saber el precio acordado de venta para determinar los gastos que surgirán en todo el proceso. Aquí en Welex somos muy precisos y nos gusta recabar, de forma meticulosa, toda la documentación a fin de poder facilitar asesoramiento jurídico y fiscal de manera que todos los aspectos de la venta estén cubiertos… todos los detalles, desde el pago de los impuestos del cliente hasta el abono de los honorarios por la intermediación de una agencia inmobiliaria”, comenta el profesional.
En entrevista exclusiva, el ejecutivo de Welex, explica que un cliente que quiere vender su finca, su bien inmueble, deberá contar con una serie de documentación en orden y actualizada para evitar incidencias durante el proceso y “aparezcan sorpresas inesperadas”.
“Cuando tenemos un cliente que quiere vender hacemos una revisión de la situación de su vivienda, nos aseguramos que el cliente cumple con todas sus obligaciones fiscales y posee toda la documentación en orden para poder firmar su escritura de venta en España”, añade.
En una venta de un bien inmueble en España, continúa el experto, el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador a pagar un precio estipulado, entonces debe ser una operación que cuente con el asesoramiento de un profesional.
La venta se perfecciona una vez que han convenido las partes en la cosa objeto del contrato y en el precio aunque todavía no se haya entregado la cosa ni pagado el precio. Hay que tener en cuenta que el vendedor tiene obligaciones desde el mismo momento en el que se haya firmado el contrato de arras y haya recibido la señal que es una determinada cantidad de dinero adelantada.
La compraventa, dice el profesional, es obligatoria para ambos cuando ya se ha convenido en el objeto y en el precio y en el caso que se haya firmado un contrato de arras este contrato puede rescindirse con el menoscabo que el comprador perdería la cantidad entregada o el vendedor tendría que devolverlas duplicadas.
“Teniendo en cuenta las obligaciones del vendedor éste tiene dos obligaciones en la venta: poner la cosa vendida, la vivienda en España en este caso en poder del comprador y también está obligado al saneamiento si hay vicios en la vivienda”, puntualiza la especialista.
La posesión es entregada habitualmente al comprador cuando se firma la escritura ante notario. Antes de este contrato definitivo, lógicamente no está obligado a entregarla si el comprador no le ha pagado el precio.
“Con referencia a estas obligaciones del vendedor de un bien inmueble en España nosotros le revisamos la documentación de su finca y es obligación del vendedor encontrarse al día en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI); de los gastos de la comunidad y el pago de la plusvalía y obtener un certificado de eficiencia energética. Este certificado es indispensable para poder vender”, añade el experto.
Por su parte, la plusvalía se paga teniendo en cuenta el incremento del valor del terreno y el tiempo transcurrido desde que lo compró, es decir, todo los días, meses y años en los que ha sido propietario; con referencia al IBI es un tributo que grava el valor de la finca y debe ser pagado por el hecho de ser titular de un bien inmueble en España.
Además, el profesional precisa que los notarios–previo al acto de la firma de la escritura de venta en España– solicitan información al Ayuntamiento respectivo para asegurarse de la no existencia de deudas: “Por lo tanto nosotros debemos llevar a la firma de la escritura de venta en España, toda esta documentación revisada para que no aparezca una deuda impagada o que se arrastra de hace tiempo porque de ser así no será posible ejecutar la venta de la finca”.
Otras obligaciones en la venta de un bien inmueble en España
Durante la actual fase de recuperación, el Banco de España, señala que las compraventas han estado sostenidas principalmente por “el segmento de la vivienda usada”, mientras que las de la vivienda nueva muestran una “trayectoria de ligero descenso”.
En su análisis del mercado inmobiliario, el instituto central observa que desde el mínimo alcanzado en 2014, el crecimiento del precio de la vivienda nueva ha sido ligeramente superior al del precio de la vivienda usada, aunque con algunas excepciones: “Con todo, el precio por metro cuadrado de la vivienda por estrenar continúa siendo más elevado”.
En relación a la venta, otra de las obligaciones que debe cubrir la persona que va a vender su propiedad, es el pago de la comunidad de propietarios que habrá que demostrar con fiabilidad que se encuentra al día en su pago.
“Hay que tener en cuenta que existe un crédito a favor de la comunidad de la parte vencida del año en curso en que se produce la venta y los tres años anteriores de forma que dicha deuda afectaría a la finca que se transmite. Si no está pagada la comunidad, la deuda recae sobre el bien inmueble y sería responsable del pago también el comprador, es un aspecto que debe ser informado al cliente”, puntualiza el experto.
