De markt voor vakantieverhuur in Spanje is de afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid en is een steeds populairdere optie geworden voor huiseigenaren die rendement willen halen uit toerisme. Volgens het Instituto Nacional de Estadística (INE) waren er in augustus 2021 144.128 toeristische appartementen in het land, met een bezettingsgraad van 85,2%. In november 2024 was dit aantal echter gestegen tot 368.000, een toename van 8% ten opzichte van de zomer van 2023. Deze groei heeft geleid tot een toename in regelgeving in de sector, met nieuwe wetten die de impact van vakantieverhuur op woonwijken in evenwicht willen brengen.

In deze context adviseren wij bij Welex, Advocaten- en Economisch Advieskantoor in Marbella, huiseigenaren over de juridische gevolgen van deze beperkingen, zodat zij hun eigendommen binnen het wettelijke kader kunnen beheren en hun investering in Spanje kunnen beschermen.

Wijzigingen in de Wetgeving in Spanje

In eerdere blogs hebben wij de beperkingen geanalyseerd die Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) kunnen opleggen aan vakantieverhuur en hoe deze worden toegepast. Dit keer informeren wij u over een nieuwe wetgeving die op 3 april 2025 in werking treedt en een belangrijke verandering zal betekenen voor huiseigenaren:

Huiseigenaren moeten goedkeuring van de Vereniging van Eigenaars verkrijgen om hun woning voor toeristische doeleinden te verhuren.

De regelgeving rond vakantieverhuur in Spanje is gewijzigd met de recente wijziging van de Wet op het Horizontale Eigendom (LPH) door middel van Organieke Wet 1/2025 van 2 januari, die belangrijke veranderingen introduceert die direct van invloed zijn op eigenaren die hun woningen voor toeristische verhuur bestemmen.

Eén. Artikel 7 wordt aangevuld met een derde lid, met de volgende tekst:

“3. De eigenaar van een woning die de activiteit wil uitoefenen zoals bedoeld in letter e) van artikel 5 van Wet 29/1994 van 24 november betreffende stedelijke verhuur, zoals bepaald in de sectorale toeristische regelgeving, moet vooraf de uitdrukkelijke goedkeuring verkrijgen van de Vereniging van Eigenaars, zoals vastgesteld in lid 12 van artikel 17 van deze wet.

De voorzitter van de gemeenschap, op eigen initiatief of op verzoek van een van de eigenaren of bewoners, zal de onmiddellijke stopzetting van de activiteit eisen als deze niet uitdrukkelijk is goedgekeurd, met de waarschuwing dat de nodige juridische stappen zullen worden ondernomen.”

Dit artikel stelt vast dat elke eigenaar die zijn woning toeristisch wil verhuren, expliciete goedkeuring van de VvE moet verkrijgen. Daarnaast kan de voorzitter van de VvE eisen dat de verhuur wordt stopgezet als de activiteit zonder expliciete toestemming wordt uitgevoerd.

Twee. Lid 12 van artikel 17 wordt gewijzigd en luidt als volgt:

“12. De uitdrukkelijke goedkeuring waarmee de activiteit zoals bedoeld in letter e) van artikel 5 van Wet 29/1994 van 24 november betreffende stedelijke verhuur wordt goedgekeurd, beperkt, voorwaardelijk toegestaan of verboden, al dan niet met wijziging van de oprichtingsakte of de statuten, vereist de instemming van drie vijfde (⅗) van alle eigenaren, die op hun beurt drie vijfde (⅗) van de aandeelhoudersquota vertegenwoordigen.

Eveneens is dezezelfde meerderheid vereist voor besluiten over speciale kostenverdelingen of een verhoging van de gemeenschappelijke kosten voor woningen waarin deze activiteit wordt uitgeoefend, mits deze wijzigingen niet meer dan 20% bedragen. Deze besluiten hebben geen terugwerkende kracht.”

