De Welex, son cabinet d’avocats à Marbella spécialisé dans la vente de biens immobiliers en Espagne, nous avons exposé ci-dessous une hypothèse pratique dans laquelle nous recueillons les détails qui découlent de la taxation du transfert à un tiers d’un contrat privé de vente de logements en construction.

 

Dans un premier temps, avant de commencer le processus d’attribution d’un contrat privé pour la vente de logements en construction, il est nécessaire de confirmer avec le promoteur, et de le rendre donc sous contrat, que ledit contrat contient l’option de cession.

 

Grâce à notre vaste expérience liée à la question de l’achat et de la vente de logements en construction en Espagne, prenons un exemple :

 

Un acheteur « X » signe actuellement un contrat pour la vente de logements en Andalousie avec le promoteur ‘Y’. Une fois la maison terminée, son prix sera fixé à 300.000 euros (TVA incluse). La date de livraison de ladite maison présumée à laquelle nous voulons appliquer une cession de contrat privé de vente de logements en Espagne est d’environ 20 mois à partir de la signature du contrat.

 

L’acheteur ‘X’ a effectué un paiement de 40.000 euros (TVA incluse).

 

En outre, nous avons un contrat de vente qui permet le transfert des droits signés par « » à un tiers, autorisé par le promoteur.

 

Après 10 mois à partir de la signature du contrat, l’acheteur ‘ X reçoit une offre de ‘Z’, un autre acheteur intéressé, afin que ‘X’ cesse les droits du contrat de vente qu’il avait précédemment acquis, ce qui donne lieu à un substitut « Z » en position de « X ».

contrat privé pour la vente de logements en construction

 

Le prix convenu entre ‘X’ et ‘Z’ pour une telle cession est de 50.000 euros.

Cela signifie que « » doit payer les 40.000 euros précédemment payés « X » dans le cadre du contrat de vente privé, plus le montant de 50.000 euros qui représentent le prix convenu pour ce transfert du contrat de vente privé.

 

Comme on l’a constaté dans plusieurs décisions contraignantes antérieures de la Direction générale de la fiscalité, le transfert des droits susmentionnés à un contrat de vente privé en Espagne, qui a été conclu à l’origine entre le promoteur et l’acheteur, étant un tiers dans ce contrat, et qui a eu lieu avant l’achèvement des travaux et , par conséquent, la livraison de la maison, nous serions confrontés à un cas de transfert de droits, et non de marchandises. Par conséquent, elle serait assujettie à la taxe sur les transferts.

 

Lois patrimoniales et documentées, sous la forme de transferts patrimoniaux onéreux.

 

Par conséquent, il ne s’agirait pas de la même chose que le transfert de la propriété en soi, mais des droits détenus par « » contre l’entité de vente, à la suite de ce contrat privé de vente de la propriété.

 

Comme le prévoit l’article 17.1 de la loi de régulation fiscale: « ans le cas des bâtiments en construction, le montant imposable est constitué de la valeur réelle du bien au moment du transfert du crédit ou du droit, sans être inférieur au montant de la contrepartie remplie par la cession »

 

Le taux d’imposition applicable correspondrait à celui correspondant au bien transmis. Dans ce cas, le taux correspondant serait le taux de transfert des biens immobiliers, qui est de 8%. Nous pouvons le trouver dans la première étape de l’article 11. 1.a.

 

Dans le cas pratique mentionné ci-dessus, nous trouvons des valeurs qui peuvent causer des doutes lors de la détermination de l’assiette fiscale :

 

  • D’une part, nous trouvons le prix initialement payé par « » au moment de la signature de votre contrat privé s’élevant à 40.000 euros,
  • D’autre part, les deux parties se sont entendues sur un montant de transfert de ces droits de vente privés d’un montant de 50 000 euros.
  • Enfin, il est nécessaire de tenir compte de la valeur réelle de la maison à l’heure actuelle, c’est-à-dire 10 mois après la signature par « » du contrat de vente privé en Espagne. Cette valeur est à peine quantifiable par ‘X’ et ‘Z’. Pour résoudre cette inconnue, il est possible de contacter l’architecte afin de certifier la valeur du bien par rapport au volume de construction qui a été effectué jusqu’à présent.

 

Le montant certifié par l’architecte s’élève à 150.000 euros.

 

De même, la base imposable est constituée par la valeur réelle de la propriété au moment de la cession du contrat privé d’achat-vente selon le volume de construction réalisé à ce jour (150000 euros)sauf si le montant de la contrepartie faite pour la cession est plus élevé (50000 euros), auquel cas la base imposable serait retenue.

 

Nous pouvons donc dire que la base imposable sera fournie par la plus grande des sommes suivantes : celle de la valeur de la construction au moment de la cession du contrat privé d’achat-vente du bien immobilier ou le prix qui a été payé pour celle-ci.

 

On peut en conclure que la valeur de la construction au moment de la cession de ce contrat privé pour la vente de logements en construction constitue un élément essentiel pour déterminer la base imposable de l’opération.

 

En résumé : dans notre hypothèse pratique, nous obtenons que ‘Z’ est soumis à la taxe de transmission patrimoniale coûteuse sur la valeur de la construction au moment de la cession des droits du contrat privé de vente, 150000 euros, à un taux de 8%.

 

De Welex, son cabinet d’avocats à Marbella, nous voulons renforcer l’idée que cette hypothèse pratique, présentée ci-dessus, n’implique en aucun cas un avis juridique ou fiscal, puisque chaque situation doit être soigneusement analysée par un expert en la matière.

 

Par conséquent, Welex Abogados y Contables conseille toujours la consultation dans les bureaux de liquidateurs d’impôts correspondant à chaque opération de cession de contrat privé d’achat-vente d’immeubles en Espagne.

 

De Welex, nous nous mettons à votre service dans ce et tout autre sujet juridique ou comptable avec lequel vous avez besoin de conseils professionnels.