Van Welex, uw advocatenkantoor in Marbella gespecialiseerd in de aankoop en verkoop van onroerend goed in Spanje, hebben we hieronder een praktische veronderstelling waarin we de gegevens verzamelen die voortvloeien uit de belasting van de overdracht aan een derde partij van een privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw.

In eerste instantie, voordat het proces van het toewijzen van een privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw, is het noodzakelijk om te bevestigen met de promotor, en om het echt te maken in het contract, dat het genoemde contract bevat de optie om over te dragen.

Dankzij onze uitgebreide ervaring met betrekking tot de kwestie van de privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw in Spanje, laten we een voorbeeld nemen:

Een ‘X’-koper tekent momenteel een privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw in Andalusië met de promotor ‘Y’. Zodra het huis klaar is, wordt de prijs vastgesteld op 300.000 euro (inclusief btw). De datum van levering van deze vermeende huis waarop we willen een privé koopovereenkomsten toe te passen voor onroerend goed in aanbouw in Spanje is ongeveer 20 maanden na de ondertekening van het contract.

De koper ‘X’ heeft een betaling gedaan van 40.000 euro (inclusief btw).

Daarnaast hebben we een koopovereenkomst die de overdracht van de door ‘X’ ondertekende rechten aan een derde mogelijk maakt, geautoriseerd door de promotor.

Na 10 maanden na de ondertekening van de privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw, ontvangt de koper “X” een aanbod van “Z”, een andere geïnteresseerde koper, om ‘X’ de rechten van de eerder verkregen koopovereenkomst te laten ophouden, wat resulteert in ‘Z’ surrogaat in de positie van ‘X’.

De prijs die tussen ‘X’ en ‘Z’ is afgesproken voor een dergelijke opdracht is 50.000 euro.

Dit betekent dat ‘Z’ de 40.000 euro moet betalen die ‘X’ eerder betaalde in het kader van het privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw, plus het bedrag van 50.000 euro dat de overeengekomen prijs voor die overdracht van de particuliere koopovereenkomst vertegenwoordigt.

Zoals is gebleken uit verschillende eerdere bindende uitspraken van het Spaanse directoraat-generaal Belastingen, is de eerder genoemde overdracht van rechten op een privé koopovereenkomst in Spanje, die oorspronkelijk werd gesloten tussen de promotor en de koper, die een derde partij in die overeenkomst is, die plaatsvindt vóór de voltooiing van de werken en , bij wijze van levering van het huis, , zouden we worden geconfronteerd met een geval van overdracht van rechten, niet van eigendom.

Het zou dus niet bestaan in de overdracht van het onroerend goed zelf, maar in de rechten die “X” bij de verkopende entiteit bezit, als gevolg van die privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw.

privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw

Volgens artikel 17.1 van de wet die de belasting regelt: “In geval van onroerend goed in aanbouw zal de belastinggrondslag worden gevormd door de reële waarde van het onroerend goed op het moment van overdracht van het krediet of recht, zonder dat deze lager is dan het bedrag van de vergoeding die voor de opdracht is betaald”

In dit geval zou het overeenkomstige belastingtarief de overdracht van onroerend goed zijn, dat is 8%. We kunnen het vinden in de eerste tranche van artikel 11. 1.a.

In het hierboven genoemde praktische geval vinden we waarden die twijfels kunnen veroorzaken bij het bepalen van de belastinggrondslag:

  • Aan de ene kant hebben we de prijs die ‘X’ aanvankelijk betaalde op het moment van ondertekening van het privécontract ter waarde van 40.000 euro,
  • Bovendien hebben beide onderdelen een bedrag van 50000 EUR afgesproken voor de overdracht van deze privé verkoopcontractrechten.
  • Ten slotte is het noodzakelijk om rekening te houden met de werkelijke waarde van het huis op dit moment, wat betekent dat, 10 maanden na de ondertekening van de privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw in Spanje. Deze waarde is moeilijk te kwantificeren, zowel door ‘X’ als Z’. Om deze vraag op te lossen, is het mogelijk om naar de architect te gaan om ons de waarde van het pand te certificeren in relatie tot het volume van de constructie die is uitgevoerd. Het door de architect gecertificeerde bedrag bedraagt 150.000 euro.

Evenzo wordt de belastinggrondslag gevormd door de werkelijke waarde van het onroerend goed op het moment van de overdracht van de privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw op basis van de omvang van de uitgevoerde constructie (150.000 euro), behalve in het geval dat het bedrag van de vergoeding voor de overdracht hoger is (50000 EUR), in welk geval het als de belastbare waarde zou worden beschouwd.

Daarom kunnen we zeggen dat de belastinggrondslag zal worden verstrekt door de hoogste van de volgende bedragen: de waarde van de bouw op het moment van de toewijzing van de privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw of de prijs die ervoor is betaald.

We kunnen concluderen dat de waarde van de constructie op het moment van de toewijzing van dat contract een fundamenteel element is bij het bepalen van de belastinggrondslag van de transactie die we gaan uitvoeren.

Samengevat: in ons praktijkgeval is het resultaat dat ‘Z’ onderworpen is aan de belasting van onroerend goed overdrachten op de waarde van de constructie op het moment van de toewijzing van de rechten van de privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw, 150.000 euro, aan een belastingtarief van 8%.

Welex, het advocatenkantoor in Marbella, wil het idee versterken dat deze hierboven genoemde praktische zaak op geen enkele wijze juridisch of fiscaal advies inhoudt, aangezien elke situatie zorgvuldig moet worden geanalyseerd door een deskundige op dit gebied.

Daarom adviseert Welex Advocaten en Accountants u altijd om de relevante belastingkantoren te raadplegen bij elke transactie van toewijzing van een privé koopovereenkomsten voor woningen in aanbouw in Spanje.

Welex staat altijd voor u klaar in deze en elke andere juridische of boekhoudkundige kwestie waarmee u professioneel advies nodig heeft.