In de afgelopen jaren hebben zich op de vastgoedmarkt verschillende veranderingen voorgedaan, zoals de vrijwel totale verdwijning van de enorme kant-en-klare woningbouwprojecten. Deze zijn vervangen door een nieuw type aankoop, wat momenteel de markt domineert: de aankoop van off-plan woningen in Spanje.

Tegenwoordig worden bijna alle nieuwbouwwoningen off-plan verkocht vanwege de vele voordelen die dit model biedt: economische besparingen, de mogelijkheid om de woning aan te passen, eenvoudiger betaling en, natuurlijk, ruime garanties en rechtszekerheid.

Het is precies dit laatste punt dat we in deze post zullen bespreken. Vanuit Welex, advocaten en accountants in Marbella, leggen we uit wat de garanties zijn van het off-plan model voor de aankoop van een woning in Spanje.

In veel gevallen, wanneer we een woning kopen in Spanje in aanbouw, verbinden we ons ertoe om een aantal bedragen te betalen aan de ontwikkelaar voor het voltooien van de werkzaamheden.

Maar wat gebeurt er als de tijd is gekomen om de woning over te dragen en deze is niet afgebouwd, of niet is afgerond binnen de in het contract aangegeven periode?

In dergelijke gevallen hebben wij twee mogelijkheden:

– De projectontwikkelaar uitstel verlenen, zodat het werk kan worden voltooid.
– Het contract beëindigen en de terugbetaling van de vooruitbetaalde bedragen vragen.

Indien wij besluiten het contract te beëindigen en de terugbetaling van de eerder betaalde bedragen te vragen, kunnen wij te maken krijgen met een projectontwikkelaar die deze bedragen niet meer in zijn bezit heeft.

 

Aankoop van off-plan woningen in Spanje

Nu zullen wij uitleggen hoe we het geld kunnen terugvorderen dat we tijdens de bouw van een off-plan woningen in Spanje aan de projectontwikkelaar hebben vooruitbetaald.

De wet 20/2015 van 14 juli, over de regulering, het toezicht en de aansprakelijkheid van verzekerings- en herverzekeringsmaatschappijen, zorgt ervoor dat deze bedragen die door de koper aan de ontwikkelaar zijn betaald, gegarandeerd de koper dekken in het geval dat de werkzaamheden niet worden voltooid. Met andere woorden, als het off-plan onroerend goed niet wordt gebouwd, als het niet binnen de overeengekomen periode wordt voltooid of als het de vergunning voor eerste bewoning niet verkrijgt.

 

Dit wordt verwezenlijkt door een reeks van verplichtingen:

  1. Garantie, zodra de bouwvergunning is verkregen, van de terugbetaling van de betaalde bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente, door middel van een borgtochtverzekerings contract of een garantie afgegeven door een naar behoren gemachtigde bank. 
  2. De door de kopers voorgeschoten bedragen ontvangen via kredietinstellingen waar ze op een speciale rekening moeten worden gedeponeerd, gescheiden van alle andere soorten fondsen die toebehoren aan de projectontwikkelaar en die alleen mogen worden gebruikt voor de diensten die voortvloeien uit de bouw van de eigendommen.

 

Er wordt op gewezen dat de banken waar deze bedragen worden gestort, erop moeten toezien dat de projectontwikkelaars de nodige garanties of verzekeringen hebben afgegeven om de speciale rekeningen te kunnen openen.

Indien op het moment van de overdracht van het onroerend goed dit niet mogelijk is, hetzij omdat de bouw nog niet is begonnen, hetzij omdat deze nog niet is voltooid, hetzij omdat de vergunning voor de eerste ingebruikneming nog niet is verkregen, zullen wij overgaan tot opeising van de bedragen. Er zijn verschillende manieren om dit te doen:

 

  1. Een aanklacht indienen tegen de projectontwikkelaar van het off-plan woningen in Spanje

De eerste en meest gebruikelijke optie is om contact op te nemen met de projectontwikkelaar om het contract te ontbinden, met andere woorden, om de persoon met wie we het koopcontract hebben ondertekend en aan wie we alle vooruitbetaalde bedragen hebben betaald, te verzoeken deze aan ons terug te geven. Indien de projectontwikkelaar erover beschikt, worden ze teruggegeven en wordt de koopovereenkomst ontbonden.

Maar wat als de projectontwikkelaar niet meer over deze bedragen beschikt?

Zoals wij reeds hebben vermeld, verplicht de wet de projectontwikkelaar een waarborg of een verzekering bij een kredietinstelling af te sluiten om de bedragen te verzekeren.

 

We staan dus voor de tweede manier om de voorgeschoten bedragen op te eisen:

  1. Aanspraak maken op de borgstelling of de bankverzekering. De borgsteller

De tweede garantie bij de aankoop van off-plan woningen in Spanje wordt gegeven door de bankgarantie of -verzekering. Wij zullen overgaan tot het opeisen bij de bank die de garantie heeft afgegeven van de som van de bedragen die als voorschot zijn betaald nadat de bouwvergunning is verkregen.

Om dit te kunnen doen, moeten wij de projectontwikkelaar vooraf verzocht hebben om de bedragen op een gecertificeerde manier terug te storten. Na 30 dagen vanaf het verzoek zonder een antwoord te hebben ontvangen, kunnen wij onze borg aanspreken.

De borgsteller zal zich niet op overmacht of onvoorziene omstandigheden kunnen beroepen om de laattijdige oplevering van het onroerend goed te rechtvaardigen. Het gaat er eenvoudigweg om dat er voorschotten zijn betaald op een speciale rekening van de projectontwikkelaar, die gegarandeerd waren, en dat de overeengekomen datum voor de levering van het goed is bereikt en het niet kon worden geleverd; de garantiegever is dus verplicht het bedrag van de voorschotten aan ons terug te betalen.

Er zijn echter gevallen waarin de projectontwikkelaar, om de een of andere reden en in overtreding van de wet, besloten heeft deze bankgaranties niet aan te gaan.

In deze situaties, waarin de ontwikkelaar de door de kopers betaalde bedragen niet kan terugbetalen en geen bankgarantie heeft, kan de koper alles kwijt zijn. Dit doet zich meestal voor in gevallen waarin de projectontwikkelaar alles kwijt is en een faillissementsprocedure heeft ingeleid.

Zoals we weten, voorziet de wetgeving echter in al deze situaties om de consument altijd bij te staan. In het volgende blog zullen wij uitleggen hoe U deze bedragen die verloren lijken te zijn gegaan, kunt terugkrijgen.

 

Wij nodigen U uit contact op te nemen met onze advocaten die gespecialiseerd zijn in de terugvordering van bedragen die zijn betaald in een proces van aankoop van off-plan woningen in Spanje als U zich in deze situatie bevindt of hierover twijfels heeft. Welex, advocaten en accountants in Spanje, zullen U graag bijstaan.