Welex, votre cabinet d’avocats à Marbella souhaite écrire quelques lignes sur la modification de la loi sur les baux urbains!
Modification de la loi sur les baux urbains
Concernant les réformes instaurées par le décret-loi royal 7/19 du 1er mars sur les mesures urgentes en matière de logement et de location, en relation avec la modification de la loi sur les baux urbains, la mise en œuvre de cette règle permet les modifications importantes concernant les locations à usage d’habitation.
Ainsi, cette règle répond à la nécessité de garantir la protection du locataire, en indiquant un ensemble de mesures de nature à donner confiance, afin de faire de cette norme une alternative viable à l’acquisition d’un logement.
Contenues dans le Titre I de la norme, les nouveautés principales suivantes sont à noter :
Plus de protection pour le locataire
Sur le renouvellement obligatoire:
Le renouvellement obligatoire pour le bailleur et facultatif pour le locataire sur les baux de location à usage d’habitation de la législation antérieure qui la limitait à 3 ans est modifié. L’arrêté introduit une distinction, ainsi qu’une prolongation de la période de renouvellement forcé, fixant la prolongation du bail à 5 ans, dans le cas où le bailleur serait une personne physique, ou à 7 ans dans le cas où le bailleur serait une personne juridique.
Il reprend également la modification législative des anciennes secondes extensions, qui figurait dans la loi sur les baux urbains publiée le 5 juin 2013, indiquant que, s’il n’y avait pas de préavis concernant la fin des extensions obligatoires, cela impliquerait l’applicabilité des renouvellements annuels jusqu’à un maximum de 3 ans. Pour que ces extensions ne démarrent pas automatiquement, il faudra fournir un préavis qui sera différencié en 2 ou 4 mois avant la fin de la période en cours, selon qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un bailleur.
Une fois que les renouvellements cessent sans résolution par l’une ou l’autre des parties, la reconduction tacite est valable, à condition qu’elle n’ait pas été explicitement exclue du contrat, en vertu de l’article 1566 qui prévoit
“Si, à l’expiration du contrat, le locataire bénéficie de quinze jours de la chose louée avec l’accord du bailleur, il est entendu qu’il existe une reconduction tacite pour la période prévue dans les articles 1.577 et 1.581, à moins qu’une notification ne l’ait précédé. »
À propos de la résolution du droit du bailleur
En ce qui concerne la législation précédente, l’extinction du droit du bailleur signifiait l’extinction du droit du locataire, sans préjudice des dispositions de l’article 34 de la loi sur les hypothèques pour la protection des droits inscrits au registre foncier.
Cependant, la règle indiquée introduit l’obligation de conserver les droits du locataire jusqu’à la fin du bail.
Conformément à ce qui précède, la possibilité de mettre fin au contrat par l’aliénation du bien disparaît. La célèbre “vente supprime revenus” contenue dans l’article 1571 de notre code civil, qui stipule
“L’acquéreur d’un bien loué a le droit de résilier le bail en vigueur lorsque la vente est vérifiée, sauf convention contraire et tel que prévu dans la loi sur les hypothèques.
Si l’acquéreur utilise ce droit, le locataire pourra exiger l’autorisation à récolter les fruits correspondants à l’année agricole en cours et à ce que le vendeur lui verse une indemnité pour les dommages et pertes qui lui sont causés ».
Cette disposition, reprise dans la dernière modification de la loi sur les baux urbains, a été supprimée en vertu de la modification qu’applique le présent Décret-Loi, qui inclut la subrogation des droits et obligations du bailleur au nouvel acquéreur.
Sur les dépenses non individualisables
Le bailleur pourra imputer des frais autres que ceux individualisables au moyen d’appareils de comptage, sur la base de la participation du bien loué. Pour cela, le législateur exige que les montants soient parfaitement fixés dans le contrat. Cette exigence n’est pas anodine, car le législateur limite la possibilité que, pendant la période de renouvellement obligatoire, ces montants ne soient pas mis à jour.
Il inclut également la possibilité de transférer les taxes liées au logement au locataire. Ces montants peuvent être mis à jour afin de correspondre au taux de taxe en vigueur à tout moment. Il va sans dire que, bien que la norme mentionnée le fasse, cette faculté de répercussion n’implique pas de modification du contribuable, qui continuera à être le bailleur, ne pouvant pas se protéger derrière cet accord auprès des autorités fiscales.
Le législateur mentionne également la possibilité d’un accord sur les frais des agences immobilières, indiquant que ceux-ci seront pour le compte du bailleur dans tous les cas, lorsqu’il s’agit d’une personne juridique.
À propos des garanties supplémentaires
La norme limite ces garanties à 2 mois de loyer, qui peuvent être versés sous forme de garantie ou de caution, à part les cas de baux à long terme.
Comme on peut le constater, les modifications instaurées par ce Décret-Loi Royal ont permis de créer un cadre de protection renforcée pour le locataire, tant en ce qui concerne l’utilisation et la jouissance du bien loué comme en ce qui concerne les obligations économiques qui découlent de cette affaire légale, en limitant la disposition du bailleur qui sera obligé de chercher des alternatives à l’applicabilité de cette norme pour des locations moins onéreuses dans ses termes.
N’hésitez pas à contacter WeLex, votre cabinet d’avocats multilingue à Marbella, pour toute question concernant votre contrat de location, que vous possédiez un bien immobilier en Espagne que vous souhaiteriez ou, au contraire, si vous souhaitez louer un bien situé dans le territoire espagnol!
Welex, votre cabinet d’avocats à Marbella!
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