Alles wat u moet weten in verband met de oprichting van een vereniging van eigenaren in Spanje

oprichting van een vereniging van eigenaren in Spanje

Door Welex, uw Nederlandstalige advocaat in Spanje.

Vooraleer we verder ingaan op de vereisten die we moeten vervullen om een vereniging van eigenaren in Spanje op te richten, bekijken we eerst wat men verstaat onder een mede-eigendom. We kijken daarvoor naar ons gemeenschappelijk recht, het Spaanse Burgerlijke Wetboek, waarvan artikel 392 letterlijk het volgende zegt:

Er is sprake van mede-eigendom wanneer het eigendom van een voorwerp of een recht onverdeeld toebehoort aan verscheidene personen.

Bij gebrek aan contracten, of bijzondere bepalingen, wordt de gemeenschap beheerst door de voorschriften van deze titel.

Hieruit kunnen we afleiden dat er sprake is van vereniging van eigenaren in Spanje wanneer er te minste twee eigenaars zijn van een voorwerp of recht dat niet fysiek verdeeld kan worden.

Nederlandstalige advocaat in Spanje vermeld dat het Spaans Burgerlijk Wetboek in artikel 396 een specifiek type van vereniging van eigenaren in Spanje defineerd, dat in deze blog besproken wordt: de horizontale eigendom.

Zo kunnen we verstaan onder “horizontaal eigendom”, dat wat resulteert uit de verschillende verdiepingen of etages van een gebouw of delen daarvan die onafhankelijk van elkaar gebruikt kunnen worden omdat ze over een eigen uitgang beschikken naar een gemeenschappelijk element daarvan of naar de openbare weg en die inherent een recht van mede-eigendom met zich meebrengt op ALLE gemeenschappelijke elementen van het gebouw.

Het uitgebreide artikel 396 van het BW verwijst ons naar de bijzondere wetgeving voor de reglementering van dit type van mede-eigendom. En deze bijzondere materie wordt gereglementeerd in onze rechtsorde in wet 49/1960 van 21 juli met betrekking tot Horizontaal Eigendom, en alle wijzigingen en latere bijwerkingen daarvan.

Rekening houdend met het voorgaande, begrijpen we dat er sprake is van een vereniging van eigenaren in Spanje, vanaf het ogenblik dat twee of meer personen eigenaar zijn van een gebouw verdeeld in verdiepingen of etages of afzonderlijke delen daarvan, ongeacht of er een geldige rechtstitel is waarin de mede-eigendom formeel vastgelegd is. Daarom ontstaan er, vanaf het ogenblik waarop er verschillende mede-eigenaars zijn, rechten en verplichtingen tussen hen, hoewel er juridisch mogelijk geen formele mede-eigendom vastgelegd is.

Zodra het bestaan van verschillende eigenaars vastgesteld is, kunnen we overgaan tot de formalisering van de mede-eigendom. Hiervoor is het volgende noodzakelijk:

  1. Oprichtingsakte van de horizontale eigendom in Spanje. Gewoonlijk wordt dit geconcretiseerd in de Akte van Nieuwe Oprichting en Horizontale Verdeling. In deze oprichtingsakte dienen de respectievelijk quota voor de verdeling van de horizontale eigendom tussen elk van de verdiepingen, etages of delen waarvoor afzonderlijk gebruik mogelijk is, duidelijk vastgesteld te zijn. Gewoonlijk worden de quota bepaald door de vierkante meters oppervlakte die elk element heeft. Het geheel van de quota dient 100% van de horizontale eigendom te bedragen.

De oprichtingsakte dient ingeschreven te worden in het Eigendomsregister van de plaats waar het eigendom zich bevindt.

  1. Statuten van de Spaanse Gemeenschap van eigenaren. Hoewel het niet verplicht is, kan de oprichtingsakte enkele regels bevatten waarin de rechten en verplichtingen van de eigenaars van het eigendom opgenomen worden, die nooit in mogen gaan tegen de wet op de horizontale eigendom. Deze normen worden geconcretiseerd in wat we gewoonlijk kennen onder de naam “Statuten van de Gemeenschap”. De statuten worden, indien ze deel uitmaken van de oprichtingsakte, ook ingeschreven in het Eigendomsregister.
  2. Bijeenroeping van de Oprichtingsvergadering van de vereniging van eigenaren in Spanje. Zodra we de Spaanse oprichtingsakte hebben, gaan we over tot de bijeenroeping van de eigenaars voor de eerste vergadering, die precies de oprichtingsvergadering van de gemeenschap zal zijn. In de resultaten van de eerste vergadering dient het volgende geconcretiseerd te worden:

– Benoeming van de voorzitter van de vereniging van eigenaren in Spanje en de verschillende taken van de raad.

– Benoeming, in voorkomend geval, van een bestuurder (normaal houdt dit ook de functie van secretaris in).

– Goedkeuring van een initieel budget en een reservefonds.

– Goedkeuring van de opening van een bankrekening

– Legalisatie van het Notulenboek

– Verkrijgen van een NIF (fiscaal identificatienummer) voor de gemeenschap

– In voorkomende gevallen, opstelling van een “Reglement van Interne Orde”, dat niet verward mag worden met de Statuten van de gemeenschap en dat we zullen bespreken in volgende blogs.

Welex, uw Nederlandstalige advocaat in Spanje heeft een korte opsomming gemaakt van de noodzakelijke vereisten voor de formele oprichting van een vereniging van eigenaren in Spanje

Aarzel niet om contact op te nemen met Welex, Nederlandstalige advocaten en economen in Spanje, voor vragen over dit onderwerp of andere vragen van juridische aard. We zullen deze zaken op een zeer professionele manier voor u behandelen.