Bij het kopen van een woning in Spanje gaan veel cliënten ervan uit dat notarissen in Spanje dezelfde taken uitvoeren als de notarissen in hun eigen land. Dit is echter niet het geval. Hoewel beide systemen de figuur van de notaris kennen, zijn hun functies bij vastgoedtransacties zeer verschillend.

Daarom is de rol van de vastgoedadvocaat in Spanje van bijzonder belang. In de onderstaande blog legt Welex, een advocatenkantoor in Marbella, uit waarom:

1. Taken van de notaris in Nederland:

In Nederland speelt de notaris een actieve en grondige rol bij de aan- en verkoop van onroerend goed. Net als in Spanje is de tussenkomst van een notaris verplicht bij de aankoop van onroerend goed, en zijn functie is om zowel kopers als verkopers te beschermen door ervoor te zorgen dat het proces legaal, transparant en veilig verloopt.

Net als in Spanje stelt de notaris de koopakte op, waarin alle details van de transactie worden opgenomen. In tegenstelling tot de Spaanse notaris voert de Nederlandse notaris een grondig onderzoek uit naar het onroerend goed voordat de verkoop wordt afgerond, waaronder:

  • Verifiëren wie de juridische eigenaar is.
  • Controleren op hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik of andere geregistreerde lasten.
  • Bevestigen dat het onroerend goed correct is geregistreerd.
  • Zeker stellen dat er geen stedenbouwkundige of juridische beperkingen zijn.

De notaris fungeert als een onpartijdige juridisch adviseur voor beide partijen, legt de juridische en fiscale implicaties van de transactie uit en zorgt ervoor dat alle betrokkenen hun rechten en plichten begrijpen.

1.1. Handelingen van een notaris in Nederland

In Nederland beheert de notaris het geld van de transactie via een derdengeldenrekening. De koper stort het aankoopbedrag, vóór ondertekening van de akte, op de rekening van de notaris. De notaris houdt het bedrag vast totdat aan alle wettelijke vereisten is voldaan en maakt het dan over aan de verkoper. Dit beschermt beide partijen.

  1. Na ondertekening van de akte zorgt de notaris ook voor de inschrijving van het eigendom bij het Kadaster, waarbij de koper formeel als nieuwe eigenaar wordt geregistreerd.
  2. De notaris stelt een gedetailleerde financiële afrekening op en zorgt ervoor dat alle betalingen correct worden uitgevoerd.
  3. Als er een hypotheek op het eigendom rust, zal de notaris zorgdragen voor de doorhaling in het kadaster na de verkoop.
  4. Tot slot bewaart de notaris alle originele documenten voor onbepaalde tijd in zijn archief, waarbij partijen te allen tijde een gewaarmerkt afschrift kunnen opvragen.

2. Taken in Spanje:

In Spanje is de notaris een openbaar ambtenaar en tevens juridisch professional. Hij is onpartijdig en verplicht bij veel transacties, waaronder de aankoop van onroerend goed.

Zijn belangrijkste taak is het wettelijk vastleggen van de rechtshandeling waarbij hij aanwezig is en toezien op de naleving van de wet.

Zijn rol is echter beperkter dan die van de Nederlandse notaris als het gaat om het voorafgaand onderzoek van het eigendom.

De notaris stelt de koopakte op en legaliseert deze, waarin de volgende gegevens zijn opgenomen:

  • Persoonsgegevens van koper en verkoper
  • Beschrijving van het onroerend goed
  • Wijze van betaling en prijs
  • Verklaringen van partijen over de situatie van het onroerend goed (hypotheken, lasten, gebruik, VvE, enz.)

Tot slot leest de notaris het volledige document voor, legt het uit, en beide partijen ondertekenen het in zijn aanwezigheid. Ten slotte zet de notaris zijn handtekening, wat vereist is voor de inschrijving in het kadaster.

2.1. Wat controleert een notaris in Spanje?

De notaris voert een basiscontrole van het eigendomsbewijs en de registratiegegevens uit vóór de ondertekening van de koopakte. Hiervoor:

  • Vraagt hij een “nota simple” op bij het eigendomsregister, om te controleren wie de eigenaar is.
  • Controleert hij via deze nota ook op hypotheken, beslagen of andere geregistreerde lasten.

Belangrijk: de Spaanse notaris voert geen stedenbouwkundig of technisch onderzoek uit en bezoekt het onroerend goed niet fysiek. Zijn taak is formeel en niet adviserend of due diligence. Als er dus zaken zijn die niet in het register vermeld staan, dan is de notaris hiervan niet op de hoogte.

De notaris controleert dat:

  • Beide partijen volledig handelingsbekwaam zijn en niet onder dwang handelen.
  • Aan de wettelijke vereisten is voldaan.

3. Wat zijn de verschillen tussen de taken van een notaris in Spanje en in Nederland?

  • In tegenstelling tot in Nederland beheert de notaris in Spanje het geld niet, waardoor de koper het bedrag rechtstreeks aan de verkoper moet overmaken op het moment van ondertekening van de koopakte, meestal via bankcheque of spoedoverboeking.
  • De notaris informeert over fiscale verplichtingen en kan, indien gewenst, belastingen namens de koper indienen, mits hiervoor een vergoeding wordt betaald aan de notaris.
  • Wat betreft de registratie van het eigendom in het eigendomsregister op naam van de nieuwe eigenaar, zal de notaris de verkoop binnen 24 uur elektronisch melden. Het is echter aan de koper om de koopakte officieel in te dienen bij het register om als eigenaar te worden geregistreerd. Met andere woorden, de notaris schrijft het eigendom niet zelf in, zoals in Nederland, maar de koper (of diens advocaat) moet dit doen.
  • Het originele document wordt aan de koper overhandigd.

4. Overige verschillen

Bij een bezoek aan een Spaanse notaris kunnen enkele verschillen opvallen ten opzichte van Nederlandse notarissen, zoals:

  • Wachttijden. In Spanje is het gebruikelijk dat je, zelfs met een afspraak, ongeveer een uur moet wachten voordat de akte wordt ondertekend.
  • Digitalisering. In Spanje verlopen de meeste procedures nog op papier en fysiek, terwijl in Nederland veel zaken online kunnen worden geregeld en elektronische handtekeningen worden geaccepteerd.
  • Klantenservice. In Spanje is de benadering meer juridisch en formeel, terwijl in landen zoals Nederland de nadruk meer ligt op dienstverlening aan de klant.
  • Talen. In Spanje bieden niet alle notarissen diensten in andere talen aan, waardoor men vaak met een tolk moet verschijnen.

5. Conclusies:

In tegenstelling tot de Nederlandse notaris adviseert of vertegenwoordigt de Spaanse notaris geen van beide partijen bij de vastgoedtransactie en garandeert hij ook niet dat het onroerend goed vrij is van stedenbouwkundige of bouwtechnische gebreken.

Daarom is het ten zeerste aan te raden om een onafhankelijke advocaat in te schakelen die een volledig due diligence onderzoek uitvoert voordat de koopakte bij de notaris wordt ondertekend.

Bij Welex, advocatenkantoor aan de Costa del Sol, staan wij graag tot uw dienst bij de aankoop van uw toekomstige woning.