En los últimos años, el mercado inmobiliario ha experimentado diversos cambios, como la casi total desaparición de las enormes promociones de viviendas llave en mano. Éstas han sido sustituidas por una nueva modalidad de compra, la cual actualmente reina en este mercado: la compraventa de viviendas sobre plano en España.

En estos momentos, prácticamente la totalidad de las viviendas de obra nueva se comercializan sobre plano debido a las numerosas ventajas que este modelo ofrece: ahorro económico, posibilidad de personalización de la propiedad, mayor facilidad de pago y, por supuesto, amplias garantías y seguridad jurídica.

Es precisamente este último aspecto el que vamos a tratar en este post.

Welex, despacho de abogados y economistas en Marbella, le desvela las garantías del modelo de compraventa de viviendas sobre plano en España.

Compraventa de viviendas sobre plano en España

En muchas ocasiones, cuando compramos una propiedad en España que se encuentra en construcción, nos comprometemos a pagar unas cantidades al promotor para la realización de las mismas.

Pero, ¿qué ocurre si ha llegado el momento de entrega de la vivienda y esta no se encuentra construida, o no ha finalizado en el plazo indicado en el contrato?

En dichos casos tenemos dos opciones:

  • Concederle una prórroga al promotor para que pueda finalizar la obra.
  • Rescindir el contrato y solicitar que se nos devuelvan las cantidades anticipadas.

En el caso de que se decida rescindir el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas previamente, podemos encontrarnos ante un promotor que ya no disponga de dichas cantidades.

 

A continuación, le explicamos cómo recuperar el dinero anticipado al promotor durante la construcción de una vivienda sobre plano en España.

La ley 20/2015 de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, se ocupa de garantizar estas cantidades entregadas al promotor por el comprador, para amparar a este último en el caso de que la obra no llegue a buen fin. Es decir, que la vivienda sobre plano no se construya, que no se encuentre finalizada en el plazo pactado o que no obtenga la Licencia de Primera Ocupación.

Esto se hace estableciendo una serie de obligaciones a los promotores que reciben dichas cantidades anticipadas:

  1. Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más sus intereses legales, mediante contrato de seguro de caución o aval emitidos ambos por una entidad de crédito debidamente autorizada.
  1. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrán disponer para las atenciones derivadas de la construcción de viviendas.

 

Es importante destacar que serán las entidades de crédito donde vayan a depositarse dichas cantidades las encargadas de asegurarse que los promotores hayan emitidos los correspondientes avales o seguros para proceder a la apertura de las cuentas especiales.

Pues bien, si llegada la hora de entrega de la vivienda, esto no se pueda dar, ya sea porque no se ha iniciado la construcción, porque esta aún no se haya terminado o porque no se haya obtenido la Licencia de Primera Ocupación, procederemos a reclamar las cantidades. Para ello, existen varios caminos:

 

  1. Reclamar al promotor de la vivienda sobre plano en España

La primera de las opciones y la más habitual es ponerse en contacto con el promotor para resolver el contrato, es decir, pedirle a la persona con la cual hemos realizado el contrato de compraventa y a la cual hemos entregado todas las cantidades anticipadas que nos devuelvan dichas cantidades.

En el caso de que el promotor disponga de ellas, se procederá a su devolución y a rescindir el contrato de compraventa.

Pero, ¿y si el promotor ya no dispone de estas cantidades?

Como ya he comentado, la ley obliga a los promotores a contratar un aval o seguro con una entidad de crédito para asegurar las cantidades.

Por lo que nos encontramos frente a la segunda vía para reclamar las cantidades anticipadas:

  1. Reclamar al aval o seguro bancario. El garante

La segunda garantía en las compraventas de viviendas sobre plano en España viene dada por el aval o seguro bancario. Se procederá a reclamar a la entidad bancaria que emitió dicho aval la suma de las cantidades que se entregaron a cuenta con posterioridad a la obtención de la licencia de obras.

Para ello, previamente tendremos que haberle requerido de forma fehaciente al promotor que se nos devuelvan las cantidades. Pasados 30 días desde el requerimiento sin haber obtenido respuesta, podremos dirigirnos frente a nuestro garante.

El garante no podrá alegar causas de fuerza mayor o caso fortuito para justificar la no entrega de la vivienda a tiempo. Simplemente con que se hayan entregado unas cantidades anticipadas a una cuenta especial del promotor, las cuales fueron garantizadas, y que haya llegado la fecha pactada de entrega de la vivienda y esta no se ha podido dar; el garante se verá obligado a devolvernos la suma de las cantidades anticipadas.

Sin embargo, existen algunos casos en los cuales el promotor decidió, por alguna razón e incumpliendo la ley, no contratar dichos avales bancarios.

En estas situaciones en las que el promotor no puede devolver los importes entregados por los compradores ni tiene un aval bancario, el comprador podrá haberlo perdido todo. Esto suele darse en casos en los que el promotor lo ha perdido todo y ha entrado en concurso de acreedores.

Pero como ya sabemos, el legislador prevé todas estas situaciones para ayudar siempre a los consumidores. En el siguiente blog le contaremos cómo recuperar estas cantidades que parecen haberse perdido.

 

Le invitamos a contactar con nuestros abogados especializados en recuperación de cantidades aportadas en un proceso de compraventa de viviendas sobre plano en España si usted se encuentra en esta situación o tiene cualquier duda al respecto. Desde Welex, abogados y economistas en España, estaremos encantados de asistirle.