De Spaanse vastgoedmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd. Grote sleutelklare nieuwbouwprojecten zijn vrijwel verdwenen. Deze zijn vervangen door een nieuw type aankoop, wat momenteel de markt domineert: de aankoop van een nieuwbouwwoning op plan in Spanje.
Tegenwoordig worden bijna alle nieuwbouwwoningen off-plan verkocht vanwege de vele voordelen die dit model biedt: economische besparingen, de mogelijkheid om de woning aan te passen, eenvoudiger betaling en, natuurlijk, ruime garanties en rechtszekerheid.
Het is precies dit laatste punt dat we in deze post zullen bespreken.
Bij Welex, uw Nederlandstalige advocaten- en accountantskantoor in Marbella, gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht, leggen wij uit welke bescherming de Spaanse wetgeving biedt aan kopers van nieuwbouwwoningen op plan en hoe u de reeds betaalde voorschotten kunt terugvorderen wanneer het bouwproject niet volgens afspraak wordt voltooid.
Wat gebeurt er als de woning niet op tijd wordt opgeleverd?
Bij de aankoop van een woning in aanbouw in Spanje is het gebruikelijk dat de koper gedurende de bouw verschillende voorschotten betaalt aan de projectontwikkelaar.
Maar wat gebeurt er als de tijd is gekomen om de woning over te dragen en deze is nog niet gebouwd, of niet binnen de contractueel aangegeven periode voltooid?
In dergelijke gevallen heeft de koper twee mogelijkheden:
- De projectontwikkelaar uitstel verlenen, zodat de bouwwerkzaamheden voltooid kunnen worden.
- Het contract beëindigen en de terugbetaling van de betaalde voorschotten eisen.
Indien wij besluiten het contract te beëindigen en de terugbetaling van de eerder betaalde bedragen te vragen, kunnen wij te maken krijgen met een projectontwikkelaar die niet langer over deze gelden beschikt.
Wettelijke bescherming van vooruitbetaalde bedragen
De Spaanse wetgeving biedt uitdrukkelijke bescherming aan kopers van nieuwbouwwoningen die op plan worden gekocht.
De wet 20/2015 van 14 juli, over de regulering, het toezicht en de aansprakelijkheid van verzekerings- en herverzekeringsmaatschappijen, zorgt ervoor dat deze bedragen die door de koper aan de ontwikkelaar zijn betaald, gegarandeerd de koper dekken in het geval dat de werkzaamheden niet worden voltooid. Met andere woorden, als het off-plan onroerend goed niet wordt gebouwd, als het niet binnen de overeengekomen periode wordt voltooid of als het de vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupación) niet verkrijgt.
Verplichtingen van de projectontwikkelaar
Om de koper te beschermen, legt de Spaanse wetgeving de projectontwikkelaar verschillende verplichtingen op:
Waarborg van de voorschotten
- Garantie, zodra de bouwvergunning is verkregen, van de terugbetaling van de betaalde bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente, door middel van een borgtochtverzekerings contract of een garantie afgegeven door een naar behoren gemachtigde bank.
- De door de kopers voorgeschoten bedragen ontvangen via kredietinstellingen waar ze op een speciale rekening moeten worden gedeponeerd, gescheiden van alle andere soorten fondsen die toebehoren aan de projectontwikkelaar en die alleen mogen worden gebruikt voor de diensten die voortvloeien uit de bouw van de eigendommen.
Verplichte speciale bankrekening
De banken waarnaar deze bedragen worden gestort, moet erop toezien dat de projectontwikkelaars de nodige garanties of verzekeringen hebben afgegeven om de speciale rekeningen te kunnen openen.
Hoe kunt u de betaalde voorschotten terugvorderen?
Indien op het moment van de overdracht van het onroerend goed dit niet mogelijk is, hetzij omdat de bouw nog niet is begonnen, hetzij omdat deze nog niet is voltooid, of omdat de vergunning voor de eerste ingebruikneming nog niet is verkregen, kunnen de betaalde voorschotten worden teruggevorderd.
Er zijn verschillende manieren om dit te doen:
1. Een aanklacht indienen tegen de projectontwikkelaar
De eerste en meest gebruikelijke optie is om rechtstreeks contact op te nemen met de projectontwikkelaar om het contract te ontbinden, met andere woorden, om de persoon met wie we het koopcontract hebben ondertekend en aan wie we alle vooruitbetaalde bedragen hebben betaald, te verzoeken deze aan ons terug te geven.
Indien de projectontwikkelaar nog over de geldenbeschikt, worden ze terubetaald wordt de koopovereenkomst ontbonden.
In de praktijk komt het echter regelmatig voor dat de projectontwikkelaar deze middelen niet meer beschikbaar heeft. In dat geval moet een beroep worden gedaan op de afgegeven garantie.
2. Aanspraak maken op de borgstelling of de garantieverzekering
De tweede garantie bij de aankoop van off-plan woningen in Spanje wordt gegeven door de bankgarantie of -verzekering. Wij zullen overgaan tot het opeisen bij de bank die de garantie heeft afgegeven van de som van de bedragen die als voorschot zijn betaald nadat de bouwvergunning is verkregen.
Om dit te kunnen doen, moeten wij de projectontwikkelaar vooraf verzocht hebben om de bedragen op een gecertificeerde manier terug te storten. Na 30 dagen vanaf het verzoek zonder een antwoord te hebben ontvangen, kunnen wij onze borg aanspreken.
De borgsteller zal zich niet op overmacht of onvoorziene omstandigheden kunnen beroepen om de laattijdige oplevering van het onroerend goed te rechtvaardigen. Het gaat er eenvoudigweg om dat er voorschotten zijn betaald op een speciale rekening van de projectontwikkelaar, die gegarandeerd waren, en dat de overeengekomen datum voor de levering van het goed is bereikt en het niet kon worden geleverd; de garantiegever is dus verplicht het bedrag van de voorschotten aan ons terug te betalen.
Wat als er nooit een bankgarantie is afgegeven?
Er zijn echter gevallen waarin de projectontwikkelaar, om de een of andere reden en in overtreding van de wet, besloten heeft deze bankgaranties niet aan te gaan.
In deze situaties, waarin de ontwikkelaar de door de kopers betaalde bedragen niet kan terugbetalen en geen bankgarantie heeft, kan de koper alles kwijt zijn. Dit doet zich met name voor wanneer de projectontwikkelaar failliet is gegaan of in een insolventieprocedure terecht is gekomen.
Op deze situaties en de mogelijke juridische stappen om de schade alsnog te verhalen, gaan wij uitgebreider in een volgend artikel in.
Welex assisteert u om uw investering terug te krijgen
Bij Welex, uw Nederlandstalige advocaten-en accountantskantoor, gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht en geschillen rondom nieuwbouwprojecten, analyseren wij uw dossier en adviseren wij u over de meest effectieve strategie om uw betaalde voorschotten terug te vorderen en uw rechten te beschermen.
Neem gerust contact op met onze advocaten die gespecialiseerd zijn in het terugvorderen van vooruitbetaalde bedragen bij de aankoop van nieuwbouwwoningen op plan in Spanje. Wij helpen u graag verder en staan klaar om u gedurende het gehele traject juridisch bij te staan.