Deze tweede wijziging verduidelijkt dat Verenigingen van Eigenaars de toeristische verhuur met een meerderheid van drie vijfde (⅗) moeten goedkeuren van zowel de eigenaren als de aandeelhoudersquota in de gemeenschap.

“Drie. Er wordt een nieuwe tweede aanvullende bepaling toegevoegd, met de volgende tekst:

“Tweede aanvullende bepaling. Elke eigenaar van een woning die vóór de inwerkingtreding van de Organieke Wet betreffende maatregelen voor de efficiëntie van de Publieke Justitiedienst reeds de activiteit zoals bedoeld in letter e) van artikel 5 van Wet 29/1994 van 24 november betreffende stedelijke verhuur uitoefende en die zich vooraf heeft aangesloten bij de sectorale toeristische regelgeving, mag deze activiteit blijven uitoefenen onder de voorwaarden en termijnen daarin vastgesteld.”

Nieuwe Wijzigingen in de Wet op het Horizontale Eigendom in Spanje

De laatste wijziging die is geïntroduceerd door Organieke Wet 1/2025 van 2 januari, voegt een nieuwe Tweede Aanvullende Bepaling toe, waarin wordt bepaald dat alle woningen die al vóór 3 april 2025 toeristisch werden verhuurd, dit mogen blijven doen zonder expliciete goedkeuring van de Vereniging van Eigenaars.

Samengevat, elke eigenaar die na deze datum een woning voor toeristische verhuur wil gebruiken, moet goedkeuring van de VvE verkrijgen. Er is echter geen individuele goedkeuring voor elke woning vereist; een algemene goedkeuring door de gemeenschap volstaat.

Overige Vereisten voor Vakantieverhuur in Spanje

Om een woning te verhuren voor toeristische doeleinden, moet worden voldaan aan de voorwaarden die zijn vastgelegd in Decreet 28/2016 van 2 februari inzake woningen met toeristische doeleinden, gewijzigd door Decreet 194/2010 van 20 april betreffende toeristische appartementen. Enkele van deze vereisten zijn:

  • Eerste bewoningsvergunning.
  • Registratie van de woning als toeristische verhuur in het Toerismeregister van Andalusië.

Digitaal Eénloketsysteem: een verdere stap in de regulering

De Spaanse regering blijft vooruitgang boeken in de regulering van vakantieverhuur met de toepassing van Verordening (EU) 2024/1028 van het Europees Parlement en de Raad van 11 april 2024, en de inwerkingtreding van Koninklijk Besluit 1312/2024 van 23 december.

Dit laatste besluit introduceert het Digitaal Eénloketsysteem voor Verhuur, een uniform registratiesysteem voor alle woningen bestemd voor vakantieverhuur, tijdelijke verhuur en kamerverhuur in Spanje. Hoewel het op 2 januari 2025 in werking is getreden, zullen de effecten ervan pas vanaf 1 juli 2025 van toepassing zijn.

Het doel van het Digitaal Eénloketsysteem is transparantie en juridische zekerheid in de sector te waarborgen, evenals illegale verhuur tegen te gaan en meer controle te bieden over kortetermijnverhuur.

Welex: Uw Betrouwbare Partner voor de Belastingaangifte van Vakantieverhuur in Spanje

De nieuwe regelgeving voor vakantieverhuur in Spanje betekent een belangrijke verandering voor huiseigenaren, vooral voor niet-ingezetenen. Naleving van de juridische en fiscale vereisten is essentieel om boetes te voorkomen en de rendabiliteit van uw investering te waarborgen.

Bij Welex, Advocaten- en Economisch Advieskantoor in Marbella, bieden wij een volledige service voor het beheer van belastingen op toeristische verhuur voor niet-ingezetenen, evenals de aanvraag van de toeristische verhuurvergunning. Wij hebben een blog over de veristen en juridische afhandelijk van de verhuurvergunningen in Andalusië.

Neem contact met ons op voor persoonlijk advies en zorg ervoor dat uw woning voldoet aan de huidige regelgeving. Wij staan klaar om u te helpen uw investering veilig en zonder zorgen te beheren!