29.082018
Off
8

De ontruiming wegens bewoning zonder huurovereenkomst en de hervorming krachtens Spaanse wet 5/2018 van 11 juni


Heb je een ‘kraker’ in je woning in Spanje? Houd dan rekening met de hervorming van de wet 5/2018 met betrekking tot de ontruiming van de woning als daarin mensen wonen zonder huurovereenkomst.


Dit artikel wordt u aangeboden door Welex, uw advocatenkantoor in Marbella, Málaga Spanje.
Het proces van ontruiming wegens bewoning zonder huurovereenkomst werd reeds vastgelegd in het 19e eeuwse wetboek van burgerlijke rechtsvordering van 1881. Dit voorzag in regels om een persoon die zich in de situatie bevond van bewoner zonder titel het betreffende huis uit te zetten (artikel 1565 LECA).
De hoge raad heeft de term ‘bewoning zonder huurovereenkomst’ als volgt gedefinieerd (STS Arresten van 13 april 2011 en 13 juni 2006): “Ondanks dat er voor het juridische begrip bewoning zonder huurovereenkomst geen wettelijk vastgestelde definitie is, heeft de jurisprudentie er een vorm aan gegeven. Uiteindelijk gaat het om de bezetting van een zaak die niet jouw eigendom is zonder dat je daarvoor een titel hebt,  op grond van een ongeldige titel of een titel die haar geldigheid heeft verloren. Dat laatste wil zeggen zonder te worden veroorzaakt door inkomsten of enige andere vergoeding of een andere reden dan louter de vrijgevigheid van de eigenaar. Van zijn wil hangt het einde af van zijn tolerantie waarvoor hij zijn vordering voldoende moet legitimeren. Dit terwijl de verweerder-bewoner zonder titel verantwoordelijk is voor het aantonen van eender welke titel die hem verbindt met het object of met de eiser en waarmee hij zodoende het verblijf in de woning aantoont.” Zo wordt de pachter zonder titel beschouwd als diegene die geen titel bezit voor de bewoning van de onroerende zaak, hetzij omdat deze beëindigd is, hetzij omdat hij deze nooit had. Deze vorm van bewoning is een afgewezen of zelfs niet-toegestane bewoning van een woning van de eigenaar of van degene die enig recht daarop heeft en die geen inbreuk maakt op artikel 444 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek (STS 22 oktober 1987, 30 oktober 1986 tussen anderen).

De hiervoor genoemde procedure is ook aanvaard in het huidige burgerlijk procesrecht 1/2000 van 7 januari. Hierin wordt de procedure vastgelegd volgens de normen van het kortgeding met het oog op de onmiddellijke beschikbaarheid van de woning aan wie erkend werd te beschikken over een titel of het recht ten opzichte van degenen die de facto het eigendom bezit. In deze procedure worden de redenen voor aanval en verdidigingsmiddelen beperkt en is de uitspraak van de rechtbank niet definitief.
De realiteit in rechtbanken en gerechtshoven zorgde er echter voor dat deze ontruimingsprocedure voor bewoning zonder een huurovereenkomst traag en duur was. Het was ook onmogelijk een ontruimingsprocedure te versnellen zonder afbreuk te doen aan de procedurele waarborgen. Vooral omdat het iets belangrijks betreft als de gewone verblijfplaats. Dit alles heeft geleid tot het alternatief voor ontruiming door middel van het indienen van een klacht om het te classificeren als een strafbaar misdrijf in een poging om de procedure effectiever te maken. Niet alleen omwille van de snelheid en het reactievermogen (tenminste zoals bedoeld door de wetgever) van de strafprocedures volgens het soort procedure en de wettelijke rechten die op het spel staan, maar omdat de pachter, onder de dreiging van de straf, zou kiezen voor het vrijwillig vertrekken uit het onroerend goed.
De inefficiëntie en traagheid van de rechtbanken, evenals de noodzaak en de omstandigheden die zich voordoen in de Spaanse samenleving na de economische crisis, leidde dus tot de publicatie van de voormelde wet die voorziet in een vacatio legis, totdat zij van kracht gaat op 15 oktober 2018.
De hervorming introduceert de communicatie aan de openbare diensten die bevoegd zijn op het gebied van sociaal beleid, om hun tussenkomst te beoordelen op voorwaarde dat de betrokken partijen toestemming hebben verleend.
Met betrekking tot het doel van de procedure breidt nummer 4 van lid 1 van artikel 250 de actieve legitimatie uit tot natuurlijke personen die eigenaar zijn of recht hebben op het onroerend goed zonder de noodzaak om een ​​eigendomsakte te bezitten, evenals organisaties zonder winstoogmerk met het recht om deze eigendom te bezitten of aan openbare entiteiten met hetzelfde object. Misschien had dit met het oog op systematisering moeten worden opgenomen in de artikelen 6 en 7 van het burgerlijk procesrecht.

