Desde Welex, su despacho de abogados en Marbella especializado en compraventa de vivienda en España, nos disponemos a exponer a continuación un supuesto práctico en el que se recogen los detalles que se derivan de la tributación de la cesión a un tercero de un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción.

 

En un primer momento, antes de iniciar el proceso de cesión de contrato privado de compraventa de vivienda en construcción, es necesario confirmar con el promotor, y hacer que así conste en contrato, que el mencionado contrato contenga la opción de cesión.

 

Gracias a nuestra amplia experiencia relacionada con el tema de compraventa de vivienda en construcción en España, supongamos un ejemplo:

 

Un comprador ‘X’ suscribe actualmente un contrato de compraventa de vivienda en Andalucía con el promotor ‘Y’. Una vez la vivienda sea terminada, su precio será fijado en 300.000 euros (IVA incluido). La fecha de entrega de dicha supuesta vivienda a la que queremos aplicar una cesión de contrato privado de compraventa de vivienda en España es de unos 20 meses desde la firma del contrato.

 

El comprador ‘X’ ha realizado un pago de 40.000 euros (IVA incluido).

 

Además, tenemos un contrato de compraventa que permite la cesión de los derechos suscritos por ‘X’ a un tercero, autorizado por el promotor.

 

Después de 10 meses desde la firma del contrato, el comprador ‘X’ recibe una oferta de ‘Z’, otro comprador interesado, con el fin de que ‘X’ le cese los derechos del contrato de compraventa que había adquirido previamente, resultando ‘Z’ subrogado en la posición de ‘X’.

 

El precio acordado entre ‘X’ y ‘Z’ para dicha cesión es de 50.000 euros.
Esto quiere decir que ‘Z’ debe abonar los 40.000 euros que previamente había pagado ‘X’ en virtud del contrato privado de compraventa, más la cantidad de 50.000 euros que suponen el precio acordado para dicha cesión del contrato privado de compraventa.

 

Según se ha comprobado en distintas resoluciones vinculantes anteriores de la Dirección General de Tributos, la anteriormente mencionada cesión de derechos de un contrato privado de compraventa en España, que se ha celebrado en un primer momento entre el promotor y el comprador, siendo subrogado un tercero en dicho contrato, y llevándose a cabo antes de la finalización de las obras y, por consiguiente, la entrega de la vivienda, estaríamos ante un supuesto de transmisión de derechos, y no de bienes. Por lo tanto, estaría sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

 

Por lo tanto, no se haría frente a la transmisión del inmueble por sí mismo, sino de los derechos que ostenta ‘X’ frente a la entidad vendedora, a consecuencia de dicho contrato privado de compraventa del inmueble.

 

Según se encuentra en el artículo 17.1 de la Ley Reguladora del Impuesto: ‘’en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión’’

 

contrato privado de compraventa de viviendaEl tipo de gravamen aplicable sería el que corresponde al bien que se transmite. En este caso, el tipo correspondiente sería el de transmisión de bienes inmuebles, que es de un 8%. Podemos encontrarlo en el primer tramo del artículo 11. 1.a.

 

En el supuesto práctico anteriormente mencionado, encontramos unos valores que pueden ocasionar dudas a la hora de la determinación de la base imponible del impuesto:

 

  • Por una parte, nos encontramos el precio pagado inicialmente por ‘X’ en el momento de la firma de su contrato privado que asciende a 40.000 euros,
  • Por otra parte, las dos partes han acordado una cantidad para la cesión de dichos derechos de contrato privado de compraventa que asciende a 50.000 euros.
  • Por último, es necesario tener en cuenta el valor real de la vivienda en la actualidad, es decir, 10 meses después de la firma por parte de ‘X’ del contrato privado de compraventa en España. Dicho valor es difícilmente cuantificable tanto por ‘X’ como por ‘Z’. Para solucionar dicha incógnita es posible acudir al arquitecto con el fin de que nos certifique el valor del inmueble en relación con el volumen de construcción que se ha llevado a cabo hasta el momento.
    La cantidad certificada por el arquitecto asciende a 150.000 euros.

 

Así mismo, la base imponible está conformada por el valor real de la propiedad en el momento de la cesión del contrato privado de compraventa según el volumen de construcción llevada a cabo hasta el momento (150.000 euros), excepto que el importe de la contraprestación hecha por la cesión sea mayor (50.000 euros), en cuyo caso se consideraría la base imponible.

 

Por lo tanto, podemos decir que la base imponible será proporcionada por la mayor de las siguientes cantidades: la del valor de la construcción en el momento de la cesión del contrato privado de compraventa del inmueble o el precio que se ha pagado por la misma.

 

Podemos concluir que el valor de la construcción en el momento de la cesión de dicho contrato supone un elemento fundamental a la hora de determinar la base imponible de la operación que vamos a ejecutar.

 

En resumen: en nuestro supuesto práctico obtenemos que ‘Z’ está sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas sobre el valor de la construcción en el momento de la cesión de los derechos del contrato privado de compraventa, 150.000 euros, a un tipo de gravamen del 8%.

 

Desde Welex, su despacho de abogados en Marbella, queremos reforzar la idea de que dicho supuesto práctico anteriormente plasmado, no supone en ningún caso asesoramiento legal ni fiscal, puesto que cada situación debe ser analizada cuidadosamente por un experto en la materia.

 

Por lo tanto, Welex Abogados y Contables aconseja siempre la consulta en las oficinas liquidadoras de impuestos que correspondan en cada operación de cesión de contrato privado de compraventa de inmuebles en España.

 

Desde Welex nos ponemos a su servicio en este y cualquier otro tema legal o contable con el que necesite asesoramiento profesional.