08.102019
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Profitez des éléments communs en exigeant que la communauté les rende accessibles.

En Espagne, vous pouvez profiter des éléments communs en exigeant que la communauté les rendent accessibles.

Modification de la loi 49/1960 du 21 juillet sur la propriété horizontale en Espagne

Welex, votre cabinet d’avocats à Marbella a le plaisir d’écrire quelques lignes relatives aux obligations des syndics de copropriété en Espagne d’assumer les frais de travaux d’accessibilité pour la jouissance d’éléments communs.

Profitez des éléments communs en exigeant que la communauté les rende accessibles.

Le syndic de copropriété

Profitez des éléments communs en exigeant que la communauté les rende accessibles.

L’établissement de l’obligation pour les membres de la communauté de s’inscrire et de fournir des fonds au syndic de copropriété a été configuré comme l’une des obligations énoncées dans l’article 9 de la LPH.

Dans l’intention précédente, le législateur désigne le fond de réserve comme garantie de la solvabilité des syndics de copropriété, ayant modifié, depuis sa création, le montant et l’objet de celui-ci, pouvant établir des obligations à la charge de ce fond de réserve.

Ainsi, le règlement établi dans la loi sur la propriété horizontale en vertu de la modification du 8 avril 1999 introduisait ce fond de réserve dans l’article 9, qui établissait l’obligation pour les membres du syndic de contribuer selon leur quota de participation respectif à la dotation du fond de réserve existant dans la copropriété, dans le but de réaliser les travaux de conservation et de réparation nécessaire a la conservation de la propriété. Le fond de réserve, dont la titularité correspond à la copropriété, devrait être doté d’un montant d’au moins 5% du dernier budget ordinaire, la copropriété pouvant contracter, à ce titre, la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les dommages de la propriété, ou bien conclure un contrat d’entretien de la propriété ou de ses éléments généraux. Le législateur avait l’intention d’inclure dans cet objectif du fond de réserve l’obligation pour les membres du syndic de contribuer au maintien des éléments communs en individualisant la contribution par le biais du quota.

La modification opérée par la loi du 27 juin 2013 introduit un objectif de réhabilitation du bien à la charge du fond de réserve, en maintenant le même minimum de 5%, minimum qui augmentera avec la modification opérée par l’Arrêté Royal – Loi 21/2018 du 14 décembre sur les mesures urgentes en matière de logement et de location, la portant à 10% afin de pouvoir couvrir les travaux indiqués à l’article 10.1.B, auxquels nous ferons référence par la suite. De même, dû à une omission du législateur, celui-ci a oublié l’objectif de réhabilitation introduit en 2013, sans tenir compte de la dotation en fonds prévue à cet effet. Malgré cela, l’omission n’avait aucune signification particulière, étant donné que la norme susmentionnée n’avait pas été validée par le Congrès des députés, ce qui a permis de revenir à la rédaction de 2013.

Une nouvelle tentative du gouvernement visant à approuver la modification susmentionnée, qui a abouti cette fois, a été mise en lumière le 5 mars 2019 et est entrée en vigueur le lendemain. Elle comprenait les travaux de conservation, réparation, réhabilitation, ainsi que ceux indiqués dans l’article susmentionné 10.1.b avec l’augmentation de la dotation au fond de réserve de 5%, la fixant définitivement à 10%. Le dernier ratio de cette modification est basé sur la prétention du législateur de rendre l’immobilier accessible aux citoyens.

Une fois l’augmentation par le législateur de la dotation mise en œuvre, la charge des travaux qui supposent un ajustement raisonnable pour l’accessibilité universelle et, dans tous les cas, ceux intéressés par un propriétaire handicapé ou de plus de 70 ans, avec la limite résultante de la formule suivante:

Montant à répercuter – subventions ≤ 12 mensualités de frais ordinaires

De cette manière, le syndic de copropriété devra réaliser ces modifications, même si elles impliquent des modifications légales, à condition que le montant net soit inférieur à 12 mensualités de frais ordinaires. Toutefois, cette limitation peut être surmontée si le propriétaire assume la différence par rapport à la limite précédente.

Une fois que tout ce qui précède est fixé, la modification législative étudiée impose l’obligation, au-delà des limites indiquées, quand le syndic pourra avoir accès à des aides publiques qui représentent 75% des travaux d’accessibilité.

Ces mesures ont été adoptées dans le but de rapprocher la protection spéciale pour la jouissance des droits du Titre I de notre texte constitutionnel pour les personnes handicapées, conformément à l’article 49 de la Constitution elle-même. Ainsi, il faudra étudier chaque cas spécifique pour la matérialisation de ce droit en protection des droits des personnes handicapées.

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