Chez Welex, votre cabinet d’avocats de confiance à Marbella, nous écrivons ce blog pour partager avec nos lecteurs les raisons pour lesquelles les promoteurs de nouveaux logements exigent tant d’informations des acheteurs pour se conformer aux exigences de la loi sur la prévention du blanchiment de capitaux, car c’est une question que beaucoup de nos clients se posent.
Qu’est-ce que la loi 10/2010 sur la prévention du blanchiment de capitaux ?
En avril 2010, une nouvelle loi a été promulguée en Espagne. Cette loi s’intitule :
« Loi 10/2010 du 28 avril, sur la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, est une réaction aux inquiétudes liées à la criminalité financière issue du trafic de drogue. »
Et comme son nom l’indique, elle a été promulguée pour éviter le blanchiment de capitaux sur le territoire espagnol. Dans son premier article, nous trouvons l’objectif de la loi :
« La protection de l’intégrité du système financier et d’autres secteurs de l’activité économique à travers l’établissement d’obligations pour la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme », c’est-à-dire qu’il s’agit d’une série de mesures établies par différents États pour empêcher l’introduction de fonds d’origine illicite dans leur système financier.
Nous avons tous entendu parler du terme « blanchiment de capitaux », mais que signifie la loi par blanchiment de capitaux ? En poursuivant avec l’article 1, les activités suivantes sont considérées comme blanchiment de capitaux :
- a) La conversion ou le transfert de biens, sachant que ces biens proviennent d’une activité criminelle ou de la participation à une telle activité, dans le but de dissimuler ou déguiser l’origine illicite des biens ou d’aider les personnes impliquées à échapper aux conséquences juridiques de leurs actes.
- b) La dissimulation ou la dissimulation de la nature, de l’origine, de la localisation, de la disposition, du mouvement ou de la propriété réelle des biens ou des droits sur ces biens, sachant que ces biens proviennent d’une activité criminelle ou de la participation à une telle activité.
- c) L’acquisition, la possession ou l’utilisation de biens, en sachant, au moment de la réception de ceux-ci, qu’ils proviennent d’une activité criminelle ou de la participation à une telle activité.
- d) La participation à l’une des activités mentionnées dans les paragraphes précédents, l’association pour commettre de tels actes, les tentatives de les perpétrer, et le fait d’aider, d’inciter ou de conseiller quelqu’un à les réaliser ou à faciliter leur exécution. »
En outre, cette loi établit une liste des professionnels qui doivent se conformer à ses dispositions. Il existe plus de 27 groupes professionnels concernés ; nous mettrons en évidence ici les plus pertinents pour nos clients :
- a) Les établissements de crédit.
- b) Les compagnies d’assurance autorisées à opérer dans le secteur de l’assurance-vie ou d’autres assurances liées aux investissements, ainsi que les courtiers d’assurance lorsqu’ils agissent en relation avec des assurances-vie ou d’autres services liés aux investissements, avec les exceptions établies par voie réglementaire.
- l) Les promoteurs immobiliers et ceux qui exercent des activités professionnelles d’agence, de commission ou d’intermédiation dans l’achat et la vente de biens immobiliers ou dans les baux de biens immobiliers impliquant une transaction avec un loyer total annuel égal ou supérieur à 120 000 euros ou un loyer mensuel égal ou supérieur à 10 000 euros.
- n) Les notaires et les registres de la propriété, commerciaux et des biens mobiliers.
- ñ) Les avocats, procureurs ou autres professionnels indépendants lorsqu’ils participent à la conception, la réalisation ou le conseil d’opérations pour le compte de clients relatives à l’achat et la vente de biens immobiliers ou d’entités commerciales, la gestion de fonds, de valeurs mobilières ou d’autres actifs, l’ouverture ou la gestion de comptes courants, comptes d’épargne ou comptes de valeurs mobilières, l’organisation des contributions nécessaires à la création, au fonctionnement ou à la gestion d’entreprises ou de fiducies (« trusts »), de sociétés ou de structures similaires, ou lorsqu’ils agissent pour le compte de clients dans toute opération financière ou immobilière. »
Pourquoi les promoteurs immobiliers demandent-ils autant d’informations aux acheteurs ?
Dans ce blog, nous allons nous concentrer sur la prévention du blanchiment de capitaux effectuée par les promoteurs, car, comme nous l’avons vu dans la loi 10/2010 du 28 avril, ils doivent contrôler l’origine des fonds utilisés par les acheteurs de logements.
Pour cela, le promoteur demande la complétion des formulaires « Know Your Client » (KYC), où les informations suivantes seront requises.
Documentation nécessaire pour se conformer aux exigences KYC lors de l’achat d’un bien immobilier
Qu’est-ce que le formulaire « Know Your Client » (KYC) ?
Un formulaire « Know Your Client » (KYC) est un document que les institutions financières, banques, sociétés d’investissement et autres intermédiaires doivent utiliser pour collecter des informations sur leurs clients. L’objectif du formulaire KYC est de vérifier l’identité et d’évaluer la légitimité des personnes ou des entreprises qui souhaitent établir une relation commerciale avec l’institution. Cela fait partie des réglementations mises en place pour la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme. En résumé, le formulaire KYC aide les entités à mieux connaître leurs clients et à maintenir la sécurité et la légalité de leurs opérations.
Ces formulaires recueillent différentes informations selon que l’acheteur est une personne physique ou une personne morale :
1. Pour les personnes physiques :
- a) Informations personnelles d’identification (passeport, NIE, ID).
- b) Informations sur le statut économique (indépendant ou salarié).
- c) Informations concernant les raisons de l’acquisition du bien, c’est-à-dire si celui-ci sera utilisé comme résidence principale ou résidence secondaire.
- d) Informations sur la source des revenus, c’est-à-dire si les fonds sont propres ou si un financement bancaire sera obtenu.
En règle générale, les personnes physiques doivent fournir au moins les documents suivants :
- Leur pièce d’identité, passeport ou carte d’identité.
- Les deux dernières fiches de paie, les déclarations des travailleurs indépendants ou la pension de retraite.
- La dernière déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques.
2. Pour les personnes juridiques:
En plus de tous les documents requis pour les personnes physiques du gestionnaire de la société, les documents suivants doivent également être fournis :
- Le numéro d’identification fiscale (CIF) de la société.
- L’acte constitutif de la société, les statuts ou le certificat du registre du commerce.
- Déclaration de l’impôt sur les sociétés.
- Déclarations annuelles de TVA.
- Autres documents justifiant l’origine des fonds et l’activité de la société.
Le promoteur évalue la documentation reçue et, si elle est suffisante, donne le feu vert à la transaction, procédant à la signature du contrat privé. Si des informations supplémentaires sont requises, des documents additionnels peuvent être demandés à tout moment du processus.
En adoptant ces mesures, les promoteurs ne se contentent pas de remplir leurs obligations légales, mais contribuent également à un environnement immobilier sûr et transparent. La prévention du blanchiment de capitaux devient ainsi un pilier essentiel pour garantir des transactions de confiance et protéger l’intégrité du secteur. Investissez en toute confiance, investissez en toute sécurité !
L’une des principales fonctions des avocats spécialisés en droit immobilier de notre bureau à Marbella est d’aider nos clients étrangers à répondre aux exigences des promoteurs concernant la complétion des formulaires Know Your Client, afin d’obtenir l’approbation et de poursuivre l’achat. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à consulter vos avocats de confiance en Espagne.
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