Cuando usted compra un bien inmueble en España, esta transacción está sujeta al pago de unos impuestos, cuyo importe vendrá determinado por un “valor” del bien inmueble que se transmite. Este valor deberá ajustarse a unos criterios lo más objetivos posibles para el pago de los impuestos que correspondan. Nuestro abogado especialista en compraventas de inmuebles, Félix Ruiz, nos aclara qué se entiende por valor de referencia de un inmueble en España.
¿Qué es el valor de referencia de un inmueble en España?
A los efectos de determinar cuánto se ha de pagar tanto por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en España, en innumerables ocasiones, la determinación de este “valor real” ha sido objeto de controversias y litigios.
En este sentido el Tribunal Supremo español ha establecido como doctrina jurisprudencial que cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el “valor real” coincide con el “valor de mercado”.
Por otro lado, el Tribunal Supremo también ha determinado que el método de comprobación por medio de la estimación por valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, y atendiendo al municipio donde se encuentra los bienes inmuebles (el famoso “valor fiscal”), no es el más adecuado. Se basa en su generalidad y falta de relación con el bien concreto de que se trata, salvo que tal método venga acompañado de una actividad comprobadora de dicho bien inmueble en España, lo que viene a dificultar en gran medida la facultad comprobadora de la Agencia Tributaria española.
La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego, viene a establecer que para el pago de los impuestos relativos a la adquisición de bienes inmuebles se empleará el “valor de referencia” previsto en la Ley del Catastro Inmobiliario, en sustitución del término genérico “valor real”.
Cómo se establece el valor de referencia de un inmueble en España
Será la Dirección General del Catastro la que determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el “valor de referencia” de un inmueble en España. Éste se obtiene como resultado del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas de inmuebles efectuadas.
En este sentido, en la transmisión de bienes inmuebles, si el valor del bien declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos, son superiores al “valor de referencia”, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Cuando no exista “valor de referencia” o éste no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de los siguientes valores:
- El valor declarado por las partes intervinientes
- El precio o contraprestación pactada
- El valor de mercado.
El “valor de referencia” de un inmueble en España será la base mínima de tributación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Dónde consultar el valor de referencia de un inmueble en España
Podemos consultar el “valor de referencia” a través de la página de la Sede Electrónica del Catastro: www1.sedecatastro.gob.es, donde se podrá certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el contribuyente deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital o firma digital.
Desde Welex le animamos a ponerse en contacto con nuestros abogados especializados en compraventas de inmuebles en los supuestos en los que tenga dudas sobre el “valor de referencia” de la propiedad en España que desee adquirir. Háganos llegar un recibo de IBI, donde conste la Referencia Catastral y nuestro despacho de abogados gestionará la consulta por usted.
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