Elementos a considerar para la constitución de una comunidad de propietarios en España

Todo lo que deba saber en relación a la constitución de una comunidad de propietarios en España.

Elementos a considerar para la constitución de una comunidad de propietarios en España

Antes de entrar a valorar los requisitos que debemos cumplir para constituir una comunidad de propietarios en España, veamos antes que se entiendo por una comunidad de propietarios. Para ello, acudimos a nuestro derecho común, al Código Civil Español, donde su artículo 392 nos dice literalmente lo siguiente:

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Por tanto, de aquí podemos entender que existe comunidad cuando al menos hay dos propietarios de una cosa o derecho que no se puede dividir físicamente.

Asimismo, el Código Civil, en su artículo 396, nos viene a definir un tipo de comunidad de propietarios específica y que es objeto de comentarios en este blog: la propiedad horizontal.

Así podemos entender por “propiedad horizontal”, aquella que resulta de los diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que lleva inherente un derecho de copropiedad sobre TODOS los elementos comunes del edificio.

El extenso artículo 396 del CC nos remite a la legislación específica para la regulación de este tipo de copropiedad. Y esta materia específica viene regulada en nuestro ordenamiento jurídico en la ley 49/1960 de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, junto con todas sus modificaciones y actualizaciones posteriores.

Habiendo dicho lo anterior, entendemos que existe comunidad de propietarios en España, desde el mismo instante en que dos o más personas son titulares de un edificio dividido en pisos o locales o partes independientes de los mismos, con independencia de que exista  un título jurídico por el que se haya constituido formalmente la comunidad de propietarios. Por tanto, desde el instante en que existen varios copropietarios, nace entre ellos derechos y obligaciones, aunque jurídicamente no se haya constituido la comunidad de propietarios formalmente.

Una vez concretada la existencia de varios propietarios podemos proceder con la formalización de la comunidad de propietarios. Para ello necesitaremos lo siguiente:

  1. Título constitutivo de la propiedad horizontal en España. Esta se concreta generalmente en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal. En este título constitutivo deberá haberse establecido claramente las respectivas cuotas por las que la propiedad horizontal queda dividida entre cada uno de los pisos, locales o partes susceptibles de aprovechamiento independientes. Generalmente las cuotas vienen determinadas por los metros cuadrados de superficie que tiene cada elemento. La totalidad de las cuotas deberá sumar el 100% de la propiedad horizontal.

El título constitutivo se ha de inscribir en el Registro de la Propiedad donde se encuentra la finca.

  1. Estatutos de la Comunidad Española. Aunque no es obligatorio, el propio título constitutivo puede contener unas reglas donde se recogen los derechos y obligaciones de los propietarios de la finca, que nunca podrán ir en contra de la ley de propiedad horizontal Estas normas se concretan en lo que comúnmente conocemos como “Estatutos de la Comunidad”.  Los Estatutos, si forman parte del título constitutivo, se inscribirán también en el Registro de la Propiedad.
  2. Convocatoria de la Junta de Constitución de la Comunidad de Propietarios en España. Una vez tenemos el título constitutivo, procederemos a convocar a los propietarios para celebrar la primera junta, que será precisamente la de la constitución de la comunidad. De las resultas de esta primera junta, deberá concretarse:

– Nombramiento de presidente de la comunidad de propietarios en España y distintos cargos de la junta.

– Nombramiento, en su caso, de un administrador (normalmente conlleva también las funciones de secretario).

– Aprobación de un presupuesto inicial y un fondo de reserva.

– Aprobación de apertura de una cuenta bancaria

– Legalización del Libro de Actas

– Obtención de un NIF de la comunidad

– En su caso, redacción de un “Reglamento de Régimen Interior”, que no debemos confundir con los Estatutos de la comunidad y que en próximos blogs trataremos.

De manera sucinta, hemos hecho un pequeño repaso de los requisitos imprescindibles para la constitución formal de una comunidad de propietarios.

Para estas cuestiones y cualesquiera otras de carácter jurídico, no dude en contactar con Welex, el despacho de abogados y economistas que atenderá sus asuntos de forma altamente profesional.

 

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