¿Eso se recoge dentro del documento de la compraventa o es una sorpresa con la que se puede encontrar el comprador?
-Se recoge en el momento de la firma de la escritura de venta del bien inmueble en España y nuestro despacho de abogados independiente especializado en el asesoramiento en transacciones de bienes inmuebles en España se asegura de que la comunidad se encuentra al día ya pagada y obtenemos un certificado emitido por el administrador de la comunidad que debe llevar el visto bueno del presidente donde queda estipulado que no existe ninguna deuda; o en el caso de que exista, deberá figurar la cantidad que se adeuda para que las partes la conozcan a la firma de la escritura de venta en España.
También, prosigue el profesional, es importante tener en cuenta el cambio de titularidad del bien inmueble tras la venta: “Es obligación del vendedor informar que ha habido un cambio en la titularidad de la finca si no seguirá siendo responsable de forma solidaria con el nuevo titular… con el comprador, entonces nos aseguramos que no hay deuda o si la hay la tenemos cuantificada y después de firmar la escritura de venta en España comunicamos a la comunidad de propietarios la venta de forma que ya no será responsable de pago nuestro cliente vendedor”.
¿Qué otro impuesto deberá ser cubierto?
-Otro impuesto a tener en cuenta en la venta del bien inmueble en España es la plusvalía este impuesto grava el incremento en el valor que ha tenido el terreno en el momento de la transmisión de la finca y el sujeto pasivo del impuesto es la persona física o jurídica, ya que puede ser una entidad, que transmite el terreno. Hay que tener en cuenta que en el supuesto de que este sujeto pasivo sea una persona física y no residente en España, el comprador se convierte también en sujeto pasivo sustituto del vendedor en el pago del impuesto; así es que sería su responsabilidad y se le puede reclamar el pago del impuesto al comprador.
Nosotros, prosigue el profesional, informamos al cliente desde el primer momento a cuánto ascenderá el pago de esta plusvalía para que conozca al completo los gastos que tendrá con motivo de la venta de su vivienda en España.
“La plusvalía que aparece regulada por la ley de Acciones Locales en su artículo 107 señala la base imponible y el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional cuando la cuota que resulta a pagar de plusvalía sea mayor que el incremento que realmente obtiene el vendedor por motivo de la venta. El tipo de gravamen de la plusvalía lo fija cada Ayuntamiento y no puede exceder del 30%”, refiere el asesor.
Otro documento importante que deberá tener preparado el vendedor es el certificado de eficiencia energética, este certificado informa sobre el consumo energético y las emisiones de CO2 del inmueble que se vende.
“Y deberá ser emitido por un técnico habilitado para ello puede ser un arquitecto, un ingeniero o un arquitecto técnico… hay varias titulaciones que pueden emitir el certificado de eficiencia y debo decir que es obligatoria en España desde el año 2013 y proviene de una directiva europea; tiene que tramitarse antes de la firma de la escritura y presentarse ante notario”, indica el experto.
¿Y qué pasa con la ganancia patrimonial a la hora de la venta de un bien inmueble en España?
-En términos generales, La ganancia patrimonial a la hora de la venta de un bien inmueble en España es la diferencia entre el valor de transmisión de la finca y el valor de adquisición, teniendo en cuenta el precio que la persona pagó en su día en el momento de la compra más los impuestos y los gastos que surgieran por motivo de esa compra como, por ejemplo, el impuesto que pagó cuando compró, de registro, de intermediación…
Otro dato interesante acerca del comportamiento del mercado inmobiliario lo aporta el Banco de España al abordar la presencia de extranjeros participando ampliamente en la compraventa de fincas y otras propiedades.
En cuanto a la nacionalidad de los compradores, el incremento de las ventas de vivienda se observa tanto en las compras de ciudadanos extranjeros en torno al 16% del total en 2018, frente a un promedio del 10% observado durante los años 2007‑2013 como en las adquisiciones por parte de residentes españoles.
En relación con la compra de vivienda en España por parte de extranjeros, los británicos son los compradores con mayor peso sobre el total (14%), seguidos de los franceses y los alemanes (8% cada grupo) y de los rumanos y los marroquíes (7% cada grupo).
En el caso de los británicos, se observa una reducción significativa desde 2017, posiblemente relacionada con el Brexit ya que el promedio observado durante los años 2008‑2016 fue del 19%; y atendiendo a su distribución geográfica, las compras de viviendas por extranjeros tienen un peso significativamente mayor en las regiones del arco mediterráneo y en las islas.
