In deze tweede blog zullen onze in off-plan eigendom aankoop in Spanje gespecialiseerde advocaten verder uitleggen hoe U de aan de projectontwikkelaar vooruitbetaalde bedragen kunt terugvorderen.

Laten we een samenvatting maken van onze vorige post: wanneer U een eigendom in aanbouw koopt, is het gebruikelijk dat U de projectontwikkelaar een bepaald bedrag betaalt voor de bouw van het eigendom. Maar soms, als de datum van de overhandiging van het eigendom is aangebroken, is het niet afgebouwd, afgewerkt of heeft het geen Eerste Bewonersvergunning kunnen krijgen. In dat geval zijn er twee mogelijkheden: de projectontwikkelaar uitstel verlenen om de bouw af te maken, of de betaalde bedragen terugvorderen.

In onze vorige post hebben wij uitgelegd hoe U deze bedragen kunt terugvorderen door een terugbetaling te vragen:

  1. Aan de projectontwikkelaar
  2. Aan de borgsteller

In dit artikel zullen wij ons concentreren op hoe U het geld van een off-plan aankoop van een eigendom in Spanje kunt terugvorderen, in het geval dat de projectontwikkelaar niet meer over de vooruitbetaalde bedragen beschikt en besloten heeft om geen bankgarantie of verzekering af te sluiten.

Volgens wet 20/2015 van 14 juli, betreffende de regulering van, het toezicht op en de aansprakelijkheid van verzekerings- en herverzekeringsmaatschappijen, wordt een aantal verplichtingen vastgesteld voor de projectontwikkelaar om de teruggave van de bedragen te garanderen. In dit verband is een van de verplichtingen die de wet, subsidiair, aan de banken toekent van het grootste belang:

 

De kredietinstellingen waar deze bedragen zullen worden gedeponeerd, moeten erop toezien dat de projectontwikkelaars de overeenkomstige garanties of verzekeringen hebben afgegeven om tot de opening van de speciale rekeningen over te gaan.

 

Met andere woorden, de wet legt de banken de verplichting op zich ervan te verzekeren dat de projectontwikkelaar aan de door de wet gestelde eisen voldoet. Aldus, de banken moeten:

  1. Controleren dat de projectontwikkelaar een speciale rekening opent waarop alle voorschotbedragen worden gestort.
  2. Controleren of de projectontwikkelaar bij de opening van deze rekening een bankgarantie of -verzekering heeft om de betaling van deze bedragen te verzekeren voor het geval dat het eigendom niet kan worden overgedragen.
  3. Controleer of de projectontwikkelaar deze bedragen alleen voor de bouw van het onroerend goed gebruikt.

 

Dit betekent dat, indien de projectontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt en niet over de bedragen of een waarborg beschikt, wij een rechtszaak kunnen aanspannen tegen de bank waar de bedragen gestort zijn. De bank moet hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld en moet de voorgeschoten bedragen aan de huizenkopers terugbetalen.Aankoop van off-plan eigendom in Spanje. Hoe U de aan de projectontwikkelaar vooruitbetaalde bedragen kunt terugvorderen

De reden achter de aansprakelijkheid van de bank is eenvoudig. Indien de projectontwikkelaar niet over de bedragen of een bankgarantie of verzekering beschikt, betekent dit dat de bank zijn verplichting niet is nagekomen om te controleren of de projectontwikkelaar over deze garanties beschikte.

Aangezien de banken zijn verplicht om ervoor te zorgen dat de projectontwikkelaar zijn verplichtingen nakomt, wordt de instelling rechtstreeks aansprakelijk, en kan de bank worden verplicht om de bedragen terug te betalen.

Het komt vaak voor dat banken beweren dat zij niet wisten dat het om een projectontwikkelaar ging, en dat om die reden de bestemming van de fondsen niet werd gecontroleerd. In dit verband wil Welex eraan herinneren dat alle banken, zodra zij kunnen constateren dat er geld wordt ontvangen, waarvan zowel op grond van het bedrag als op grond van de betalers en de verrichtingen kan worden aangenomen dat het koper fondsen zijn, de projectontwikkelaar om opheldering moeten vragen en dus de nodige garanties moeten eisen voor het gestorte bedragen.

Tenslotte moeten wij erop wijzen dat het bij dit soort vorderingen bij de aankoop van off-plan eigendommen in Spanje niet gaat om een niet contractuele aansprakelijkheid van de bank, maar om een rechtstreekse juridische verantwoordelijkheid die de wetgever op een bijzondere en directe manier aan hen heeft toegekend door middel van een regeling van de rechtspositie. 

 

Wij nodigen U uit contact op te nemen met onze advocaten die gespecialiseerd zijn in de terugvordering van bedragen die betaald zijn in een proces van aankoop van off-plan eigendommen in Spanje, als U zich in deze situatie bevindt of er twijfels over heeft. Welex, advocaten en accountants in Spanje, zal U graag bijstaan.