Wanneer u in Spanje een onroerend goed koopt, is deze transactie onderworpen aan belastingen, waarvan het bedrag wordt bepaald door een “waarde” van het overgedragen onroerend goed. Deze waarde moet worden aangepast aan de hand van zo objectief mogelijke criteria voor de betaling van de overeenkomstige belastingen. Onze advocaat gespecialiseerd in de aan- en verkoop van onroerend goed, Félix Ruiz, legt uit wat wordt bedoeld met de referentiewaarde van een onroerend goed in Spanje.
Wat is de referentiewaarde van een onroerend goed in Spanje?
Om te bepalen hoeveel moet worden betaald voor zowel de overdrachtsbelasting en het zegelrecht als de successie- en schenkingsbelasting in Spanje, is de vaststelling van deze “werkelijke waarde” bij talrijke gelegenheden het voorwerp geweest van controverse en geschillen.
In die zin heeft het Spaanse Hooggerechtshof als jurisprudentiële doctrine vastgesteld dat wanneer er een markt is voor de betrokken goederen, de “werkelijke waarde” samenvalt met de “marktwaarde”.
Anderzijds heeft de Hoge Raad ook bepaald dat de methode van verificatie door middel van de schatting van kadastrale waarden, vermenigvuldigd met indexen of coëfficiënten, en rekening houdend met de gemeente waar het onroerend goed is gelegen (de beroemde “fiscale waarde”), niet de meest geschikte is. Zij is gebaseerd op haar algemeenheid en het ontbreken van een verband met het betrokken specifieke onroerend goed, tenzij een dergelijke methode gepaard gaat met een verificatieactiviteit van dat onroerend goed in Spanje, hetgeen de verificatiebevoegdheden van de Spaanse belastingdienst sterk bemoeilijkt.
Wet 11/2021 van 9 juli betreffende maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude, tot omzetting van Richtlijn (EU) 2016/1164 van de Raad van 12 juli 2016 tot vaststelling van regels tegen belastingontwijkingspraktijken die rechtstreeks van invloed zijn op de werking van de interne markt, tot wijziging van diverse belastingvoorschriften en voorschriften inzake kansspelen, wordt bepaald dat voor de betaling van belastingen in verband met de verwerving van onroerend goed de “referentiewaarde” van de wet inzake het kadaster van onroerende goederen zal worden gebruikt, die in de plaats komt van de algemene term “reële waarde”.
Hoe wordt de referentiewaarde van een onroerend goed in Spanje vastgesteld?
Het directoraat-generaal van het Kadaster zal objectief en met inachtneming van de marktwaarde, op basis van de gegevens in het Kadaster, de “referentiewaarde” van een onroerend goed in Spanje vaststellen. Dit is het resultaat van de analyse van de prijzen die door openbare notarissen bij de aan- en verkoop van onroerend goed worden opgegeven.
In die zin zal bij de overdracht van onroerend goed, indien de door de belanghebbenden opgegeven waarde van het goed, de overeengekomen prijs of tegenprestatie, of beide, hoger zijn dan de “referentiewaarde”, de hoogste van deze grootheden als maatstaf van heffing worden genomen.
Wanneer een “referentiewaarde” ontbreekt of door de Algemene Directie van het Kadaster niet kan worden gecertificeerd, is de maatstaf van heffing, onverminderd administratieve controle, de hoogste van de volgende waarden:
– De door de interveniërende partijen opgegeven waarde
– De overeengekomen prijs of vergoeding
– Marktwaarde.
De “referentiewaarde” van een onroerend goed in Spanje zal de minimale belastinggrondslag zijn voor de overdrachtsbelasting en het zegelrecht (ITP en AJD) en de successie- en schenkingsbelasting.
Waar kunt u de referentiewaarde van een onroerend goed in Spanje controleren?
De “referentiewaarde” kan worden geraadpleegd via de pagina van het elektronische hoofdkantoor van het kadaster: www1.sedecatastro.gob.es, waar de referentiewaarde van een onroerend goed op een bepaalde datum kan worden gecertificeerd. Om toegang te krijgen tot de raadpleging moeten belastingplichtigen zich identificeren aan de hand van hun nationaal identiteitsdocument, met een digitaal certificaat of een digitale handtekening.
Vanuit Welex raden wij u aan contact op te nemen met onze advocaten die gespecialiseerd zijn in de verkoop van onroerend goed in gevallen waarin u twijfels heeft over de “referentiewaarde” van het onroerend goed in Spanje dat u wenst aan te kopen. Stuur ons een IBI-bewijs met de kadastrale referentie en ons advocatenkantoor zal de raadpleging voor u regelen.
Related Artikelen
Referentiewaarde van een onroerend goed in Spanje. Praktijkvoorbeeld
In onze vorige blogs hebben onze advocaten die gespecialiseerd zijn in de aan- en verkoop van onroerend goed in Spanje uitgelegd wat de Referentiewaarde van een onroerend goed in Spanje is, en hoe de Referentiewaarde vanuit theoretisch standpunt verkregen kan worden.
Lokale onroerendgoedbelasting (IBI) in Spanje
De onroerendezaakbelasting (IBI) is een belasting die is opgenomen in het lokale Spaanse belastingstelsel. Het beheer ervan wordt verdeeld onder de administratie van de overheid en van de gemeentes. Elke gemeente int de belastingen over de eigendommen die in haar gemeente liggen.
Tips bij eigendomsoverdrachten in Spanje
Het is belangrijk dat u eerst de omgeving leert kennen voordat u een woning kiest. Om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen moet u een aantal locaties bezoeken. Aanvullend onderzoek naar vergelijkbare panden in verschillende zones geeft u een beter beeld van wat u kunt verwachten wat betreft koopprijzen.
Ik wil een woning in Spanje kopen, wat moet ik doen?
Volgens Félix Ruiz, advocaat gespecialiseerd in de juridische begeleiding van vastgoed in Spanje, komt het wel eens voor dat personen ervoor kiezen om niet de diensten van een vastgoed advocaat in Spanje in te huren en komen zo in fiscale of juridische problemen waar ze moeilijk uit komen.
Social Media