¿Un extranjero no residente cuánto paga por la venta del bien inmueble en España?
-El tipo de gravamen para los no residentes es del 19% que se aplica sobre de la ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de una propiedad en España. Este tipo impositivo es aplicable para aquellos no residentes pero que son residentes fiscales en algún otro país de la Unión Europea. Para las personas residentes fuera de la Unión Europea se aplica el 24% sobre la ganancia patrimonial que se genera a la hora de la venta de un bien inmueble en España.
¿Pueden venderse fincas arrendadas?
-Sí. De acuerdo con la Ley hay una serie de garantías para el arrendatario, quien deberá ser informado de la venta en todo momento; la regulación intenta dar seguridad al arrendador pero fomenta el arrendamiento para uso de vivienda para ello se han dotado de una serie de garantías como el caso de la prórroga y una de ellas es el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto; mediante el derecho de tanteo, antes de la venta, yo puedo optar con preferencia a la adquisición de la vivienda. Una vez la venta ha tendido lugar, mediante el derecho de retracto yo puedo retraer la compraventa; el arrendatario tiene que comparecer y manifestar que es conocedor de la transmisión entre otras cosas.
Si el comprador es conocedor de esta circunstancia se puede vender, añade el profesional, inclusive si la vivienda está hipotecada también se puede vender porque la hipoteca recae sobre de la finca.
“Nos hemos encontrado con situaciones en las que un vendedor propietario de un inmueble tenía una hipoteca sobre de su finca y el préstamo se encontraba cancelado; ya no había ninguna deuda a favor del banco, sin embargo, la carga de la hipoteca todavía existe sobre la finca hasta que no se cancela ante notario y se registra dicha cancelación . También nosotros en el despacho nos encargamos de hacer todo el trámite de cancelación de esa hipoteca que ya ha sido pagada”, remarca.
¿Qué pasa en un bien inmueble que se está vendiendo y es producto de una herencia?
-Los herederos primero deberán aceptar esa finca, se adjudican dicha herencia y se convierten en propietarios con sus derechos y obligaciones: la finca queda inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad para que luego puedan venderla. En todo caso tienen que aceptarla ante notario primero…
¿Cuándo un bien inmueble no es vendible en España?
-No es vendible cuando el titular no tiene previsión de venderlo, cuando existe una prohibición de disponer …
¿Y si hay un embargo?
-Sí se puede vender con el embargo, nosotros nos encargamos de analizar el motivo que ocasiona el embargo… de cancelarlo. Vemos por qué se ha constituido, actualizamos la deuda y asesoramos al cliente para que proceda y lo cancelamos registralmente para que la finca esté libre de cargas.
¿Qué pasa si alguien quiere vender un bien por un valor mínimo significativo a un hijo o un pariente?
-Se puede considerar que se trata de una venta dolosa que tú quieras vender un bien inmueble a un hijo a un precio simbólico y la autoridad se dará cuenta de que la finca no vale dicha cantidad.
“En el caso de que sea un valor por debajo de lo que Hacienda cree es su valor fiscal puede reclamar el pago de impuestos a las partes que intervienen en la compraventa, tanto a la parte compradora como a la que vende la finca. Puede girar una declaración complementaria de impuestos reclamando el pago que debería abonarse teniendo en cuenta el valor que la Agencia Tributaria asigna al bien inmueble”, explica.
En cuanto al tiempo de demora de venta de un bien inmueble, es habitual en la práctica que las partes acuerden el concluir la venta en el plazo de un mes desde la firma del contrato privado, pero se trata de un plazo que se pacta entre las partes, atendiendo a que la documentación necesaria para la venta esté en orden y que el comprador disponga de la totalidad de los fondos para el pago del precio de compraventa.
A veces, indica el experto de Welex, suele verse incrementado este plazo si el comprador está pidiendo un préstamo hipotecario “se puede ampliar el plazo mediante un acuerdo” entre las partes que deberá quedar reflejado en el contrato privado de compraventa.
¿Pueden surgir incidencias en el proceso de una venta en España?
-Se puede demorar cuando existen cargas sobre la finca por eso nosotros en Welex hacemos un estudio pormenorizado de la documentación para solucionar los incidentes que surjan y evitar demoras innecesarias; nuestros clientes siempre quedan muy satisfechos y se van contentos.
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