Met betrekking tot de wijziging van artikel 437 in verband met artikel 441 wordt de situatie benadrukt waarin de eiser zich bevindt vóór hij de eis indient en waarin hij wordt gedwongen om de identiteit van de bewoners te onderzoeken alvorens deze in te dienen. Zo is het feit dat de identiteit van de verweerder ten tijde van de kennisgeving van de vordering niet kan worden vastgesteld, met de mogelijkheid om deze uit te breiden tot niet-geïdentificeerde personen op het moment van de communicatie, een niet onbelangrijk nieuw feit in de wet waarover we het in dit artikel hebben. Er moet worden vastgelegd dat – als hij daarom verzoekt – de procureur van een partij verantwoordelijk kan zijn voor de uitvoering van deze communicatie en zich kan richten tot de agenten van de autoriteit om dit te doen.


Van groot belang is de vereiste die wordt gesteld dat de bezetter binnen een termijn van 5 dagen de titel moet aantonen die het bezit rechtvaardigt. Als dit niet gebeurt, wordt een rechterlijk bevel uitgevaardigd tot de onmiddellijke levering van het onroerend goed aan welke bewoner dan ook. Tegen deze uitspraak kan geen beroep worden aangetekend.


De kennelijke voordelen van het voorgaande verhinderen niet, gelet op de verkorte procedure, dat men zich kan verzetten tegen de toereikendheid van de titel van de eiser of het bestaan ​​daarvan bij de verweerder. Deze accreditatie sluit aan bij de vereiste van de eerder genoemde termijn van 5 dagen, waarmee deze voorafgaande dient te worden uitgevoerd door de oppositie door de verweerder. Indien er geen oppositie is, zal dit leiden tot een beslissing van de rechtbank die instemt met de levering van de woning zonder de voormelde periode af te wachten, als dit niet al had plaatsgevonden, of hetzelfde te bevestigen in het ander geval.


In eerste instantie lijkt de tendens van de wetgever erop gericht om de termijn van de snelle ontruiming uit het onroerend goed te verkorten en het proces flexibeler te maken, waardoor de samenstelling van de juridische procedurele relatie a posteriori wordt voltooid.


Ondanks de kennelijke voordelen van de gewijzigde wetgeving is deze niet vrij van problemen voor zover ons bekend. Zo kan de uitbreiding van de eis naar de rest van bewoners van het onroerend goed, zelfs zonder bewijs van de identiteit tijdens de kennisgeving, problemen veroorzaken met betrekking tot het recht op het proces met alle waarborgen die worden beschermd in artikel 24 van onze grondwet, die van invloed is op de procedurele beginselen van rechtszittingen, tegenspraak en gelijkheid van procedurele middelen. Dit probleem neemt toe indien er tijdens de procedure veranderingen plaatsvinden van bewoners.


De klaarblijkelijke snelheid in de ontruiming als binnen de eerste 5 dagen de verweerder niet verschijnt met de titel die de bezetting rechtvaardigt, verwatert in de relatie met ons anti-formalistisch systeem over verplichtingen en contracten aangaande ons burgerlijke recht. Houd er rekening mee dat de hervorming een titel vereist die de bezetting van het onroerend goed rechtvaardigt, waarbij dit om eender welke vorm kan gaan die in het recht is toegelaten.


Ten slotte lijkt het onredelijk dat het artikel met betrekking tot de ontruiming wegens gebrek aan presentatie van de titel niet toestaat om de ontoereikendheid van de titel van de eiser aan te vallen. Hierdoor is het mogelijk om een ​​bezit door een bewoner zonder huurovereenkomst te wijzigen in een ander zonder een titel, waarbij a posteriori de afwezigheid van de titel wordt beslecht.


Het bovenstaande, althans vanuit een a priori perspectief, maakt deze onmiddellijke levering moeilijk, terwijl het juist de belangrijkste maatregel van deze wetshervorming is.


Wij beschouwen deze uitdaging die de wetgever met deze hervorming op zich neemt  wel als een stap in de goede richting om de procedure te versnellen en bepaalde gedragingen uit de criminele sfeer te halen door deze om te leiden naar het burgerlijk recht. We moeten echter nog even wachten hoe de wet in de forensische praktijk zal uitpakken. Ook zal de mate van betrokkenheid van de openbare sociale-beschermingsdiensten bij dit soort processen nog bezien moeten worden.


Welex, uw rechtszaak advocaat in Marbella. Neem nú contact op met onze specialisten voor al uw fiscale en juridische kwesties in Spanje.

Tags: , , , , , ,